우리동네파주일산이야기

국토교통부에서 발표한 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화 방안에 대해 소개해드리겠습니다. 이번 방안은 리츠의 활동 범위를 기존의 부동산 투자·운영에서 개발까지 확장시키고, 투자 대상을 다각화하여 더욱 풍부한 기회를 제공합니다.

리츠 활성화 방안 주요 내용

1. 프로젝트리츠 도입 및 개발단계 규제 완화

국토교통부는 리츠가 부동산을 직접 개발하고 임대·운영할 수 있는 '프로젝트리츠'를 도입하기로 했습니다. 기존에는 리츠로 부동산 개발 시 여러 규제로 인해 '프로젝트금융투자회사(PFV) 개발→리츠 인수'라는 비효율적 방식으로 진행되었으나, 앞으로는 등록제를 적용하여 규제를 대폭 완화할 예정입니다. 또한, 개발 단계에서 특정 주주의 책임감 있는 사업 추진을 위해 1인 주식 소유 한도를 완화하고, 공시·보고 의무도 최소화할 계획입니다.

2. 투자 대상 다각화

현재 리츠의 투자 대상은 주로 주택과 오피스에 집중되어 있지만, 앞으로는 헬스케어, 데이터센터, 태양광 및 풍력발전소 등으로 확대될 예정입니다. 국토부는 헬스케어 리츠를 내년까지 3곳 이상 공모할 방침이며, 다양한 자산에 투자할 수 있도록 규정을 변경할 계획입니다.
 

3. 리츠 투자 여력 확충

공모리츠가 별도의 자금조달 없이 공모예외리츠가 보유한 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 합병을 허용합니다. 공모예외리츠란 연기금 등이 50% 이상 보유하거나, 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠를 말합니다. 또한, 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 하지만, 주주가 동의한 경우 자금을 유보할 수 있도록 하여 더 좋은 부동산을 매입할 수 있게 됩니다.
 

4. 부동산 시장 안정화 역할

리츠는 부동산 시장 안정화에도 중요한 역할을 할 것입니다. 브리지론(토지비 대출) 상환에 어려움을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수하고, 기업구조조정(CR) 리츠는 미분양 주택을 매입하여 미분양 리스크를 해소할 예정입니다. 또한, CR리츠에 대한 세제 지원을 통해 중산층 장기임대주택을 육성할 계획입니다.
 

5. 투자자 혜택 확대

리츠 투자자는 매월 배당을 받을 수 있게 되어 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 이는 현재 배당 주기가 길어 리츠 활성화의 걸림돌이 되던 문제를 해결하는 방안입니다. 또한, 리츠 이사회 구성 및 운영에 대한 가이드라인을 마련하여 투자자 이익을 보호하고, 주택도시기금 외 공제회 등 공적자금의 출자 참여를 허용하여 '앵커리츠' 투자 규모를 확대할 계획입니다. 특정 지역민에게 우선 공모를 허용하는 '지역상생리츠'도 도입됩니다.
 
이번 리츠 활성화 방안으로 인해 국내 리츠 시장이 한층 더 성장하고, 다양한 투자 기회가 제공될 것으로 기대됩니다. 리츠 투자에 관심 있는 분들은 이러한 변화를 기회로 만들 수 있습니다.
 
 

🏗️ 부동산 PF 대출의 구조

부동산 PF 대출을 이해하려면 부동산 개발 과정에서 자금 조달이 어떻게 이루어지는지 알아야 해요.
PF(Project Financing)란 프로젝트 파이낸싱의 줄임말로, 부동산 건설 사업을 위한 대출이에요.
일반 대출과 다른 점은 금융기관이 부동산 건설 프로젝트의 사업성을 평가해 돈을 빌려준다는 점이에요. 사업 주체인 시행사가 PF 대출을 받아 부동산을 개발하고, 이후 얻는 수익을 통해 대출을 갚는 구조입니다.

부동산 PF 대출은 아래이 단계별로 이루어 집니다.

브릿지론

시행사는 가장 먼저 브릿지론을 통해 토지를 구입해요. 브릿지론은 본격적인 PF 대출을 받기 전에 필요한 자금을 단기적으로 빌리는 대출입니다.

본 PF 대출

이후 PF 대출을 통해 브릿지론을 갚고, 공사비를 마련해요. 본 PF 대출은 프로젝트의 핵심 자금을 조달하는 대출로, 주로 건설 비용에 사용됩니다.

분양대금

공사 중에는 건물을 구입하려는 사람들에게 분양대금을 받아 PF 대출 일부를 상환하고, 공사비로 사용해요. 이는 공사가 진행되는 동안 자금 흐름을 원활하게 해줍니다.

분양잔금

건물이 다 지어지면, 입주잔금을 받아 PF 대출을 상환하고, 수익을 실현해요. 최종적으로 프로젝트가 완료되면 분양잔금을 통해 대출금을 모두 상환하게 됩니다.

실업급여는 고용보험이 적용되는 사업장에서 일정 기간 동안 일을 하지 못하여 발생한 상황에서 지원되는 급여입니다. 하지만 이를 부당하게 수급하는 것은 부정수급에 해당합니다.

부동산 임대사업자 임대소득

부동산 임대사업자는 실업급여를 받을 수 있습니다. 다만, 이를 받기 위해서는 임대사업을 위한 사무실과 직원이 없어야 한다는 조건이 있습니다.

일반적으로 실업급여는 인터넷을 통해 고용보험 홈페이지에서 신청할 수 있지만, 부동산 임대사업자는 직접 고용센터를 방문하여 신분증과 임대사업자 등록증을 지참하여 신청해야 합니다.

고용보험법 시행규칙에 따르면, 사업자등록을 한 경우 취업한 것으로 간주됩니다. 그러나 부동산 임대업 중 근로자를 고용하지 않고 사무실도 보유하지 않는 경우에는 이를 제외합니다. 이러한 해석은 고용노동부의 행정해석에서도 동일하게 이뤄지고 있습니다.

유튜브, 블로그 광고 수입

A씨는 유튜브 수익에 대한 신고를 하지 않은 채로 실업급여를 받는 것은 부정수급에 해당합니다. 그러나 B씨는 주식 투자 수익을 별도로 신고하지 않아도 실업급여를 받는 데 문제가 없습니다. 주식 투자 수익은 금융 거래를 통해 얻는 소득으로 취업과는 관련이 없기 때문입니다.

일용직/아르바이트 수익

실업급여를 받는 도중에 발생하는 모든 수익은 신고 대상입니다. 따라서 일용직이나 아르바이트 수익도 실업급여 신청 시 반드시 신고되어야 합니다. 만약 이를 신고하지 않고 계속해서 실업급여를 받는다면 부정수급으로 적발될 수 있습니다.

부정수급으로 적발되면 실업급여의 지급이 제한되며, 동시에 기존에 받았던 실업급여와 함께 부정수급한 금액의 5배를 반환해야 합니다. 더 나아가 최대 5년 이하의 징역이나 5000만원 이하의 벌금형에 처해질 수도 있습니다.

따라서 실업급여를 받는 도중에 발생하는 수익은 모두 신고되어야 하며, 이를 철저히 지키지 않을 경우 부정수급으로 인한 엄중한 처벌을 받을 수 있습니다.