우리동네파주일산이야기

2020년 하반기 서울 경기도 아파트 분양일정(청약시 유의사항)

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수도권에 인구의 절반이 사는데 아파트는 많아도 아직 내가 소유해서 살수 있는 아파트는 없는 분들이 많습니다. 그래서 무주택자분들은 분양에 꾸준한 관심을 가지고 있는 것이 중요합니다. 분양을 기다리며 유념해야 할 사항은 세대주입니다. 부부간에도 분양건에 따라 명의를 달리 해야 할 전략이 필요한데 이 때 분양건에 따라 세대주를 바꿔야 분양신청이 가능합니다. 분양공고일 이전에 변경해야 하므로 일정을 미리 미리 확인해야 합니다. 세대주 변경은 인터넷으로 간편하게 신청이 가능합니다. 

분양시 또 다른 유의점은 소득기준, 자산기준입니다. 특별공급 물량은 당연히 신청자격이 있으며, 일반분양 물량도 84형 미만의 중소형 아파트는 청약자격 조건이 있으므로 입주자분양공고를 자세히 읽어봐야 합니다. 자격이 없는 분이 신청하여 부적격자 판정시 1년간 분양신청을 할 수 없습니다. 

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고덕 아르테르 미소지움

서울 강동구 고덕지구에 위치하게 될 미소지움은 벽산빌라를 재건축사업으로 진행한 신축단지입니다. 분양가상한제 적용아파트로 전용84의 분양가가 8.3억~8.6억 수준입니다. 인근 고덕그라시움의 같은 면적의 아파트 시세는 현재 16억원입니다.

10.21일에 분양합니다.

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남양주 별내자이 더스타

남양주시 별내지구에 위치하게 될 별내자이 더스타도 분양을 앞두고 있습니다. 평당 1500만원 수준이며, 전용84의 분양가는 4.87억~5.56억 수준입니다. 주변 시세는 8.3억원 수준입니다.

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2020/05/19 - [도시와 주택] - 분양권 청약 규제전 아파트 줍줍분양하는 방법(부동산투자)

2019/10/21 - [도시와 주택] - 민간택지 분양가상한제 적용지역, 적용시기, 효과, 영향은?(부동산정책)

2019/05/23 - [도시와 주택] - 성남 공공분양 커트라인 경쟁률(이편한세상 금빛그랑메종, 신흥역 하늘채랜더스원)

과천지식정보타운 푸르지오 오르투스 등

과천 지정타의 여러 단지가 곧 분양을 시작하기 위해 모델하우스를 개관합니다. 과천 푸르지오 오르투스(s1), 과천 푸르지오 어울림 라비엔오(s4), 과천 르센토 데시앙(S5)가 분양을 준비중입니다.

과천 푸르지오 오르투스의 총 세대는 435세대이며 30평, 34평으로 구성되고 있습니다. 1순위 청약은 11월 초로 예상하고 있습니다.  예상분양가는 2300~2400만원 수준으로 점치고 있습니다. 주변하고 시세차이가 꽤 나기 때문에 로또청약이라고 입을 모으고 있습니다. 

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하남 감일 푸르지오 마크베르

하남 감일지구 푸르지오 마크베르는 469세대이며 평당 1700만원입니다. 여기도 예상 시세차익이 5억 이상입니다. 

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대곡역 롯데캐슬 엘크라씨

대곡역 근처 능곡지구의 오래된 아파트를 재건축하는 단지입니다. 정확한 현장주소는 고양시 덕양구 토당동 입니다. 총 834세대 중 254가구를 분양합니다.  분양가는 84형 기준 6.4억원으로 알려져 있습니다.  1순위 청약일은 10.28일입니다.

인근에 앞서 분양한 대곡두산위브는 84형이 6억원 전후였고, 현재 프리미엄은 1~2억이 붙었습니다. 당시 청약가점읜 84제곱 기준 최저점수가 61점이었습니다. 인근의 구축아파트인 고양대림아파트는 85제곱미터 기준 5.2억 수준입니다. 

이 분양건은 조정대상지역으로 대출이 분양가 대비 50%까지만 가능하므로 3억 이상의 현금이 필요합니다. 

617 부동산대책 전세대출 규제정책 분석(조정대상지역, 투기과열지구)

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정부의 부동산 정책이 또 발표되었습니다. 코로나와 대북리스크가 증가하고 있음에도 부동산 상승 기조 속에서 정부의 부동산규제 정책이 나왔습니다.

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이번 부동산정책의 요점

과열지역의 투기수요를 차단하기 위해서 조정대상지역 및 투기과열지구를 추가지정하였습니다. 또한 서울의 주요 개발호재지역에 토지거래허가구역으로 지정하여 별도관리합니다. 부동산 투기세력에 대해 조사체계를 강화할 방침입니다. 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 또한 강화할 예정입니다.

정비사업(재개발, 재건축)의 진행을 억제하기 위해 안전진단 요건을 강화하고 거주요건을 강화하기로 하였습니다. 재건축부담금 규제에 대해서는 개선하기로 했습니다.

요즘 법인을 이용하여 부동산투기가 일어난다는 판단 하에 주맥 매매/임대사업자의 대출을 규제하기로 하였고, 법인의 주택 종부세를 인상하고, 종부세 공제를 페지합니다. 기타 법인을 통해 일어나는 부동산거래에 대해 조사나 세법을 강화하여 법인 부동산거래를 억제하기로 방침을 세웁니다.

마지막으로 12.16 부동산 대책의 후속조치를 이행하고 일부 수도권 주택공급을 장려하기로 합니다.

서울의 강화된 규제 속 규제지역​

서울국제교류협력지구에 대해 토지거래허가구역으로 지정하는 것은 이 지역 인근에 투기가 일어나고 있다는 반증입니다. 잠실MICE 관련지역인 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동의 경우 국토부에서 부동산거래를 기획조사 형태로 강화합니다. 용산정비창 관련한 용산구 한강로동, 이촌동, 원효로동, 신계동, 문배동 등도 거래에 대한 조사를 강화한다고 합니다.

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주택담보대출 및 전세자금대출 규제

또한 갭투자 차단을 위해 규제지역의 주택담보대출 및 전세자금대출을 어렵게 만들었습니다. 나중에 보시면 아시겠지만 수도권 거의 대부분이 규제지역으로 지정이 되었습니다. 주택임대사업자 및 매매사업자, 법인의 세금 및 대출에 대해 규제를 강화하는 것이 이번 규제의 핵심 중 하나입니다.

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2020/06/09 - [자유로 가는 길] - 부동산투자, 채권투자, 금투자 쉽게 하는 방법(ETF주식투자)

2020/06/11 - [자유로 가는 길] - 소액 부동산투자, 고배당주 롯데리츠 신한알파리츠 주식투자

2019/12/15 - [도시와 주택] - 종부세 기준, 종합부동산세 계산방법, 대상, 절세방법(공동명의)

조정대상지역 추가지역

이번에 투기과열지구로 추가된 지역은 동탄2, 용인수지/기흥, 의왕, 군포, 구리, 안산단원, 안양, 성남수정, 수원입니다. 인천 연수구, 남동구, 서구도 추가되었으며, 지방으로는 대전 동구, 중구, 서구, 유성구가 추가되었습니다.

이번에 조정대상지역으로 추가된 지역은 고양시, 남양주, 화성시, 군포시, 안성시, 부천시, 안산시, 시흥시, 용인처인, 오산시, 평택시, 광주시, 양주시, 의정부시입니다. 지방으로는 청주가 추가되었습니다.

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조정대상지역이나 투가과열지구는 다음과 같은 규제를 받고 있었습니다.

2주택 이상시 주담대 금지, 시가 9억원 초과주택 구입시 실거주목적 외 주담대 금지 등입니다. 단, 조정지역의 1주택이나 무주택인 세대가 기존주택을 2년 이내 처분하거나 전입할 시는 예외입니다. 투기지역은 1년 이내로 강화됩니다.

하지만 이번 강화된 정책으로 규제지역 내 주담대를 받으며 구입하는 건의 경우 주택가격 상관없이 6개월 내 전입이 의무화됩니다. 또한 1주택자가 규제지역 내 주택담보대출을 통해 주택을 구입하는 경우 6개월 내 기존주택을 처분하고 전입해야 합니다. 보금자리주택담보대출을 받는 경우 3개월 내 전입하고 1년 이상 실거주를 해야 합니다. 투기지역 및 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 보증을 못하게 합니다.

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세금 관련해서는 조정지역의 경우 2주택자에게 양도세 10%가 중과되며, 3주택자는 20%가 중과됩니다. 이때 분양권도 주택수에 포함됩니다.

마지막으로 3억원 이상 주택 취득시 규제지역 모두 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 했었으나, 이번 정책으로 거래가와 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 투기과열지구는 9억원 초과시 증빙자료를 제출하게 되어 있었으나, 이번 정책으로 거래가 상관없이 무조건 증빙자료를 제출해야 합니다.