우리동네파주일산이야기

제이알글로벌 리츠는 부동산투자회사로, 주요 자산은 벨기에와 뉴욕에 위치한 오피스 건물입니다. 현 주가 기준 배당률은 8.9% 전후입니다. 6월/12월 기준으로 반기에 190원 수준의 배당금을 입금해 주고 있습니다.

벨기에 오피스 자산 개요

위치: 브뤼셀 소재, 파이낸스 타워 단지

임차인: 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청

잔여 임대기간: 약 11년 (2002년 1월 – 2034년 12월)

연 임대수입: EUR 69,049,766 (2023년 기준)

미국 오피스 자산 개요

위치: 뉴욕 맨하튼, 7번가 498번지

임차인: SEIU (총 연면적의 60.6%) 등 14개사 입주

잔여 임대기간: SEIU 기준 약 27년 (만기: 2050년 3월)

연 임대수입: USD 28,434,259 (2023년 예상)

재무 및 운용 전망

주가가 현재 부진한 상태로, 리츠 전반의 투자 환경이 어려운 상황입니다.

제이알리츠는 투자 매력 증진을 위해 다양한 자구책을 마련 중입니다.

새로운 평가기관에서 신용등급 향상을 달성하여 차환 발행 시 금리 부담을 경감하고 있습니다.

자체적인 환헤지를 통해 운용 비용을 절감하고 있으며, 임대기한 만료로 발생한 공실 리스크를 완화하고 있습니다.

부동산리츠 동향

부동산 시장 전반이 침체되어 있어, 리츠 업종에서 주가 하락이 지속되고 있습니다.

국내에 상장된 리츠 중에서도 수익을 기록하는 기업은 제한적으로 나타나고 있습니다.

제이알글로벌리츠 는 현재 부진한 주가를 극복하고자 자체적인 자금 확보와 운용 비용 절감에 주력하고 있습니다.

주요 자산의 펀더멘털이 우량하다고 평가되어, 장기적으로 저평가 국면을 벗어날 것으로 전망됩니다. 다만, 보유자산이 위치하고 있는 벨기에나 뉴욕의 오피스빌딩이 코로나 이후 최악을 벗어나긴 했으나 여전히 투자심리가 약한 상황입니다. 두 자산 모두 임대수익은 양호하게 유지하고 있습니다.

제이알글로벌리츠는 최근 주가의 부진과 함께 고금리와 재택근무 등의 오피스 시장 대외환경의 악화로 투자 매력이 감소하고 있다. 이에 따라 주가는 공모가를 밑돌며 어려운 상황에 처해있습니다.

2023.11.24 - [자유로 가는 길] - [ESR켄달스퀘어리츠] 예상주가 및 배당수익률, 물류센터 부동산투자

2023.11.29 - [자유로 가는 길] - 한화리츠 배당수익률, 여의도 수도권 빌딩투자, 소액투자금으로 오피스 부동산 조각투자방법

2023.11.01 - [자유로 가는 길] - 고배당주, 리츠투자 추천주, 코람코더원리츠, 코람코에너지리츠(코람코라이프인프라) 배당수익률

금융투자업계에 따르면 제이알글로벌리츠의 주가는 전일 대비 45원(-1.16%) 하락한 3845원에 마감했습니다. 이는 지난 7일 4000원대 박스권을 무너뜨린 이후로 지속적으로 3000원대에 머물고 있는 상황입니다. 1년 넘게 이어진 주가의 부진은 미국 연방준비제도(FED)발 금리 인상이 본격화된 지난해 중순, 5000원의 공모가가 무너진 후로 이어졌습니다.

제이알글로벌리츠는 해외형 리츠로, 벨기에와 뉴욕에 소재한 오피스를 기초자산으로 두고 있습니다. 현재 리츠 시장 전반에서 부동산 시장의 얼어붙음으로 침체가 이어지고 있는 가운데, 관련 업계 전반이 어려운 상황을 겪고 있습니다. 국내에 상장된 23개 리츠 중 3개만이 공모가 이상을 기록하고 있는 실정이며, 해당 종목은 신한알파리츠, 코람코라이프인프라리츠, 한화리츠가 해당됩니다.

이에 대응하기 위해 제이알글로벌리츠는 투자 매력도를 높이기 위한 자구책을 마련하고 있습니다. 만기 도래 회사채 차환 부담을 줄이기 위해 노력하고 있으며, 2021년 10월에 발행한 2년 만기 무보증공모사채를 통해 700억원을 조달한 바 있습니다. 최근에는 한국기업평가로부터 A-(안정적)의 신용등급을 획득해 차환 발행 시 금리 부담을 줄일 수 있을 것으로 전망하고 있다.

또한, 자금력 확보를 위해 환헷지 비용 절감에도 나서고 있습니다. 이를 위해 외부의 보증 없이 자체적으로 환헷지를 할 수 있게 되어 거래비용을 감소시킬 수 있게 되었습니다. 뉴욕 맨하튼 오피스의 임대기한 연장 계약이 체결된 것과 같이 보유한 자산의 펀더멘털이 우량하다는 평가를 토대로, 저평가 국면에서 벗어나기 위한 노력을 기울이고 있습니다.

배당주로 리츠를 선택한 이후 부동산시장에 조정시기가 오고, 금리는 올랐으며, 레고랜드 사태로 주가는 20~30% 정도 조정을 받게 됩니다.

배당금 4~5% 수익을 목표하였지만 주가조정으로 낭패를 보는 리츠투자자가 많습니다. 떨어진 주가만큼 수익에 대한 훼손이 많지 않다면 배당금은 오리려 늘어날 수 있기 때문에 지금 옥석을 가려 리츠주에 투자한다면 안정적인 배당수익을 얻을 수 있을 뿐더러 향후 주가반등시 시세차익도 노려볼만 합니다.

공모가를 지키고 있는 리츠주는?

리츠주에게 험난한 풍파를 준 '22년을 버텨낸 리츠주는 탄탄함을 증명했다고 볼 수 있습니다. 리츠주의 공모가는 모두 5,000원입니다. 이 오천원을 지켜낸 리츠주는 아리츠코크렙, 코람코에너지리츠, 신한알파리츠, SK리츠입니다.

아리츠코크렙

아리츠코크렙은 이랜드리테일의 NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 일산점과 평촌점, 2001아울렛 중계점과 분당점을 자산으로 보유하고 있습니다. 올해 배당수익률은 8%로 전망하고 있습니다.

코람코에너지리츠

코람코에너지리츠는 주유소 167개와 물류센터 2개, 가전매장 4개를 자산으로 보유하고 있습니다. 배당수익률은 7.6% 수준입니다.

신한알파리츠

신한알파리츠는 최근 유상증자를 통해 자금을 조달했습니다. 유상증자로 마련된 자금은 강남역 캠브릿지 빌딩 매입시 발생한 대출을 상환하는데 쓰였습니다. 유상증자를 하면 주식수가 증가하여 목표주가 평가시 낮아지는 요인이 됩니다.

2022.04.08 - [자유로 가는 길] - 미국주식 투자하기, 배당주 ETF 투자추천(VTI 종목소개)

2022.07.11 - [자유로 가는 길] - 리츠 신저가 대응, 리츠 추천주식 선택기준(부동산 투자)

NH올원리츠

분당스퀘어를 자산으로 보유한 리츠입니다. 서현역에 있는 분당스퀘어는 라인플러스와 선데이토즈가 임차인으로 입주해 있습니다. 배당은 공모가 기준 6.7%, 주가 3,170원 기준 8.46%의 높은 배당률을 가지고 있습니다. 2023년 올해 목표배당률은 부동산담보대출 금리에 따라 5% 전반에서 후반을 유지할 것으로 보입니다.

2022.03.25 - [자유로 가는 길] - NH올원리츠로 부동산 투자, 배당주 투자를 원큐로(리츠 정의, 뜻)

한화리츠(한화위탁관리부동산투자회사)

최근 공모한 한화리츠의 청약경쟁율은 그야말로 처참 그 자체였습니다. 0.45:1의 경쟁률은 투자자들이 그만큼 부동산시장에 대해, 나아가 한화리츠에 대해 부정적 견해를 가지고 있다는 판단입니다.

한화리츠는 공모 이후 자본이 3,500억, 부채가 3,600억원 수준입니다. 부채 빼면 순자산이 100억짜리 리츠입니다. 한화리츠에서 예상하는 5년 평균 배당수익률은 6.85%입니다. 배당금 지급은 4월/10월 년 2회입니다.