10년 공공임대 분양전환 단점

10년 공공임대의 분양전환에서 큰 진통이 예상됩니다. 10년 전에 비해 집값이 천정부지로 오른 현 시점에서 임대해서 살던 사람들에게 시세대로 분양을 받으라는 정부와 LH의 요구를 받아들일 수 없는 이유도 있습니다.

 

 

 

계약상으로는 10년 후 분양전환시에는 감평가액으로 분양전환한다고는 명시되어 있지만 입주 당시 분양가의 2~3배를 주고 분양받을 수 있는 거주민이 몇이나 되겠습니까? 저소득층을 위한 10년 공공임대는 당초에 분양전환 계획부터가 잘못 되었을 수도 있습니다. 사실 한번도 10년 공공임대를 해본 적이 없고 이번이 처음 분양전환하는 사례이기 때문에 이번 분양전환은 그만큼 중요하고 의미 있는 일입니다.

 

8월 판교의 분양전환이 10년 공공 분양전환의 첫 사례

당장 8월이 첫 사례인 만큼 국회에서 이 '분양전환' 문제를 해소하기 위해 법안을 만지작 거리고 있습니다. 공공주택특별법을 개정하여 감정평가액으로 분양전환할 것이 아니라 분양가상한제 방식을 도입하는 것이 주 개정내용입니다. 하지만 정부와 LH는 신뢰이익을 이유로 감정평가액으로 분양전환하고 대출을 받아라는 입장입니다.

 

감평액으로의 분양전환 무엇이 문제인가?

10년 공공임대주택의 경우 대부분 신도시에 건립되어 서민들에게 임대해 주었습니다. 판교의 경우 2019년 평당 1600만원 수준이었으나 최근에는 3천만원이 넘습니다.

판교 봇들마을 3단지의 경우 10년 전 공공분양된 4단지와 마감재까지 같은 10년공공임대 아파트입니다. 당시 공공분양으로 2억4천만원이었던 24평 아파트는 현재 시세로 9억5천만원 수준입니다. 10년임대아파트의 소유권이 있는 LH는 국가사업을 하면서 공교롭게도 막대한 시세차익을 얻게 되었습니다. LH 입장에서는 계약서 상으로 분양전환을 감평액으로 하게 되어 있어 스스로 이 조항을 거스르기에는 무리가 있어 보입니다.

판교는 현재 투기과열지구로 지정되어 집값의 40%까지만 대출이 가능합니다. 2009년 10년공공임대주택에 입주한 거주민들은 당시 분양가격 대비 현 시세를 감당해 낼수 없는 것입니다. 10년동안 현 시대대로 분양받을 수 있는 여윳돈을 모았을까요? 설사 돈이 있다 해도 사람 심리가 아파트 가격이 떨어진 것도 아니고 10년 전 입주가격보다 2배가 오르니 이걸 다 주고 분양받는 것은 쉽지 않아 보입니다.

10년 공공임대 장점과 단점

10년 공공임대는 10년째 되는 시점에서 임차인이 우선 소유권을 취득할 수 있습니다. 하지만 우선소유권을 취득해도 분양시점에 큰 돈이 있어야 아파트를 살 수 있으니 소유권이 무용지물입니다. 대출받아 산다 한들 대출이자가 큰 돈입니다. 10년 공공임대의 차선으로 임대기간을 15년으로 연장하는 방안이 있긴 하지만 시한폭탄을 5년 뒤로 늦추는 것에 불가합니다. 5년 뒤 집값이 어느 정도 떨어지만 지금보다는 저항이 덜 하리라는 계산도 깔려 있겠죠. 하지만 지금 이상으로 오를 가능성도 있는 것입니다. 10년 전 공공임대아파트가 이렇게 많이 오르리라고는 생각하지 못했을 것입니다.

이미 10년공공임대를 받은 자는 분양자격을 사용한 것으로 간주하므로 새로 공공분양을 신청할 수도 없습니다. 10년 임대에 당첨되면 청약통장이 소멸됩니다.

10년 동안 내집 없이 월세를 내야 하며, 10년 뒤 엄청나게 올라버린 아파트를 구입해야 하는 것인데 지금 상상으로서는 잃어버린 10년으로 밖에 생각이 안드는 것이죠.

사실 당장 아파트 구입자금 없이 10년 간 안정적으로 거주할 수 있는 장점도 있습니다. 민간 아파트의 월세보다 싼 것도 장점입니다.

서민의 주거복지로 탄생한 5년, 10년 공공임대주택 정책이 기로에 서 있는 시기 입니다.

<기타 유용한 포스팅은 아래 참조>

2019/04/10 - [도시와 주택] - 2019 sh 행복주택 신청자격조건(청약요건)-서울주택도시공사

2019/04/04 - [세상사는 이야기] - 타일자격증 노가다 기술자 연봉 일당(동부기술교육원)

2019/03/28 - [자유로 가는 길] - 서민대출 최저금리 베스트-BNK새희망홀씨2(부산은행)

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.04.17 18:38 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    지금같은 조건과 시세라면 지금이나 5년 연장해 살다가 분양전환보다 다른 곳을 찾는게 더 낫겠네요. 쉽지 않은 내집마련입니다ㅠ

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2019 행복주택 자격조건(요건)-sh서울주택도시공사

sh행복주택은 대학생이나, 청년, 신혼부부, 고령자, 주거급여수급자를 대상으로 임대주택을 공급하며 주변 시세의 0~80%임대료로 거주할 수 있는 서울시 주거복지정책입니다.

 

 

 

공급대상​

서울 각지에 있는 임대주택을 행복주택으로 명칭하고 있습니다. 강남까지 행복주택이 있는 것은 조금 이해하기 어렵습니다. 주거비용이 싸면 모르겠지만 행복주택 역시 주변 시세에 따라 임대료가 책정되기 때문에 강남권의 임대료는 당연히 비쌀 것입니다.

임대료 수준

서초구 잠원동에 위치한 래미안 신반포 리오센트의 경우 신혼부부 대상 59제곱미터의 행복주택 임대료는 2억3천5백만원의 보증금을 내고 월세 31만원을 내야 합니다. 주거급여를 받는 등 어려운 서민들을 대상으로 하는 임대주택의 임대료 수준이 꽤나 높습니다.

신청자격

당연히 성인 무주택세대여야 합니다. 대학생, 청년, 예비신혼부부는 성년이 아니여도 신청이 가능합니다.

1순위 기준, 추점방법

일반공급의 경우 적격자를 대상으로 1순위 지역부터 무작위 전산추첨합니다. 1순위는 서울 또는 서울에 붙어 있는 의정부시, 남양주시, 구리시, 하남시, 성남시, 과천시, 안양시, 광명시, 부천시, 인천광역시, 김포시, 고양시, 양주시입니다.

2순위는 파주 등 기타 수도권 지자체 지역입니다.

청년계층 신청조건

신청자의 생년월일이 79.3.30~00.3.29인 자로서 혼인중이 아니여야 하며, 신청자 외 세대원이 있는 경우 월평균소득이 전년도 도시근로자 월평균소득의 100% 이하(5백4십만원 이하)여야 하며, 청년 본인은 월평균소득의 80% 이하(4백3십만원 이하)여야 합니다. 세대의 보유자산은 2억천2백만원 이하여야 하며, 보유하는 자동차의 가액은 2천5백만원 이하여야 합니다. 마지막 조건으로는 주택청약종합저축이 가입되어 있어야 합니다.

마포구 청년계층에 공급하는 임대주택은 마포자이3차가 있습니다.

마포자이3의 경우 보증금 1억, 월세 24만원 수준이며, 평면 및 면적은 아래와 같습니다.

우선공급 기준

우선공급 1순위의 경우 임대주택이 있는 해당자치구에 거주하거나 업무에 종사중인 청년입니다. 2순위는 해당자치구 외의 서울지역입니다. 같은 1순위의 경우 배점에 따라 달라집니다. 서울시 3년 이상 거주자는 배점이 3점이며, 청약저축의 경우 가입 2년 경과자로서 월납입금이 24회 이상 납입한 자입니다.

우선순위 중 배점까지 동일한 경우 추첨에 의해 입주자를 선정합니다.

최대 거주 가능기간

대학생과 청년의 경우 2년 단위로 계약하며 최대 6년까지 거주 가능합니다. 단, 재계약시마다 기존 조건이 충족되어야 합니다. 신혼부부는 무다녀의 경우 6년까지, 자녀가 있으면 10년까지 가능합니다. 한부모가정은 10년, 고령자와 주거급여수급자는 20년까지 거주가 가능합니다.

문의전화

서울주택도시공사 콜센터 1600-3456

 

<기타 임대주택 관련 정보는 아래 참조>

2016/10/12 - [도시와 주택] - 행복주택 입주자격, 청약접수방법, 임대료 알아보기

2016/08/01 - [도시와 주택] - 광주전남 대학생의 저렴한 기숙사-남도학숙 비용, 자격, 위치

2016/04/29 - [세상사는 이야기] - 임시공유일 논란, LH 임대주택 정책, 정운호 수임료, AI 미래 이야기

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.04.10 14:04 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    참 좋은 제도다 싶었는데 강남에도 있고, 보증금과 월세가 높은 것도 꽤 되나 보네요. 그래도 첫 보금자리를 꾸리는 분들에게 도움이 되는 제도였으면 좋겠네요~ 해피 앱터눈 되세요^^

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행복주택 입주자격과 청약 접수방법을 알아 봤습니다. 예시로 곧 입주모집 및 청약접수 예정인 경기북부 지역의 파주 출판도시, 의정부 호원 행복주택의 임대료와 입주자격에 대해 안내해 드리겠습니다.


행복주택은 무엇인가요?

행복주택이란 현 정부가 내세운 주거복지의 키워드이자 해결방안이라고 할 수 있습니다. 대학생이나 신혼부부, 사회초년생에게 저렴한 임대주택을 임대해 주는 주택정책입니다. 일단 직장과 학교에 가까운 곳으로 자리하여 인근의 입주대상자에게 혜택을 주는 것이죠.



행복주택의 공급구성은?

행복주택의 입주구성은 젊은 대학생, 사회초년생, 신혼부부에게 80%, 취약/노인계층에게 20%가 공급됩니다. 또한 산업단지 인근의 행복주택의 경우 산단근로자들에게 90%가 공급되는 것이죠.


행복주택의 입주자격 요건은?

각 지역의 행복주택별로 공고기준이 다르겠지만 일단 원칙적인 입주자격은 아래의 표에서 크게 벗어나지 않을 것입니다. 기준은 월평균 소득의 평균값입니다. 참고로 2016년도 적용 소득 기준은 3인 기준 481만원 수준이었습니다.

또한 청약저축을 의무가입하도록 한 조항을 개정하여 미가입자도 신청할 수 있는 방법을 열어 뒀습니다. 미가입자 신청자는 별도 LH에 문의하여 안내 받으시기 바랍니다.


* 2016년도 적용 소득 기준 「전년도 도시근로자 가구당 월평균소득」 4,816,665원(3인이하 기준)

 ** 2016년도 적용 자산 기준

- 대학생등, 주거급여수급자 : 부동산(토지·건축물) 12,600만원, 자동차 2,465만원

- 사회초년생등, 신혼부부등, 고령자, 산단근로자 : 부동산(토지·건축물) 21,550만원, 자동차 2,767만원

 

 



올해 2016년 하반기 행복주택의 모집규모는?

올해 행복주택의 모집규모는 아래와 같습니다. 경기북부권으로는 의정부 호원, 파주출판 행복도시가 있습니다. 총 1500가구 규모입니다.


- 의정부시 호원동 회룡역(1호선·경전철) 인근 → 의정부호원(166호)

- 파주시 출판·신촌·문발 산업단지형 행복주택 → 파주출판(280호)

- 대전광역시 도안신도시 건양대병원 인근 → 대전도안(182호)

- 광주광역시 효천2지구 광주대학교 연접 → 광주효천2(902호)



의정부 호원 행복주택의 지역특징 및 임대료 수준?

이중 의정부 호원의 경우 회룡역, 범골역, 의정부역과 인접한 장점이 있습니다. 의정부 호원의 임대료의 경우 전용면적 16㎡(계약면적 27㎡)에 입주하는 대학생은 월6만원(보증금 2천2백만원)부터 13만원(보증금 3백만원)이며, 전용면적 36㎡(계약면적 60㎡)에 입주하는 신혼부부는 월8만원(보증금 6천8백만원)부터 33만원(보증금 8백만원) 사이에서 입주자가 선택할 수 있습니다. 보증금의 경우 주택도시기금에서 최대 70%까지 저리(1.8∼2.9%) 대출이 가능합니다.



파주 출판도시 행복주택의 지역특징 및 임대료 수준?

파주 출판 행복도시는 인근에 출판단지, 신촌/문발산업단지가 있어 이들을 대상으로 입주모집을 합니다. 다만, 인근 대중교통 이용에는 다소 제약이 따를 것으로 예상합니다. 버스노선도 별로 없고, 전철을 타러 가려해도 최소 30분 이상은 버스로 이동해야 합니다. 이곳의 임대료는 전용면적 26㎡(계약면적 51㎡)에 입주하는 산업단지근로자의 경우 월7만원(보증금 3천5백만원)부터 19만원(보증금 5백만원) 사이로서 시세보다 저렴한 수준입니다.



행복주택 홍보동영상(유뷰브)

 

접수방법 및 입주날짜?

LH홈페이지를 통한 온라인 접수 및 현장접수를 동시에 진행하며 10.20~24일까지 5일간 진행합니다. 당첨자 발표는 12.12일, 입주는 ‘17년 10월입니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2016.10.12 22:06 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    행북 주택 광주에 대개 많이 생겼네요. 입주 자격이 까다롭지 않아 보이지만, 그만큼 경쟁이 치열하겠지요? 오늘 bm에서의 멋진 활약 재미나게 봤어요ㅎㅎㅎㅎ혼자 뒤늦게 읽고 ㅋㄷㅋㄷ 부동산 글에서는 멋진 포스를 느끼고 갑니다. 포근한 밤 되세요^^

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