우리동네파주일산이야기

 원룸이나 투룸, 심지어 아파트에 사는 거주자들도 습기, 누수 때문에 곤욕을 치루는 분들이 많다. 원룸이나 투룸은 상업적으로  건축하기 때문에 다소 하자가 발생할 확율이 많은 편이다. 건물의 기본적인 기능은 물이나 외부 환경으로부터 인간을 보호하는 역할을 하는 것인데 인간과 물과의 전쟁은 건물을 짓고 산지 수천년이 지금 지금도 여전히 유효한 듯하다.

 건물에 물이 새지 않으려면 방수공사를 잘 해야 한다. 또한 습기가 안생기게 하려면 단열재 공사를 잘 해야 한다. 사실 건설현장에서 보면 초기 건설투자비를 절감하는 차원에서 건축주 또는 시공사에서 싼 공사재료를 구입하거나, 시공관리 부족으로 대충 공사하는 등의 원인으로 방수처리, 단열처리가 미흡하여 거주자가 고생하게 된다.

대표적인 방수공사의 하자는 아래와 같다.

1) 방수층 부실시공으로 성능 하자

2) 물이 잘 빠지지 않아 건물의 틈에 스며듬

3) 콘크리트와 창문 사이 물끊기 등의 조치 미흡

4) 이질적인 재료와의 결합부위, 모퉁이, 배관 등 관통부위, 옥상의 방수처리 미흡

5) 외벽면 창호의 코킹처리 불량

6) 건물도 외부환경(온도) 변화에 따라 수축/팽창을 하는데 이때 발생할 수 있는 건물의 균열을 방지하기 위해 설치하는 이완재 역할의 익스펜션 조인트의 설치 불량

 방수공사의 하자에서 살펴봤듯이 물이 새는 원인은 간단하다. 물이 흐르는 틈이 있어서 그 틈을 타고 실내에 들어오는 것이다. 건물을 거대한 수조라고 생각하면 쉽게 이해할 수 있다. 수조의 일부는 콘크리트, 일부는 유리 등으로 되어 있는데 콘크리트와 유리 사이 접합에 문제가 생기면 수조의 물이 밖으로 샐 것이다. 반대로 이 틈을 안 생기게 잘 만들면 물은 안 새는 것이다. 여기서 더 깊이 들어가면 방수공사 중 여러 공법들이 나오는데 이 공법까지 다루기에는 다소 벅차다. 여러 방수공법의 핵심은 방수층을 잘 형성하고, 건물의 온도변화에 따른 완충기능을 적재적소에 잘 두어야 탈이 안 생긴다는 점이다. 건물도 온도변화에 따라 숨을 쉬어야 하는데 숨쉴 공간을 안 만들어 둔다면 내외부에 균열이 발생하고 이로 인해 누수와 같은 탈이 발생하는 것이다.

여기서 인간의 삶과도 연관하여 생각할 점이 있다. 인간이 살아가면서도 아주 나쁜, 피해야 하는 것들과는 단절할 수 있도록 차단층을 잘 만들어야 하고, 삶에 있어서는 어려운 일, 힘든 일이 생길 때 이를 처리하고 감당할 수 있는 완충의 시간, 기댈 수 있는 지인, 자체 처리방법이 있어야 탈이 안 난다. 자신의 처리시스템이 잘 만들어 졌다 하더라도 정기적인 점검을 통해 개보수 할 사항은 없는지 확인해야 하는 것은 건물과 인간 모두에게 해당되는 사항이다.

지인이 내게 물어 본다. '집 지금 사면 별로겠지?' '글쎄, 안사는 분위기 아닌가? 폭락했으면 모를까 별로 싸지도 않은데 좀 기다려 보던지'라고 조언했다.

집값, 즉 부동산에 대한 진지한 고민이 없는 가장은 없으리라. 왜냐하면 내가 살아야 할 집이기 때문이다. 그래서 최근 부동산 관련 뉴스를 관심 있게 보는 것이 사실인데 많은 매체에서 관망의 자세를 보이라는 주문을 한다. 거시적인 전망은 올해 집값은 하락세가 주요할 것으로 판단된다. 시장의 물량이 넘쳐날 것이라는 것이다. 특시 서울 등 수도권에서 6만4천여 가구가 분양될 것으로 보는데 이는 작년 2016년 물량보다 2만천여 가구가 줄어든 물량이다. 하지만 줄어든 수요를 감안하면 물량이 넘친다고 판단한 것이다. 시장상황 역시 우호적이지 않다. 분양시장 과열에 따른 정부의 주택담보대출 규제와 금리인상의 공포로 소비심리가 위축되고 있다.

이런 분위기 일수록 물건의 가치에 따라 인기가 좌우될 것이다. 가치 있는 곳이라 판단되는 아파트는 선전할 것이고 그렇지 않은 곳은 외면받을 것이다. 이 가치의 척도는 바로 서울접근성과 교통이 아닐까? 서울 접근성은 위성도시의 숙명이라고도 할 수 있다. 대한민국의 많은 직장이 아직도 서울에 밀집해 있고, 수많은 문화가 서울에 밀집해 있기 때문이다.

서울 근처에 살면 좋겠지만 문제는 자금이다. 무척 비싼 집값 때문에 서울에서 더 먼 곳으로 밀리게 되는데 부동산 경기가 얼어 붙을 수록 서울에서 먼 집들의 가격이 떨어지게 마련이다. 또한 최근 몇년 동안의 전세란으로 연립주택들이 서울 변두리에 우후죽순 생겨 났는데 이 연립주택들이 싸게 많이 팔리거나 전세물량으로 시장에 풀렸다. 이런 집들이 위험할 수 있다. 다세대주택 집주인이 몇 집에 전세금을 가지고 있다가 집값이 하락하여 전세가 이하로 떨어지면 전세금이 위험해 질 수 있다. 이런 집들은 주인들이 1순위로 대출을 받아 채무문제가 생길 경우 은행대출을 갚아야 하기 때문에 전세금의 일정 부분을 못돌려 받을 수 있는 가능성이 있다.

또한 부동산의 이슈는 물량집중 지역이다. 수요와 공급, 그리고 심리 이 세 요소가 작용하는 부동산 시장. 공급량이 많으면 상대적으로 가치 이하로 거래될 가능성이 많다. 반대의 경우도 마찬가지. 공급이 부족하고 수요가 많다면 가치 이상으로 거래될 가능성이 많다.

시장 거래자들의 심리가 극도로 불안하다면 모든 예측은 무용지물이 된다. 한쪽의 극단으로 치닫게 된다. 과열의 극단를 경험한 이후 얼어 붙는 시장에서 기다리고 있는 극단은 무엇인가?

전세계약을 기다리는 수요는 매년 있다. 가구당 2년마다 한번씩 집에 대한 중차대한 고민을 하게 되는 것이다. 물론 불만족스러운 집을 소유하고 있는 가구도 새로운 집을 물색하기도 한다. 수요는 없어지는 것이 아니라 수면 아래로 감춰지는 것이다.

시장의 흐름, 그 시장 참여자, 수요자의 심리가 가격을 결정하니 잘 살펴 보자. 인터넷보다는 현장이 훨씬 생생한 정보가 있을 것이다.

작년 말부터 부동산대출에 대해 관심을 많이 가졌다. 부동산 시장의 핵으로 부상할 수 있는 부동산대출에 대해서는 아래의 포스팅을 참고하시기 바란다.

2016/12/27 - [자유로 가는 길] - 아파트 부동산 대출과 2017년 금리전망 비관론

2016/11/24 - [자유로 가는 길] - 부동산 대출금리, 가계부채 금리인상 전망을 살펴보자