우리동네파주일산이야기

귀농이나 귀촌을 계획하면서 땅을 구매하고자 한다면, 땅의 용도에 대해 충분히 알아두는 것이 필수입니다. 땅은 그 자체로 희소성이 있어 가치가 높지만, 각기 다른 용도에 따라 사용 가능한 방법과 제한이 존재합니다. 이번 포스팅에서는 다양한 땅의 용도와 그에 따른 활용 가능성을 자세히 설명드리겠습니다.

땅의 종류와 용도

우리나라의 땅은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 크게 네 가지 용도지역으로 구분됩니다.

도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 귀농이나 귀촌을 계획하는 사람들에게 중요한 것은 주로 관리지역과 농림지역입니다. 그럼 이 두 가지에 대해 좀 더 깊이 살펴보겠습니다.

1. 관리지역 : 계획, 생산, 보전 관리지역

관리지역은 다시 세 가지로 나뉩니다: 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역.

• 계획관리지역은 도시 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역과 유사하게 관리되는 곳으로, 귀농·귀촌인들에게 가장 인기가 많습니다. 이곳의 장점은 건폐율 40%, 용적률 100%로, 다른 지역에 비해 더 높은 효율을 자랑합니다. 쉽게 말해, 더 넓고 다양한 건축물을 세울 수 있다는 뜻입니다. 또한 카페, 펜션, 창고 등 다양한 상업적 용도의 건물을 지을 수 있어 투자 가치가 높습니다.
• 생산관리지역과 보전관리지역은 계획관리지역보다 건축 규제가 조금 더 강하지만, 집을 짓거나 농사를 짓는 데 큰 문제가 없습니다. 이 지역은 보통 땅값이 저렴하면서도 자연 경관이 뛰어나기 때문에 전원생활을 즐기기엔 좋은 선택이 될 수 있습니다. 생산관리지역의 건폐율 20%, 용적률 80%입니다.

2. 농림지역 : 진짜 농민이 되고 싶다면

농림지역은 말 그대로 농업과 임업을 위한 땅으로, 농업진흥지역과 산지 관리지역으로 나뉩니다. 이곳은 농사를 짓고 소득을 얻기 위한 최적의 장소로, 실제로 농업이나 임업을 할 계획이라면 가장 적합한 곳입니다. 농림지역의 땅값은 관리지역보다 상대적으로 저렴하지만, 규제가 조금 더 강할 수 있으므로 이를 염두에 두어야 합니다.

3. 생산·보전 관리지역 : 저렴하고 쾌적한 생활을 꿈꾸는 곳

생산관리지역과 보전관리지역은 농림지역에 비해 땅값이 싸면서도 쾌적성 면에서 우수합니다. 전원주택을 지어 풍경을 감상하며 여유로운 생활을 원하는 이들에게 알맞은 선택입니다. 이 두 지역은 계획관리지역보다 규제가 더 있지만, 기본적인 생활 기반을 마련하는 데에는 충분히 가능합니다.

땅 구매 시 유의사항

땅을 구매할 때는 반드시 그 용도를 파악해야 합니다. 이 용도에 따라 어떤 건축물이 가능한지, 어떤 제약이 따르는지를 미리 알아두면 나중에 후회하는 일을 막을 수 있습니다. 부동산의 가치는 입지에 크게 좌우되므로, 귀농·귀촌을 위해 땅을 선택할 때는 해당 땅이 어떤 용도지역에 속하는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

귀농·귀촌을 고려하는 사람들에게 땅 선택은 매우 중요한 결정입니다. 계획관리지역은 높은 효율성과 다양한 활용이 가능한 반면, 농림지역은 실제 농업을 위한 기반이 되는 땅입니다. 각 용도지역에 따라 규제와 허용 범위가 다르므로, 본인의 목적에 맞는 지역을 선택하는 것이 중요합니다. 부동산경매로 싸게 토지를 구입하세요. 

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생산관리지역에서 축사 건축 시 건폐율 완화 가능 여부

질문 요지
「농지법」에 따라 농업진흥구역에 건축 가능한 축사(농업용 건축물)를 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 생산관리지역에 건축할 경우, 해당 지역이 농업진흥구역으로 지정되어야만 건폐율 완화가 가능한지 여부에 대한 질문입니다.

답변 요약
생산관리지역에 축사를 건축할 때, 해당 지역이 반드시 농업진흥구역으로 지정되어 있어야만 건폐율을 완화할 수 있는 것은 아닙니다.

이유

1. 관련 법령 및 규정
   「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항에 따르면, 용도지역별로 건폐율의 최대 한도는 시·군 조례로 정할 수 있습니다. 생산관리지역의 건폐율은 20% 이하로 정해져 있으며, 이는 대통령령으로 규정됩니다.
2. 예외 규정
   같은 법 제77조제4항에 따르면, 녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에 농업용·임업용 건축물을 건축할 경우, 시·군 조례에 따라 건폐율을 완화할 수 있습니다. 이 경우, 해당 건축물이 「농지법」에 따라 건축 가능한 농업용 건축물인 경우에는 건폐율을 최대 60%까지 완화할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제6항).
3. 농업진흥구역 여부와의 관계
   법령상, 건폐율 완화가 적용되는 조건으로 "해당 지역이 농업진흥구역으로 지정되어 있어야 한다"는 내용은 명시되어 있지 않습니다. 즉, 축사가 「농지법」에 따라 농업용 건축물로서 생산관리지역에 건축될 수 있다면, 농업진흥구역으로 지정되지 않아도 건폐율 완화 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 입법 취지
   건폐율 완화 규정은 비도시지역 주민들의 편의를 증진하기 위한 것으로, 특정 지역에만 제한적으로 적용하기 위한 것이 아닙니다. 따라서 농업진흥구역으로 지정된 경우에만 완화가 가능하다고 보기는 어렵습니다.

생산관리지역에서 축사를 건축할 경우, 그 지역이 농업진흥구역으로 지정되지 않았더라도, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제6항에 따라 건폐율 완화 혜택을 받을 수 있습니다.

관련 법령

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조
• 「농지법」

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