우리동네파주일산이야기

경매물건을 찾다보면 예정된 매각일에 경매가 진행되지 않고 일정이 변경되거나 경매가 아예 취소되는 경우가 많습니다(이하 '변경 또는 취하'로 표현)

변경은 경매 진행 중 문제가 발생하거나 새로운 사항이나 매각 조건이 변경되는 경우에 발생하며, 또한 채무자가 전액 또는 부분적으로 채무를 상환하여 채권자가 경매를 철회하는 것을 의미합니다. 반면, 취소는 부동산 소멸 또는 매수자에게 권리 이전이 불가능한 경우 등 특별한 사정이 없으면 경매가 진행 중에 법원에서 직접 취소하는 것입니다.

변경된 경매는 나중에 다시 등장할 수 있지만, 취소된 경매는 특별한 이유가 없는 한 재등장하지 않습니다. 그러나 처음에 매각일 당일에 경매가 진행되지 않는 점은 두 경우에 모두 해당됩니다. 때때로 매각이 임박한 경우 변경 전에 취소되기도 합니다.

변경 또는 취소 가능성은 당일 입찰 전까지 일어날 수 있어, 입찰자는 법원 경매 시스템에 전화로 확인하거나 대법원 사이트를 주시하여 변경 또는 취소 여부를 파악해야 합니다. 대법원 경매정보사이트에서 해당 물건을 검색한 후 사건 상세 조회에서 문건 처리 내역이나 송달 내역을 통해 변경된 정보나 매각일 변경 신청 여부를 확인할 수 있습니다.

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또한, 경매를 신청한 채권자의 채권 청구액과 등기부 등본에 설정된 전체 채권액을 확인하여 변경 또는 취소 가능성을 예측할 수 있습니다. 예를 들어, 감정평가액이 5억원인 물건이 있을 때, 채권자의 채권청구액이 10% 수준인 5천만원이라면 해당 경매는 변경 또는 취소될 가능성이 큽니다.

채권청구액을 포함한 총 채권액이 감정평가액의 50%에 미치지 못할 경우에도 변경 또는 취소 가능성이 큽니다. 물론 변경이나 취소되지 않고 경매가 진행되더라도 매수자가 대금을 지불하기 전에 채무자가 채무를 변제할 수 있어 귀결될 가능성이 있습니다.

소액인 경매물건들은 주로 채권자와 채무자 간의 감정 분쟁에서 비롯된 경우가 많습니다. 이는 채권자가 받아야 할 채권액을 받지 못하면 경매를 통해 해결하려는 경향이 있으며, 채무자는 이에 대항하려는 심리적인 저항이 강하게 작용합니다.

매각일의 변경 또는 취소는 주로 권리 관계가 복잡하지 않은 물건에서 나타납니다. 권리 관계가 복잡한 물건은 채권자 간 협의나 권리 해소가 어려워 경매를 통한 해결이 어렵지만, 권리 관계가 단순한 물건은 경매나 채권자 채무자 간의 협의를 통해 상대적으로 쉽게 해결될 수 있습니다.

또한, 경매 매각 시점의 시세와 감정평가액 차이, 실익이 없는 경우, 채권자 대위 변제 등의 이유로도 변경 또는 취소될 수 있습니다. 이렇게 변경되거나 취소되면 해당 물건에 대한 입찰을 고려하던 입찰자에게는 큰 손실이 발생합니다. 변경 또는 취소 가능성을 고려하지 않고 물건을 분석하거나 현장 조사를 진행했다면 그동안의 노력과 비용이 물거품이 될 수 있습니다. 변경 또는 취소 가능성을 고려하여 물건을 걸러내는 능력은 경매 투자의 깊이를 한층 더 높일 수 있습니다.

아파트경매방법, 절차, 준비물, 낙찰시 행정처리

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경매물건(아파트) 분석, 시세조사

무료 경매강의를 해 주는 곳은 바로 부동산입니다. 부동산은 관심 있는 곳의 아파트 인근을 들리는 것이 좋습니다. 그래야 그 아파트에 대해 자세히 브리핑을 들을 수 있기 때문입니다. 단지 내 동별 특성을 자세히 말해 주는 부동산에서 어느 동이 더 가치 있고 비싸게 거래되는지, 전세는 잘 나가는지의 정보를 얻을 수 있습니다. 물론 어느 정도 인터넷에서 정보를 확인한 다음 부동산에 가면 걸러 들을 수 있습니다. 이렇게 경매물건에 대한 분석을 하게 됩니다.

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입찰가를 정하는 기초작업이 바로 정확한 시세를 파악하는 것입니다. 단지 내 동마다 전망, 일조권, 소음 등이 천지차이기 때문에 부동산 방문

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관리사무소 방문

관리사무소에서는 밀린 관리비를 확인할 수 있습니다. 한달 관리비가 20~30만원이므로 5달만 밀려도 100만원 정도의 금액입니다. 그러니 밀린 관리비가 어느 정도 수준인지도 확인할 필요가 있습니다.

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자동차 경매는 자동차가 위치한 곳으로 가서 내부나 시운전이 가능하지만 주택경매는 내부확인이 거의 불가능합니다. 경매로 넘어가는 집주인이나 세입자가 경매 전 관심자에게 집을 보여주기 만무하기 때문입니다.

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권리분석

등기사항증명서

특수한 권리상의 하자가 없는 이상 낙찰자가 인수해야 하는 금액은 거의 없는 물건이 많습니다. 낙찰자가 잔금을 납부하면 모두 소멸되는 권리가 대부분입니다.

가장 큰 주의점으로는 주택임대차보호법 상 임차인의 전입일자입니다. 말소기준권리일보다 전입일이 빠르면 임차인의 보증금을 안고 가야 합니다. 말소기준권리일 이후의 전입은 대항력이 없어 낙찰자가 전세금이나 보증금을 부담하지 않아도 됨으로 신경쓰실 필요가 없습니다.

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입찰표 작성방법​

입찰일 준비사항, 입찰절차

입찰보증금은 통상 최저낙찰가의 10%입니다. 이 보증금을 법원에 있는 은행에서 수표로 찾은 후 입찰봉투에 넣어야 합니다. 현금도 가능하긴 하지만 보증금이 몇천만원 단위라면 현금을 입찰봉투에 넣기란 어려울 수 있습니다. 수표로 된 보증금과 함께 기일입찰표를 작성해 제출하면 됩니다. 기입하실 때 위에서부터 아래까지 꼼꼼하게 잘 기입하세요. 가장 중요한 기재사항은 입찰가격입니다. 입찰가격은 아라비아숫자로만 적습니다. 간혹 단위를 착각하여 쓰시는 분이 있다고 합니다. 한자리 아래로 쓰시면 그냥 패찰되기만 하는데 한자리 위로 쓰셔서 최고가 낙찰을 받으신다면 입찰보증금을 반환받지 못하실 것입니다. 6억짜리 아파트를 60억에 낙찰받았다고 해서 그 아파트를 60억에 인수할 수는 없기 때문입니다. 이런 실수에 관용이란 없습니다. 낙찰포기시 입찰보증금은 돌려 주지 않습니다.

실수가 없도록 하기 위해 기일입찰표 작성 후 법원직원에게 물어보면 알려 줍니다.

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본인이 입찰할 시 준비물은 신분증, 도장, 입찰보증금입니다.

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낙찰되면 해야 하는 일

낙찰되면 입찰보증금을 돌려주지 않습니다. 보증금에 대한 영수증을 써 주면 그걸 가지고 나오면 됩니다. 낙찰당일 법원에서 특별히 행정처리할 수 있는 것은 없습니다. 은행에서 경락대출을 알아 보면 됩니다. 낙찰이 확정되는 기간과 항고기간을 합쳐 개략 20일 후에 잔금을 납부할 수 있습니다.