우리동네파주일산이야기

수도권 그린벨트 투자 성공확율은? 영농법인

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부동산으로 국민적 분노가 들끓고 있는 가운데 업무상 취득정보를 이용하여 토지투자를 한 것으로 의심되는 사례가 속속 밝혀지고 있습니다. 어제 오늘 갑자기 이러한 편법, 불법투자를 한 것은 아니고 해방이후 권력층이나 정보를 가진 기득권층은 늘 해오던 투자방식이었을 것입니다. 여야 정치인이나 공무원, 관련업무를 수행하는 공공기관 등 정보관여자는 모두 공무상 취득한 개발정보를 활용하고 싶은 유혹이 있을 것이고, 그중 일부는 정보를 활용해 돈을 벌었을 것입니다. 몇십년을 그렇게 해서 자산을 늘린 사람들이 꽤나 많았을 것이고 지금 문제가 불거진 것이죠.

과천시 그린밸트 해제 전 매입토지

작년 4월6일 그린밸트 해제 전 만제곱미터(약 3천평)의 토지를 240억원에 매입한 영농법인이 있었습니다. 위치는 과천동 주민센터 옆입니다. 과천대로 인근입니다. 

이 땅을 매입한 영농법인은 2020.3.17일 법인을 설립하고 4.4일에 토지를 매입했습니다. 

다음은 해당지역의 그린벨트 해제 현황입니다. 2019년 말 그린벨트 해제용역에 대한 예산을 심의/확정/배정하였습니다. 2020.2월 해제용역 관련 내부결제가 진행되었고 3.23일 용역공고가 게시되었습니다. 용역계약 4.9일, 용역착수 4.19일 순으로 진행되었습니다. 법인설립이 3.17일이었으니까 법인설립 준비는 2월 전후부터 이루어 졌을 것이며, 그린벨트 해제용역을 위한 내부결재가 이루어 지는 시점부터 해제지역 매입을 위한 행위가 시작되었습니다. 

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관건은 해당정보를 이용하여 토지를 매입했냐는 것입니다. 경찰이 내사에 착수했고 업무 관련 정보가 어떻게 토지를 매입한 투자자에게 흘러 들어 갔는지 입증하는 것이 관건일 것입니다. 

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영농법인의 주주

통상 농업인이 아닌 자가 농지를 매입시 농취증(농지취득자격증명)을 제출해야 합니다. 한국의 헌법 121조는 경자유전의 원칙이란 조항이 있습니다. 농사를 짓는 사람만 농지를 가질 수 있다는 원칙입니다. 농취증 받는 것이 그리 어려운 일은 아니지만 절차상, 신분상의 노출이 되기 때문에 어떤 투자자는 본인 명의로 토지매입을 꺼려 합니다. 이를 우회하기 위한 방법으로 영농법인을 만드는 것입니다. 영농법인은 출자액의 90%까지 일반투자자를 참여시킬 수 있습니다. 영농법인의 탈을 쓰고 주주로 참여하여 토지투자를 할 수 있는 것입니다. 

​ 예금투자, 채권투자 수익율

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채권이란 돈을 빌려주고 이자를 받는 권리이며, 흔히 알고 있는 '사채'는 개인간 돈거래이며 이와 비슷한 개념입니다. 채권은 발행자가 제한되어 있어 공적이고 공식적인 개념이 많이 개입되어 있어 사채와 구별됩니다. 원금을 빌려 주면 채권자는 이자수익을 받을 수 있습니다. 만기 상환시 원금을 받을 수 있죠. 정부나 공공기관과 차용증을 쓰고 돈을 빌려주는 행위로 볼 수 있습니다. 투자자 입장에서는 투자처의 안정성과 투자수익입니다. 주식은 불안정하고 예금은 수익율이 낮아 채권투자에 눈을 돌리시는 분들이 있습니다. 

채권이 개인대출과 다른 점은 채권을 사고 팔수 있다는 점입니다. 돈을 빌려주고 원금과 이자를 받을 권리증서인 채권을 사고 팔수 있는거죠.

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채권의 장점

채권은 앞서 말씀드린 바와 같이 발행주체가 제한적입니다. 정부, 지자체, 공기업, 주식회사 등이기 때문에 안정성이 높습니다. 채권과 예금을 비교해 보면 예금은 예금자보호법으로 보장받는 한도는 5천만원입니다. 예금 가입은행이 파산할 경우 5천만원만 돌려받을 수 있습니다. 정부와 지자체의 파산확율은 은행 파산확율보다 훨씬 낮을 것입니다. 그래서 예금에 목돈을 넣는 것보다는 채권에 넣는 것이 유리합니다. 

주식과 채권에 비교하면 어떨까요? 주식은 등락을 거듭하는 리스크가 있습니다. 주가가 일정하다고 가정했을 때 이익 발생시 배당금을 지급합니다. 하지만 채권은 이익여부와 상관 없이 약정한 이자를 지불합니다. 

P2P투자 또한 투자자와 대출자를 이어주는 투자처이긴 하지만 대출부실의 리스크가 있습니다. 물론 수익율은 리스크가 높은 만큼 높습니다. 하이리스크, 하이리턴 구조입니다.

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채권의 종류

정부가 발행하는 채권을 국고채라고 합니다. 지방채는 지자체가 발행하는 채권을 뜻하며 도시철도채권, 지역개발채권, 상수도채권처럼 지자체가 공공사업을 수행하는데 부족한 자금을 충당할 때 발행합니다. 

특수채란 공공기관이 특정사업이나 특별법을 기반으로 밣행하는 채권이며, 통화안정증권, 한국전력채권, 예금보험기금채권, 부실채권정리기금채권 등이 있습니다. 

금융채는 시중의 금융기관이장기대출자금을 조달하기 위해 발행하며, 통화안정증권, 신용카드채권 등이 있습니다. 

회사채란 기업운영에 필요한 자금을 마련하기 위해 발행하는 채권입니다. 보증사채, 담보부사채, 전환사채 등이 있습니다.  

만기기간에 따라 채권을 구분하기도 합니다. 만기 1년 이하는 단기채, 1년~5년까지는 중기채, 만기 5년 이상의 채권은 장기채로 구분합니다. 

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채권의 이자지급방법

단리채는 만기일에 이자를 한번에 지급합니다. 

복리채는 이자를 복리로 재투자한 후 만기일에 원리금을 한번에 갚아 줍니다. 

할인채는 이자를 먼저 주고 만기일에 원금을 지급합니다. 

이표채는 일정기간동안 이자를 나누어 지급해 주는 채권입니다. 

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채권의 세금, 과세

채권의 과세는 보유기간동안의 표연이자율을 대상으로 합니다. 채권매매를 통해 얻는 추가수익율은 과세되지 않아 절세효과가 있습니다. 세금은 채권매도시 또는 이자지급시 납부합니다. 채권에 대한 세금은 종합소득세율이 적용됩니다. 연간 이자와 배당소득이 2천만원을 초과하는 경우 초과소득분에 대해 다른 금융소득과 합산하여 세율을 정합니다. 

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채권투자 유의사항

무슨 약관이건 마찬가지이지만 불리한 조건은 맨 마지막에 작은 글씨로 고지되어 있죠? 채권투자 사이트를 권유하는 안내에도 작은 글씨로 유의사항을 안내하므로 귀기울여 볼 필요가 있습니다. 

채권투자는 예금자보호법에 따른 원금보장이 되지 않는 상품입니다. 따라서 원금손실의 위험이 있습니다. 하지만 그 위험이 주식보다는 적고 예금에 비해 5천만원 보호 빼고는 비슷하거나 더 적는 상품도 있습니다. 

또한 채권은 발행사에 따라 부실위험이 있으므로 이에 따른 원금손실이 있을 수 있습니다. 가장 안전한 채권등급은 AAA등급이며 그 다음순으로는 AA, 그 다음은 A, BBB 순입니다. 

채권 이자율이 상승하면 채권가격은 하락합니다. 

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채권용어 설명

대용가란? 어려운 용어라 간단히 이해하자면 보유채권에 대한 증거금이나 타 용도로 전환시 최소가치에 대한 산출금액입니다. 

표면이율은 채권발생시 기재된 이율입니다. 액면채권금액인 만원+500원 이자를 1년 만기로 하는 채권의 이자율은5%입니다.