경락대출(경락잔금경매대출) 조건금리 한도

경락대출은 법원 부동산 경매에 참여하여 낙찰을 받은 경우 낙찰부동산에 대해 대출을 해 주는 대출의 한 종류입니다. 부동산 경매낙찰대금을 납부하기 위해 대출해 주는 대출상품이라고 이해하시면 됩니다. 경락잔금대출을 용어 그대로 풀이하면 경매에서 낙찰받은 잔금을 대출해 주는 제도입니다. 신용대출이 아닌 낙찰받은 부동산을 담보로 한 대출입니다.

 

 

 

9.13 부동산대책 이후 경락잔금대출 불가

정부의 913 부동산대책에서는 유주택자의 규제지역 내 주택담보대출을 규제하고 있습니다. 서울의 경우 투기과열지구로 묶여 있어 유주택자가 경락잔금대출을 받는 것은 불가합니다. 주택의 경우에만 경락대출이 막혀 있고 주택이 아닌 토지나 상가는 경락대출이 가능합니다.

경락잔금대출의 한도

잘 알려진 것처럼 낙찰가의 80%까지 대출이 나올 수도 있고 안나올 수도 있습니다. 은행에서는 최초감정가의 60% 또는 낙찰가의 80% 금액 중 작은 금액을 대출해 줍니다. 따라서 유찰이 한번도 안된 주택을 매입한다면 감정가의 60%밖에 대출이 안될 수도 있으므로 유의해야 합니다.

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은행권에서 무조건 저 범위 내에서 대출해 준다는 원칙은 없습니다. 낙찰자의 신용등급 및 소득수준에 따라 한도와 금리를 책정합니다. 또한 6억원 이사의 주택은 LTV와 DTI를 적용하여 대출한도를 책정합니다.

낙찰받은 물건이 유치권이나 법정지상권, 예고등기 등 권리문제가 있거나 분쟁이 예상되는 경우 경락대출을 받기가 어려울 수 있습니다. 또한 지방부동산도 시장성이 없다면 경락대출에 제한이 있을 수 있습니다.

 

경락잔금대출시 꿀팁

경락대출을 취급하는 것은 은행별로 다릅니다. 저축은행 같은 2금융권에서도 경락대출을 취급하며, 심지어 대부업계에서도 경락대출을 취급합니다. 따라서 은행별로 여러 조건을 비교해 봐야 합니다.

비교항목은 대출비율, 대출이자, 거치기간, 변동/고정금리, 중도상환수수료, 만기 후 연장 가능여부 등입니다. 이러한 비교항목을 가지고 최대한 많은 은행을 알아보면 좋습니다. 그리고 최종 결정시 금리가 낮은 상품이 좋은지 대출한도가 높은 상품이 좋은지, 거치기간이 긴 상품이 좋은지 판단하면 됩니다.

자신의 금융환경에 적합한 최적의 상품을 고르시면 됩니다. 은행에 상품문의 전화를 하실 때에는 대부계나 대출계 직원을 바꿔 달라고 하는 것이 좋습니다. 담당직원과 통화해야 정확한 상담이 가능하기 때문입니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.09.26 15:22 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    아~저 여기서 배우는거 많네요 ㅎㅎㅎ 경락대출은 저 처음 알았어요. 낙찰대금을 위한 전용상품이 따로 있군요. 낙찰같은 일들이 많아지는 앞날이 되길 응원해봅니다!

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말소기준등기 권리분석(부동산경매 기초)

경매에 관심을 갖게 되면서 부동산 관련 법적 용어를 접하는 것이 바로 권리분석 때문입니다. 아무리 봐도 무슨 뜻인지 몰라 포기하고 싶다가도 다시 단어 하나 하나를 찾아가며 보는 것이 바로 경매공부입니다.

 

 

 

권리분석 중 가장 중요한 용어라 할 수 있는 '말소기준등기(최선순위 설정등기)'를 살펴 보도록 하겠습니다.

말소기준권리란 등기부등본 내 말소기준권리 이후의 순위(번호)는 특별한 사항 이외에는 없어지고 효력이 없다는 뜻입니다. 말소기준 뒤의 권리는 낙찰자가 인수하지 않으니 신경 안써도 되는 권리인 것입니다.

정리하자면 말소기준등기보다 순번이 늦은 권리는 말소되니 신경 안써도 되고, 말소기준등기보다 순번이 빠른 권리들은 인수해야 하니 잘 살펴봐야 합니다.

 

1. 말소기준등기가 될수 있는 권리

1) 압류-국세, 지방세 체납시 채무자의 부동산을 처분을 못하도록 하는 행위. 채무자는 압류가 걸린 부동산의 권리를 행사할 수 없음.

2) 가압류-개인간 금전거래 중 약속을 못지켜 재산을 임시로 압류하는 행위

3) 저당권- 채무자가 빚을 지면서 부동산을 담보로 제공하고 채권자는 그 담보만큼의 권리를 갖는 행위. 채무금액이 확정된 것.

4) 근저당권 - 금융기관 등에서 돈을 빌려 줄때 채무자가 대출만기에 도래하여 돈을 못갚을 것을 대비하여 부동산에 설정하는 저당권. 채무금액이 확정되지 않아 근저당권 범위 에서 돈을 빌렸다가 갚았다가 할 수 있음.

5) 경매개시결정기입등기 - 채무자가 약속을 어기며 돈을 못갚은 상황이 되면 채권자가 가진 담보권을 실행하기 위해 경매신청을 하고 법원은 이를 심사하여 경매개시결정을 하고 등기부등본상에 임의경매개시결정 또는 강제경매개시결정을 하게 되는 행위

2019/08/14 - [우리동네 이야기] - 근저당설정, 채권최고액과 전세보증금 매매계약시 등기부등본

 

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2019/03/27 - [도시와 주택] - 부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지

 

부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지

부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지 ​ 부동산임대사업자가 파산신청을 하게 되면 어떤 일이 발생할까요? 최근 창원에서 실제로 발생한 일입니다. ​ 특정 아파트를 집중 매수해 보유중 현금흐름이 막..

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2. 낙찰자가 인수해야 하는 권리

말소기준등기보다 먼저 기재되어 있는 지상권, 지역권, 배당 미신청 전세권, 가처분, 대항력 있는 임차권, 소유권이전청구권입니다. 위 권리는 등기부등본상으로 확인이 가능한 권리입니다. 흔히 권리분석에서 가장 많은 실수를 하는 사항 중 하나가 바로 임차인의 보증금 인수여부입니다. 말소기준등기 설정일보다 임차인의 전입일자가 빠르다면 낙찰자 인수, 늦다면 인수하지 않는 것입니다.

등기부등본상에 확인이 불가한 권리, 즉 경매로 말소되지 않는 권리는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 선순위 임차인입니다. 최우선변제 제도로 인해 후순위 임차인도 우선변제를 받을 수 있습니다. 서울시의 경우 시기에 따라 다르지만 보증금이 1억원 이하의 경우 약 3천5백만원 수준의 보증금을 최우선변제금으로 받을 수 있습니다. 반대로 이야기하면 경매 낙찰자는 후순위 임차인이라 할지라도 보증금이 작은 경우 일정금액은 임차인에게 돌려줘야 하므로 이 금액까지 고려해야 손해를 보지 않을 수 있습니다. 소액임차인의 최우선변제 제도는 2014년1월1일부터 시작되었습니다.

3. 후순위라도 말소되지 않는 권리

토지를 임대해 건물을 짓고 영업을 하다가 토지사용기간이 만료된 경우 토지주와 협의가 잘 되지 않아 토지주가 본인의 땅 위에 있는 건물에 가처분을 설정하는 경우 후순위라도 말소되지 않습니다. 또한 소유권 or 선순위 담보등기 계약 무효 가처분의 경우도 후순위여도 말소되지 않는 권리이므로 유의해야 합니다.

*용어설명

가등기

가등기라 하면 보통 소유권이전청구권으로 등기부등본에 표기되며 채권자가 돈을 빌려주고 돌려받기 위해 설정하는 권리입니다.

 

 



Comments

  1. 2019.08.24 11:04 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

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부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지
 부동산임대사업자가 파산신청을 하게 되면 어떤 일이 발생할까요? 최근 창원에서 실제로 발생한 일입니다.

 

 

특정 아파트를 집중 매수해 보유중 현금흐름이 막혀 세입자의 보증금을 돌려줄 수 없게 되면서 개인회생을 신청하게 된 것입니다.
집값과 전세보증금, 월세가 전반적으로 오르던 시기에는 문제가 되지 않지만 반대로 내리는 시기에는 문제가 됩니다.

 

 

 

 

부동산임대사업자의 세 확장
2000년대부터 아파트 임대사업을 시작한 그는 매매가 1억 전후의 소형 아파트를 갭투자 하며 아파트를 사 모아 갔습니다. 주로 급매처럼 시세보다 싼 물건이 나오면 2천~3천 가량의 소액으로 아파트를 사는 방법을 택했습니다. 그렇게 아파트를 사는 방법으로 200채 가까운 부동산을 소유하게 됩니다.

 

창원 지역부동산의 폭락
2015년부터 창원지역의 부동산은 침체를 겪고 있습니다. 지역의 기반산업이었던 조선과 기계산업이 위축되어 부동산 수요가 덩달아 위축되었습니다. 게다가 공급이 크게 늘어난 것도 부동산 침체를 부추겼습니다. 도시정비사업(재개발, 재건축)도 사업추진의 탄력을 잃었습니다.

 

임대사업자의 파산
집값이 이렇게 떨어지기 시작하자 보증금을 내줄수 없을 정도로 현금흐름이 막혀 버립니다. 집을 팔아서 보증금을 주려 해도 집이 팔리지를 않습니다. 집이 팔리더라도 집값이 보증금 밑으로 떨어져 추가적인 현금이 필요한데 현금은 없으니 파산신청을 한 것입니다. 임대사업자는 개인회생 신청을 했으며, 법원으로부터 개인회생이 시작되는 순간부터 경매절차는 중지됩니다. 개인회생 여부가 결정되어야 경매가 진행됩니다.

 

 

피해는 세입자만
보증금을 돌려받지 못한 세입자는 퇴거가 힘듭니다. 다음 집을 자가로 가건 전세로 가건 지금 살고 있는 집의 보증금을 빼서 줘야 하는데 집주인인 임대사업자가 파산선언 후 개인회생 절차에 들어가 경매진행도 언제 될지 모르기 때문입니다. 앞서 언급한 대로 경매가 진행된다 하더라도 1~2년 후에나 가능하기 때문에 그 동안은 세입자의 돈은 묶여서 피해를 보게 됩니다. 경매절차가 진행되어 낙찰을 받더라도 최우선변제권이 있는 세입자의 경우 보증금이 낙찰가보다 높다면 낙찰가를 뺀 나머지 보증금을 떼이게 됩니다.
지방의 급등 부동산의 경우 이런 위험성이 있으므로 투자자나 세입자 모두 유의해야 겠습니다.

 

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