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한화리츠(부동산투자회사)는 한화그룹의 지원과 Sponsor 리츠의 안정성, 그리고 적정가격의 투자 기회를 통해 성장과 수익을 기대할 수 있는 부동산 포트폴리오를 구성하고 있습니다.

최근 유사한 스폰서 리츠인 SK리츠는 계열사인 하이닉스의 수처리시설을 울며 겨자먹기로 떠안으며 짬시키는 듯한 느낌인데, 한화리츠는 그룹사의 알짜 오피스를 보유하며 임대수익을 얻고 수익을 주주에게 배당금으로 지급하고 있습니다. 

 

한화리츠는 안정적인 배당 능력과 함께 핵심 오피스 자산을 낮은 가격에 편입해 주목받고 있습니다.

한화리츠는 한화자산운용이 출범한 한화그룹 스폰서리츠로, '23. 3월에 유가증권시장에 상장했습니다. 자산은 여의도 한화손해보험빌딩, 한화생명 노원사옥, 한화생명 평촌사옥, 한화생명 부천사옥, 한화생명 구리사옥5개입니다.

 

성장성 및 안정성

국내 최초의 코어오피스 리츠로, 한화그룹의 보유 오피스와 시장 자산의 편입을 통해 규모를 확대하고, 그룹 보유의 GBD, YBD, CBD의 오피스를 추가 편입하여 지역적 분산을 도모하고 있습니다. 대기업 한화의 스폰서 리츠로서 최초 100% 국내 오피스 자산으로 구성되어 있습니다.

 

금리 경쟁력

Sponsor 리츠의 신용등급을 기반으로 금리 경쟁력을 확보하고 있습니다.

금리 경쟁력을 통한 수익률 제고가 가능하며, 기업평가를 통해 다양한 자금을 조달할 수 있어 향후 금융조달비용 절감을 통한 수익률 개선이 기대됩니다.

 

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수익성

한화손해보험 여의도 사옥은 캡 레이트가 4.85%로 편입되었는데, 이는 부동산을 보유한 기간 동안 얻을 수 있는 예상 수익을 나타내는 지표로서, 높은 캡 레이트는 수익성이 좋음을 나타냅니다.

YBD 권역 내 연면적 약 18,000평의 오피스를 평당 약 2,500만원에 매입하였습니다.

여의도 4% 후반, 수도권 사옥 약 6% 수준의 합리적인 Cap Rate를 유지하고 있습니다.

상업 오피스 혼재지역으로 자산가치 상승 잠재력이 있어 적정가격의 투자 기회로 평가됩니다.

 

임대료는 리츠의 수익과 배당의 주요 원천입니다. 여기서 사용되는 몇 가지 용어를 살펴보겠습니다.

NOI(순영업이익 - 순 영업 소득)
현재 발생하는 임대료에서 영업 경비(관리비, 수선비, 세금 등)를 제외한 순 영업 소득입니다.

Cap Rate 자본 환원 비율(자본화 비율 - 자본화율)
투자 금액 대비 연간 순 영업 소득(NOI) 비율로, 실질적인 투자 수익률을 나타냅니다.예를 들어, 100억에 Cap Rate가 5%라면 연간 들어오는 임대료에서 유지관리비, 공과금, 보험료, 재산세를 제외한 금액이 연간 5억원이라는 뜻입니다.

예시
투자 대상 A :투자금액 100억, 연간 임대료 6억, NOI 5억
투자 대상 B: 투자금액 100억, 연간 임대료 7억, NOI 5억
A와 B는 투자금액이 동일하지만 연간 임대료는 B가 1억 더 높습니다.
A의 투자수익률은 6%, B의 투자수익률은 7%로 계산되지만, 실제로 얻을 수 있는 수익(NOI)은 동일합니다.
이를 통해 NOI와 Cap Rate를 활용하여 기초자산을 살펴본다면, NOI가 동일하고 5%의 Cap Rate를 갖고 있는 자산임을 알 수 있습니다.

 

 

핵심 자산 획득

한화리츠는 한화생명보험의 스폰서로 참여한 리츠로서, 한화손해보험 여의도사옥과 한화생명보험 노원사옥, 한화생명보험 평촌사옥 등 한화그룹의 부동산을 편입하였습니다. 특히, 대표자산 중 하나인 한화손해보험 여의도 사옥은 상대적으로 낮은 가격에 편입되었습니다.

 

 

이자비용 감소 및 배당수익률

앞으로 이자비용이 감소할 것으로 예상되며, 한화리츠가 기존 차입금을 리파이낸싱하면서 배당수익률이 훼손되지 않을 것으로 예상됩니다. 또한, 회사에서 제시한 연 환산 배당수익률 6.30%는 유지될 것으로 전망되어 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

배당은 연간 2회 지급됩니다. 배당기준일은 4월과 10입니다.

한화리츠1주당 131원의 금전 배당을 결정했습니다. 이 배당의 총액은 926,1172,603원이며, 배당 기준일은 지난 430일이고, 시가배당률은 2.48%입니다. '23.10월 확정 배당금이 지급되면 연환산 배당수익률은 5~6% 수준일 것으로 예상하고 있습니다.

 

 

리파이낸싱 성공

한화리츠가 1,200억원 규모의 리파이낸싱에 성공했습니다. 이 중 1100억원은 담보대출 차환을 위해, 나머지 100억원은 운전자금 목적으로 차용되었습니다. 금융사들이 차입에 적극적으로 참여해 자금을 모집하는 데 어려움이 없었습니다.

한화리츠는 금융권에서 1200억원을 차입하며, 차입 기간은 2년으로, 만기는 202511월 말까지입니다.

1100억원은 1년 전에 빌린 담보대출을 차환하기 위한 것으로, 다양한 리파이낸싱 방법을 고려했지만, 담보대출을 연장하기로 결정했습니다.

이 차입은 시중은행 3곳에서 이루어지며, 하나은행에서는 고정금리 연 5.67%500억원을, SC은행과 수협은행에서는 각각 500억원과 100억원을 변동금리로 차용합니다. 이에 따라 3개월물 CD 금리에 연 1.6%를 더한 금리로 차입됩니다.

차입액이 크지 않았음에도 불구하고, 금융사들의 관심이 높아 오버부킹이 발생했으며, 안전 자산으로 분류되는 국내 오피스 담보대출에 자금이 몰리고 있다는 분위기와 관련이 있습니다.

한화리츠는 리파이낸싱을 통해 임대보증금 상환 및 건물유지관리 비용에 활용할 100억원을 추가로 조달했습니다. 이는 임대보증금을 낮추고 월 임대료를 올려 리츠의 현금흐름을 개선하는 전략의 일환입니다.

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