토지 주택 상가 아파트 등 부동산 보유기간별 양도소득세 총정리(납부지연가산세)

양도소득세란?

양도소득세는 개인이 토지, 건물 등의 부동산이나 주식, 파생상품, 분양권과 같은 자산을 양도할 때 발생하는 이익(소득)에 대해 부과되는 세금입니다. 이는 자산의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익을 기준으로 양도 시점에 일시에 과세됩니다. 따라서 자산을 양도했을 때 소득이 발생하지 않았거나 손해를 본 경우에는 양도소득세가 부과되지 않습니다.

양도소득세 과세대상

양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다:

부동산

• 토지와 건물 : 무허가, 미등기 건물도 포함

부동산에 관한 권리

• 취득 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리
• 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권

기타 자산

• 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권
• 특정 시설물 이용권·회원권
• 특정 주식, 부동산과다보유법인 주식
• 부동산과 함께 양도하는 이축권

 

양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위

양도로 보는 경우

• 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록과 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권이 이전되는 경우
• 부담부증여에서 수증자가 인수하는 채무 상당액은 사실상 유상양도된 것으로 간주되어 양도소득세가 부과됩니다.

양도로 보지 않는 경우

• 신탁해지를 원인으로 소유권이 원상회복되는 경우
• 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우
• 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우
• 배우자 또는 직계존비속 간의 매매로 양도한 경우는 증여로 추정되어 양도소득세 대신 증여세가 과세됩니다.

 

양도소득세의 비과세 및 감면

비과세되는 경우

• 1세대 1주택: 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 2년 이상 보유한 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다. 단, 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
• 조정대상지역 주택: 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 주택의 경우, 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
• 주택에 딸린 토지: 도시지역 내 주택 정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배), 도시지역 밖은 10배까지 양도소득세 비과세 범위에 포함됩니다.

감면되는 경우

• 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우, 감면 요건을 충족하면 양도소득세가 감면됩니다.

 

양도소득세의 신고와 납부

예정신고와 납부

• 부동산을 양도한 경우, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 해야 합니다.
• 주식을 양도한 경우, 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 해야 합니다.
• 파생상품을 양도한 경우, 해당 연도 양도소득에 대해 다음 해 5월에 확정신고 및 납부를 해야 합니다.

확정신고

• 당해 연도에 여러 건의 부동산 등을 양도한 경우, 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 해야 합니다.
• 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우, 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
• 주식을 양도한 경우, 예정신고를 한 경우 확정신고 의무는 없으나, 일부 예외 사항에 해당하는 경우에는 확정신고를 해야 합니다.

무신고 및 납부 지연 시

• 예정신고나 확정신고를 하지 않으면 정부에서 결정 및 고지하게 되며, 무신고가산세와 납부지연가산세가 부과됩니다.

 

양도소득세 분할납부

• 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우, 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
• 납부할 세액이 2천만 원 이하일 경우 1천만 원을 초과하는 금액, 2천만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 1/2 이하의 금액을 분할 납부할 수 있습니다.

 

주요 개정사항 (2022년 1월 1일 이후 적용)

• 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용대상 부수토지 범위 조정 : 수도권 도시지역 주택 부수토지 범위가 주택 정착면적의 5배에서 3배로 조정되었습니다.
• 고가 겸용주택의 주택과 주택외 부분 과세 합리화 : 실거래가 12억 원을 초과하는 겸용주택의 양도차익 및 장기보유특별공제 적용 시 주택 부분만 주택으로 간주합니다.
• 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 : 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 중과세를 한시적으로 배제합니다.
• 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지 : 보유·거주기간 재기산 제도가 폐지되었습니다.
• 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화 : 종전주택 양도 기한이 신규주택 취득일로부터 2년에서 3년으로 연장되었습니다.

 

 

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양도소득세 세율 변동

양도소득세는 시간이 지나면서 여러 차례 변화해 왔습니다. 각 연도별 세율 변화를 통해 양도소득세의 변천사를 살펴보겠습니다.

 

기본세율 변동 (출처-소득세법)

2014년 이후 세율

2014년 이후 양도소득세는 과세표준에 따라 다음과 같이 부과되었습니다:

• 1,200만원 이하: 6%
• 4,600만원 이하: 15% (누진공제 108만원)
• 8,800만원 이하: 24% (누진공제 522만원)
• 1.5억원 이하: 35% (누진공제 1,490만원)
• 1.5억원 초과: 38% (누진공제 1,940만원)

2017년 이후 세율

2017년부터는 5억원 이하와 5억원 초과 구간이 새로 추가되었습니다:

• 1,200만원 이하: 6%
• 4,600만원 이하: 15% (누진공제 108만원)
• 8,800만원 이하: 24% (누진공제 522만원)
• 1.5억원 이하: 35% (누진공제 1,490만원)
• 5억원 이하: 38% (누진공제 1,940만원)
• 5억원 초과: 40% (누진공제 2,940만원)

2018년 이후 세율

2018년부터는 과세표준 구간이 더 세분화되었습니다:

• 1,200만원 이하: 6%
• 4,600만원 이하: 15% (누진공제 108만원)
• 8,800만원 이하: 24% (누진공제 522만원)
• 1.5억원 이하: 35% (누진공제 1,490만원)
• 3억원 이하: 38% (누진공제 1,940만원)
• 5억원 이하: 40% (누진공제 2,540만원)
• 10억원 이하: 42% (누진공제 3,540만원)
• 10억원 초과: 45% (누진공제 6,540만원)

2021년 이후 세율

2021년에는 세율이 약간 조정되었습니다:

• 1,200만원 이하: 6%
• 4,600만원 이하: 15% (누진공제 108만원)
• 8,800만원 이하: 24% (누진공제 522만원)
• 1.5억원 이하: 35% (누진공제 1,490만원)
• 3억원 이하: 38% (누진공제 1,940만원)
• 5억원 이하: 40% (누진공제 2,540만원)
• 10억원 이하: 42% (누진공제 3,540만원)
• 10억원 초과: 45% (누진공제 6,540만원)

2023년 이후 세율

2023년에는 일부 과세표준 구간과 누진공제가 변경되었습니다:

• 1,400만원 이하: 6%
• 5,000만원 이하: 15% (누진공제 126만원)
• 8,800만원 이하: 24% (누진공제 576만원)
• 1.5억원 이하: 35% (누진공제 1,544만원)
• 3억원 이하: 38% (누진공제 1,994만원)
• 5억원 이하: 40% (누진공제 2,594만원)
• 10억원 이하: 42% (누진공제 3,594만원)
• 10억원 초과: 45% (누진공제 6,594만원)

 

부동산 및 기타 자산에 관한 양도세율

토지 및 건물

• 보유기간 1년 미만: 50%
• 보유기간 2년 미만: 40%
• 보유기간 2년 이상: 기본세율

다주택자 및 비사업용 토지

• 2주택 이상 조정대상지역 내 주택: 기본세율 + 10~30%p 추가
• 비사업용 토지: 기본세율 + 10%p 추가

미등기양도자산

• 세율: 70%

 

부동산 보유기간에 따른 양도세율

 

다주택자 중과 및 비사업용 토지 양도세율

 

다주택자 중과세율 및 비사업용토지 양도세율

 

비사업용 토지 양도세율

 

 

 

 

국내 주식에 관한 양도세율

대주주

• 중소기업 상장 및 비상장: 20%
• 중소기업 외 상장 및 비상장: 30% (1년 미만 보유 시)

대주주 외

• 중소기업 상장 및 장외거래 비상장: 10%
• 중소기업 외 상장 및 장외거래 비상장: 20%

 

국외 주식에 관한 양도세율

중소기업 주식

• 세율: 10%

그 밖의 주식

• 세율: 20%

 

파생상품에 관한 양도세율

2016.1.1.~2018.3.31. 양도분

• 세율: 5%

2018.4.1. 이후 양도분

• 세율: 10%

세율의 변화는 주로 경제 정책과 시장 상황에 따라 조정되었습니다. 이를 통해 다양한 자산과 상황에 맞는 세율을 적용하여 조세 형평성을 유지하고자 한 것이 양도소득세의 주요 목적입니다. 최신 세법 정보를 꾸준히 확인하고 변화에 대비하는 것이 중요합니다.

2024년 하반기 부동산 전망과 대법원경매 정보

 

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