우리동네파주일산이야기

제이알글로벌 리츠는 부동산투자회사로, 주요 자산은 벨기에와 뉴욕에 위치한 오피스 건물입니다. 현 주가 기준 배당률은 8.9% 전후입니다. 6월/12월 기준으로 반기에 190원 수준의 배당금을 입금해 주고 있습니다.

벨기에 오피스 자산 개요

위치: 브뤼셀 소재, 파이낸스 타워 단지

임차인: 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청

잔여 임대기간: 약 11년 (2002년 1월 – 2034년 12월)

연 임대수입: EUR 69,049,766 (2023년 기준)

미국 오피스 자산 개요

위치: 뉴욕 맨하튼, 7번가 498번지

임차인: SEIU (총 연면적의 60.6%) 등 14개사 입주

잔여 임대기간: SEIU 기준 약 27년 (만기: 2050년 3월)

연 임대수입: USD 28,434,259 (2023년 예상)

재무 및 운용 전망

주가가 현재 부진한 상태로, 리츠 전반의 투자 환경이 어려운 상황입니다.

제이알리츠는 투자 매력 증진을 위해 다양한 자구책을 마련 중입니다.

새로운 평가기관에서 신용등급 향상을 달성하여 차환 발행 시 금리 부담을 경감하고 있습니다.

자체적인 환헤지를 통해 운용 비용을 절감하고 있으며, 임대기한 만료로 발생한 공실 리스크를 완화하고 있습니다.

부동산리츠 동향

부동산 시장 전반이 침체되어 있어, 리츠 업종에서 주가 하락이 지속되고 있습니다.

국내에 상장된 리츠 중에서도 수익을 기록하는 기업은 제한적으로 나타나고 있습니다.

제이알글로벌리츠 는 현재 부진한 주가를 극복하고자 자체적인 자금 확보와 운용 비용 절감에 주력하고 있습니다.

주요 자산의 펀더멘털이 우량하다고 평가되어, 장기적으로 저평가 국면을 벗어날 것으로 전망됩니다. 다만, 보유자산이 위치하고 있는 벨기에나 뉴욕의 오피스빌딩이 코로나 이후 최악을 벗어나긴 했으나 여전히 투자심리가 약한 상황입니다. 두 자산 모두 임대수익은 양호하게 유지하고 있습니다.

제이알글로벌리츠는 최근 주가의 부진과 함께 고금리와 재택근무 등의 오피스 시장 대외환경의 악화로 투자 매력이 감소하고 있다. 이에 따라 주가는 공모가를 밑돌며 어려운 상황에 처해있습니다.

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금융투자업계에 따르면 제이알글로벌리츠의 주가는 전일 대비 45원(-1.16%) 하락한 3845원에 마감했습니다. 이는 지난 7일 4000원대 박스권을 무너뜨린 이후로 지속적으로 3000원대에 머물고 있는 상황입니다. 1년 넘게 이어진 주가의 부진은 미국 연방준비제도(FED)발 금리 인상이 본격화된 지난해 중순, 5000원의 공모가가 무너진 후로 이어졌습니다.

제이알글로벌리츠는 해외형 리츠로, 벨기에와 뉴욕에 소재한 오피스를 기초자산으로 두고 있습니다. 현재 리츠 시장 전반에서 부동산 시장의 얼어붙음으로 침체가 이어지고 있는 가운데, 관련 업계 전반이 어려운 상황을 겪고 있습니다. 국내에 상장된 23개 리츠 중 3개만이 공모가 이상을 기록하고 있는 실정이며, 해당 종목은 신한알파리츠, 코람코라이프인프라리츠, 한화리츠가 해당됩니다.

이에 대응하기 위해 제이알글로벌리츠는 투자 매력도를 높이기 위한 자구책을 마련하고 있습니다. 만기 도래 회사채 차환 부담을 줄이기 위해 노력하고 있으며, 2021년 10월에 발행한 2년 만기 무보증공모사채를 통해 700억원을 조달한 바 있습니다. 최근에는 한국기업평가로부터 A-(안정적)의 신용등급을 획득해 차환 발행 시 금리 부담을 줄일 수 있을 것으로 전망하고 있다.

또한, 자금력 확보를 위해 환헷지 비용 절감에도 나서고 있습니다. 이를 위해 외부의 보증 없이 자체적으로 환헷지를 할 수 있게 되어 거래비용을 감소시킬 수 있게 되었습니다. 뉴욕 맨하튼 오피스의 임대기한 연장 계약이 체결된 것과 같이 보유한 자산의 펀더멘털이 우량하다는 평가를 토대로, 저평가 국면에서 벗어나기 위한 노력을 기울이고 있습니다.

스팩의 존속기간은 36개월입니다. 3년 내 기업과 합병 실패시, 3년 내에 청산해야 합니다. 그래서 30개월 째가 되면 청산준비를 하고 36개월 전 청산금까지 지급이 완료됩니다.

스팩의 상장폐지 시점에 투자시 2~3개월 자금이 묶이면서 청산금(분배금)을 받게 됩니다.
 

구체적인 스팩청산 과정

상장폐지일(해산등기일)이 '23년 11월이라면 주주총회와 잔여재산의 분배 기준일이 지정되는 시점이 '24년 1월입니다. 상폐일~분배기준일까지 2달이 소요됩니다. 그리고 나서 '24년 2월 경 잔여재산이 분배됩니다. 상장폐지일부터 잔여재산 분배까지 약 3달이 걸리는 셈입니다.
 

스팩의 존속기간

관련법에 의하면 스팩의 존속기간은 3년(36개월)입니다. 청산시작은 31개월차에 관리종목 지정으로 시작됩니다. 32개월째에 상장폐지된 시점을 기준으로 청산하여 투자자에게 분배금까지 지급되기까지 2~3개월이 소요됩니다.
 

예산 청산가(분배금)-평균매수가

청산해서 분배하는 가격이 2100원이고 평균매수가가 2020원이면 수익금은 80원입니다. 3달~4달 투자 후 80원의 수익이 납니다. 투자기간을 4달로 가정시 일년으로 투자기간을 환산하면 120원입니다. 원금 2020원 기준 수익금 120원은 은행연이자 기준 5.94%의 이율입니다. 물론 세금은 배당소득으로 간주되어 15.4% 과세됩니다. 은행이율이나 채권투자보다 높은 수익률입니다. 배당소득세가 비과세되는 ISA계좌에서 거래하면 더욱 높은 수익률을 기록할 수 있습니다.
 

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엔에이치스팩19호 주가매수 및 수익률

엔에이치스팩19호는 24년3월 청산을 앞두고 있습니다. 그 전에 상장폐지되어 거래가 정지되는데 그 때문에 관리종목으로 지정되어 있습니다.
주가는 23년 4월 말 저점을 기록한 이후로 꾸준히 오르고 있습니다. 11월23일 현재 주가는 10,200원입니다.

19호의 분배금 수준은 공식발표한 기록이 없어 많은 추정이 있을 뿐입니다. 스팩공모금액의 은행예치이율을 종합해 보면 10,550원 +-50 범위 내에서 결정될 것으로 예상하고 있습니다.
오늘 주가인 10,200원으로 매입 후 12월, 1월, 2월, 3월 해서 총 4달을 투자후 10,550원의 분배금을 받으면 수익률은 얼마가 될까요? 4달 투자하여 350원의 수익금을 받을 수 있습니다. 수익률은 3.43%입니다. 은행이자환산으로 투자기간 1년을 가정하면 3배를 곱해 10.29%입니다. 채권투자수익률을 뛰어넘는 고수익/저위험 상품입니다.