이번 5.7일 발표한 3기 신도시 후보지로 선정된 지역은 고양시 창릉동, 부천시 대장동입니다. 기 발표된 3기 신도시는 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산입니다. 신도시에 분양될 아파트를 기대하는 쪽과 인근의 도시에서 집값의 향방을 고민하는 사람들이 있습니다.
당초 물망에 올랐던 광명시 광명동 일대, 시흥시 과림동 일대는 신도시로 선정되지 않았습니다. 한때 보금자리주택 단지로 조성계획이 있었던 곳입니다. 제외한 이유를 두고 전문가들은 주민반발에 따른 부담감으로 해석하고 있습니다.
인근 부동산의 가격추이
집값 안정을 위해 신도시 개발을 통한 주택공급을 하기 위해 3기 신도시 후보지를 발표했습니다. 위치는 모두 서울과 가까운 지역이며, 개발제한구역을 풀고 교통망을 확충한다는 계획입니다. 그린밸트로 묶인 후보지는 논, 밭으로 이루어진 낙후된 지역입니다. 3기 신도시를 환영하는 주민에게 이유를 물어보니 신도시가 생김에 따라 교통망이 확충되어 살기 편해질 것 같다는 기대감 때문입니다.
반대로 신도시를 반대하는 사람들은 신규 아파트 공급물량으로 노후된구축아파트 가격에 부정적인 영향을 줄 것이라는 점때문에 반대합니다.
신도시와 교통망(지하철) 확충
정부는 신도시만 덩그러니 짓는 것이 아니라 지하철과 같은 교통망도 동시에 확충한다는 계획입니다. 서울까지 30분 전략을 실행한다고 합니다. 고양 창릉신도시의 경우 새절역-향동지구역-창릉역-화정지구역-대곡역-고양시청역으로 이어지는 고양선 지하철을 신설한다는 계획입니다.
또한 화전역과 창릉역을 잇는 화랑로를 확장하여 버스전용차로를 만들어 급행버스(BTR)을 운영할 계획입니다. 일대의 교통망도 확충됩니다.
일산 백석동~서울문산고속도로를 잇는 자동차전용도로를 만들고 통일로~중앙로 버스전용차로를 만들어 시청/신촌까지 버스 출퇴근시간을 줄일 계획입니다. 수색로/월드컵로는 입체화하여 서울로 진입하는 상습정체구간을 줄 꺼라고 합니다.
부천 대장지구는 김포공항역- 부천종합운동장역으로 슈퍼 간선급행버스를 운행한다고 합니다.
그렇다면 이들 신설 교통망은 언제쯤 완공될까요? 정부는 선교통망 구축-후도시 건설이라는 컨셉으로 거주민의 교통편의를 도모할 계획이라고 하는데요. 신도시 건설에만 최소 5~6년은 소요되며, 지하철 완공까지 최소 8~9년은 소요될 전망입니다. 정권이 바뀌면서 사업의 수정/재검토의 리스크, 건설지역의 민원에 대한 리스크까지 감안하면 상당한 시일이 걸릴 수도 있습니다.
돌이켜 생각해 보면 서울 항동지구가 최근 몇년간을 통틀어 가장 큰 기회가 아니였나 싶습니다. 서울권 공공분양에서 저리 낮은 통장금액으로 당첨될 아파트는 없을듯 합니다. 2단지 일반공급의 경우 74형 29세대, 84형 9세대가 나왔는데 74형의 커트라인은 예비당첨자 기준으로 1600만원 선이었습니다. 물론 공식적인 커트라인은 기타지역 1860만원이었지만 예비7번까지 분양을 받았습니다. 59형의 경우 해당지역 1710만원, 기타지역 1630만원이 공식적인 커트라인이었지만 예비당첨자까지 포함하면 커트아닝은 1550만원 선까지 내려가지 않았을까 하는 추정을 해 봅니다. 4단지는 42세대 전량이 특별공급 물량이었습니다. 통장금액은 2단지의 59형보다 낮았습니다.
서울지역은 1365만원, 기타(경기, 인천)지역은 1300만원이었고 실제 예비당첨자까지 감안하면 훨씬 더 낮았을 것입니다. 앞으로 서울에서 이런 낮은 청약통장 금액으로 당첨되기에는 힘들 것입니다. 갈수록 공공분양 물량 중 일반공급 물량은 줄어드는 추세이기 때문입니다. 정부의 신혼부부 대상 특별공급은 늘리는 대신 일반공급을 줄이기 때문에 다른 계층에 영향을 받는 것입니다. 저출산의 공포는 심각하여 신혼부부에게 혜택을 주는 만큼 신혼부부는 공공분양의 청약전략을 잘 짠다면 내집마련이 가까워 질 수 있습니다.
# 평택 고덕신도시 자연앤자이, 17.11월
경기도에서 있었던 고덕신도시 공공분양을 살펴 보겠습니다. 그때만 해도 서울도 아닌, 서울인접도 아닌 평택의 공공분양임에도 경쟁률, 당첨커트라인이 꽤나 높았다는 평가가 있었습니다. 전 평형이 84형이었습니다. 평택시 최저 커트라인이 595만원이었습니다. 기타경기는 1369만원, 기타지역은 1220만원으로 마감되었습니다. 지금 기준으로 보면 통장금액이 정말 작았음에도 당첨되었습니다.
# 청약전략 팁-청약저축, 청약예금으로 전환할까 말까?
무슨 공공분양과 민간분양을 받을 수 있는 청약통장이 다를 수가 있을까요? 무슨 이유로 생겼는지는 모르겠지만 여하튼 공공분양을 받을 수 있는 통장은 청약저축통장이라 불리우고 민간분양은 청약할 수 없는 특징을 가지고 있습니다. 공공분양은 청약저축 금액으로 경쟁을 합니다. 기본적으로 사람들이 관심이 있는 서울, 수도권 지역의 공공분양은 기본적으로 1900~2000만원 수준이어야 당첨 안정권이라고들 합니다.
반대로 1800만원 이하의 통장금액은 공공분양 청약시장에서 점수가 애매하여 고민이 많습니다. 그냥 통장을 사용하지 않고 구축 아파트를 사던지, 아니면 민간분양을 받을 수 있는 청약예금으로 전환해 민간분양을 받는 방법이 있습니다. 민간분양의 경우 청약가점제라고 하여 아파트투유에서 자신의 정보를 입력 후 청약가점을 확인해 볼 수 있습니다. 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 경우 가점이 높습니다. 가점이 65점 이상이 된다면 청약예금으로 전환해도 민간분양에서 경쟁력이 있지만 60점 이하인 경우에는 인기있는 분양아파트에서 낙첨될 확율이 높습니다. 결국 시간과의 싸움입니다. 시간 또한 기회비용입니다. 물가 오르는 속도보다 아파트 가격 오르는 속도가 빠른 세상에서 집 없이 무주택자로 5년, 10년을 보낸다면 이 또한 큰 기회비용을 지불하는 것입니다. 다행히 기다린 기간에 부동산이 폭락한다면 기회비용이 적겠지만 지속적으로 올라 분양가가 오르고, 내가 분양받는 시점에서 많은 자금을 투입해야 하는 부담이 있습니다.
아래 기사를 보시면 정말이지 기회는 저때지 않았나 싶습니다. 한편으로는 지난 세월동안 폭등한 부동산이 야속하기만 합니다. 부동산가격으로 인해 돈의 가치, 노동의 가치를 폭등한 평가절하시킨 것같아 너무 아쉽습니다.
