김의겸 흑석뉴타운 상가 재개발, 프로필

김의겸 청와대 대변인이 2018년 흑석동 재개발구역의 복합건물(주택+상가)를 25억7천만원에 매입하였습니다. 매입자금은 본인의 현금 14억원, 국민은행 대출 10억2천만원, 지인 간 채무 1억원입니다.

 

 

 

김의겸 프로필


김의겸 대변인은 63년생으로 고대 법대 학생회장으로 학생운동을 하며 전두환 정권에 맞섰습니다. 한겨레신문사 기자에서 논설위원, 편집국 선임기자를 하다가 2018년 청와대 대변인으로 발탁됩니다. 그의 부인은 중학교 교사생활을 30년 넘게 하다가 퇴직을 했습니다. 한겨레 기자생활과 중학교 교사 생활을 하면서 14억을 벌었으면 재테크에는 소질이 있지 않나 싶습니다. 설마 월급만으로 11억을 모으기에는 힘이 들지 않을까요?

 

재개발시 받게되는 부동산


김의겸 대변인이 산 재개발 구역의 부동산은 재개발 이후 아파트와 상가를 각각 받게 됩니다. 그의 해명에 따르면 일각에서 재개발 완료시 35억원으로 건물가치가 오를 것이라고 하는데 본인은 한창 비쌌던 2018년에 구입하였기 때문에 그렇게 오를 거라고 보지는 않는다고 했습니다.

 

 

왜 최고점일 때 25억이나 하는 건물을 샀는지는 의문입니다. 투자 대비 뭔가의 시세차익이 확실하여 베팅하지 않았나 하는 의문이 있지만 부동산을 하는 친지분의 추천으로 매입한 거지 고위공직자 신분을 이용한 정보를 취득한 것은 아니라고 했습니다. 부동산가격이 최고로 치솟을 때 11억이나 빌려서 살 수 있었던 뭔가의 확신이 지금까지 14억을 벌 수 있었던 배경이 아닌가 싶습니다.

시세차익 얼마?

일단 고점에 사서 가격부담이 있는 것은 맞습니다. 매매당시인 2018.7월 대비 현재의 부동산 분위기는 사뭇 다릅니다. 일부 언론에서는 재개발되면 35억 수준이라 시세차익이 10억 정도 될 것이라고 하는데 이는 오보일 가능성이 많습니다. 김의겸 대변인이 매매당시 시세보다 조금 싸게 사서 다행이지 현재로서는 큰 시세차익을 기대하기는 어렵습니다. 결론적으로 김 대변인은 투자에 실패한듯 싶습니다.


투자와 투기의 정의를 어떻게 내리시나요?
요즘의 정의는 '내가 하면 투자, 남이 하면 투기'인듯 합니다. 투기가 꼭 불법은 아님니다. 부동산투기의 경우 집 없는 수많은 사람들의 지탄과 울분을 받을 뿐이죠.

 

2019/03/21 - [도시와 주택] - 일본 부동산 상승 폭락이 한국에 주는 의미

 

일본 부동산 상승 폭락이 한국에 주는 의미

일본 부동산 상승 폭락이 한국에 주는 의미 전문가의 비전문적 조언 소위 부동산 전문가들의 전망과 분석은 항상 옳다고 생각하는 것은 아닐 수도 있다는 사실을 인지해야 합니다. 일본부동산 전망이 그러합니다...

pajustory.tistory.com

 

 

 



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주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출
누구나 조언할 수 있는 부동산 투자의 기법이지만 기본을 망각하기 쉬워 투자에 입문조차 못하거나 투자에 실패하는 경우가 있다. 기본을 되새기는 차원에서 부동산 투자의 기술을 다시 한번 살펴본다.

 

 

최고의 선택
부동산 투자의 시장은 시장에서 될성 싶은 물건을 고르는 일이다. 시장에서 상품가치가 있는 주택, 아파트를 고르는 것이 시작이다. 아파트의 경우 입지, 교통, 대단지 등 여러 장단점을 분석해야 한다. 주택 인근의 수요와 공급량 분석도 중요한 분석요소이다.
부동산 가격흥정
상품을 골랐으면 그 다음으로 중요한 것이 바로 매매가격 흥정이다. 이른바 가격협상인데 상품이 정해 졌으면 사는 사람 입장에서는 될 수 있으면 싸게 사는 것이 유리하다. 집값 하락시에도 여유가 있으며, 대출받아 사는 경우 이자에 대한 부담도 덜 하다.

 

대출은 가능한 많이(능력 되는 대로)
마지막으로 대출이다. 여유돈이 있으면 대출받지 않고 매수하지만 투자자 입장에서는 거의 여유돈이 없이 대출을 끼고 매수한다. 진정한 고수는 지금의 부동산대출 규제 속에서도 대출을 받는 신공에서 판가름 난다. 대출이자는 월세로 상쇄될 수도 있다. 물론 월세 받아 이자 내고 남으면 좋겠지만 남는다 해도 주택의 유지보수비용까지 감안해야 한다. 매매 이후 주택가격 상승이 있으면 좋겠지만 하락까지 염두해 두어야 한다. 언제나 자신의 판단이 옳은 것은 아니기에......

 

* 혹시 전세끼고 매매하는 갭투자라면 전세가율이 높고 시세상승기에 샀다 하더라도 현재의 상황처럼 전세가가 급락한다면 흑자부도가 날 확율이 높다. 집값이 올랐어도 전세가 하락폭이 커서 전세금을 돌려 줘야 하는데 돌려줄 여유돈 만들기가 어려운 것이다.

 

그렇다고 집을 팔면 다주택자 양도소득세 중과로 수익이 안남아 싫을 것이다. 주택임대사업자라면 매도가 쉽지 않다. 갭투자가 초기투자비가 적어 쉽게 접근할 수 있지만 시장의 변동성으로 자금경색을 일으킬 수 있으므로 투자에 유의해야 한다.

 

대출로 투자금을 만들어 낸 이후 계약을 하게 되면 취득세, 부동산수수료, 등기비용 등이 발생하며, 인테리어비(물품 수리비, 위생기구, 붙박이장 교체 등)이 투자비로 추가 지출하게 된다.

 

[기타 부동산 관련 유용한 포스팅은 아래 참조]

2019/01/06 - [자유로 가는 길] - 정부지원 주택담보대출 주택금융공사 아낌e보금자리론 금리

2018/12/29 - [자유로 가는 길] - 연봉 1억 실수령액 세금 연말정산, 직장인 부자의 삶은 어떨까?

2018/11/27 - [도시와 주택] - 아파트 자전거래, 집값 올리는 부동산실거래가 투기

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.01.09 10:19 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    2년 전 대비 집값이 이리 올랐나요.... 여기도 대도시 집값은 매년 인상되지만 한국 상승률 무섭습니다~ 부동산에 대한 지식 꾸준히 쌓아올리시고 나눔하시는 모습 멋집니다아^^ 따스한 하루 되세요~

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고양 향동 호반베르디움 청약결과가 어제 공개되었습니다.

예상한 대로 치열한 경쟁율이었죠. 20:1

혹자는 향동의 입지를 비관적으로 보는 시각을 가지고 있었으나

그러거나 말거나

결과는 전혀 다른 모습으로 나왔죠.

 

 

서울접근성이 있는 서울인접 위성도시는 불패라는 공식이 이어지고 있습니다.

서울과 조금만 떨어져도 청약미달입니다.

아파트투유 사이트 들어가서 보셔요. 진짜에요.

 

 

고양 향동 계룡리슈빌은 어땠냐구요?

이건 지역별 당첨가점까지 나온 자료가 있습니다.

기타경기/서울인천 경쟁률이 호반 못지 않았습니다.

사실 계룡이 선빵 날리고 이후 엊그제 호반이 분양을 게시했는데

머 완전 장사진이었습니다.

 

두 군데 다 분양가는 84 기준 베란다 확장비 포함 4억5천만원 수준입니다.(기준층 기준)

 

리슈빌의 당첨가점 공개자료를 보고

느낀 건 하루빨리 고양으로 이사를 가던지 해야지 .....

당해지역이라 함은 고양시 건설지역이면 고양시 해당 거주민만 분리하여

경쟁한다는 뜻입니다.

경쟁율은 당해지역이 적고 점수도 적은 편입니다.

 

 

다 끝난 마당에

행여나 나중에 전세 살수도 있어 한번 평면 및 배치도를 봤어요.

 

아래는 B3블럭입니다.

70형인데 방 4개입니다. 평면에 마술을 부린 것도 아닌데 어쩜....

모델하우스를 안가 봐 잘 모르겠지만

주방 바로 옆 공간은 아주 작은 방, 방이라고도 할수 없는

그냥 뭐랄까 밀실의 느낌일 겁니다. 공간이 아주 작아요.

70형이 배치되어 있는 동배치는 비교적 좋아 보입니다.

 

B3블럭 중 제일 인기 있는 타입입니다.

바로 84A입니다.

동배치도 남향이 많고 정남쪽은 앞이 살짝 뚫려 있어 조망권 및 경관도 나쁘지 않은 까닭에

인기가 있었나 봅니다.

 

 

선호타입이 있으면 당연 비선호타입이 있게 마련....

바로 84B가 인기가 별로였습니다.

왜냐하면 동배치 때문에 평면이 조금 찌그러 졌기 때문입니다.

거실/방쪽 창문이 위치한 향이 남동향이기도 하구요.

다른 동과 시선이 겹쳐 사생활 노출도 염려되구요.

 

 

이번에 분양한 향동지구 2개 건설사의 분양시 주안점을 보면

상암과 가깝다는 점을 강조하고 있습니다.

왜일까요? 사실 수색, 가재울 뉴타운과 가까운 향동지구인데....

이유는 간단합니다. 상암의 집값이 더 비싸기 때문입니다.

수색은 가재울 빼면 빌라단지가 즐비하고, 일부는 재개발을 위해 철거중인

분위기 별로인 동네라서 수색과 연결시키기 보다는

분위기 좋고 집값 비싼 상암과 연결시켜 아파트의 가치를

높이려는 심산이 있는 것입니다.

제가 보기에는 현재 스코어는 상암이 위너지만

향후 10년 후에는 분명 수색이 상암을 누르고 서북권의 주거강자로 발돋음할 것입니다.

교통여건 개선, 재개발 구역 완공/입주라는 큰 전제 하에서요.

 

향동 호반의 청약일정 및 당첨자 발표는 블록별로 다릅니다.

세 블록 중 먼저 당첨되면 후에 당첨권은 자동으로 취소된다고 합니다.

 

요즘 단지 커뮤니티 시설에는 거의 실내골프장이 있네요.

물론 헬스장은 기본이구요.

계획은 이렇게 그럴듯하게 했는데 실제 운영은 잘 될런지 지켜볼 참입니다.

각 블록별 단지조감도 및 개요입니다.

 

사는 게 뭔지 발 뻗고 잘곳 찾는 게 참 어렵죠?

투자가 뭔지 암만 노력해도 나는 제자리인 듯 합니다.

실거주를 목적으로 하던, 투자를 목적으로 하던

아파트란 요물은 우리의 관심에 빠지지 않는

중요한 물건입니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2016.07.15 02:46 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    경쟁률이 상당하네요. 의식주의 삶의 기본이건만...사치품인 것마냥 갈수록 치열해지는 것 같네요. 두루두루 안목을 키워나가는 모습에 적절한 타이밍에 굿 초이스하실 것 같아요..금욜이네요. 오늘 하루 더 파이팅하시길요!

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[향동1편] 향동지구를 주목하는 이유, 주변입지와 시세를 살펴보자

 



 

왜 향동지구를 주목하는가?

굳이 KTX노선을 따지지 않더라도 상암/수색권은 서울 서북권의 중심입니다. 그 수색/상암에 빌붙어 서울 아닌 고양시로 행정구역이 분류된 이름하여 '향동지구'.

원래는 보금자리 주택인가 지정되었다가 해제되었고 지금은 그냥 공공택지라 하건만 이제 7월에 분양할 아파트는 다 민간분양분입니다.

서울 곳곳, 수도권 곳곳에 내집마련을 위해 혹은 투자를 위해 불철주야 찾아 헤매는 분들을 위해, 그것도 서울 서북부 마지막 노른자위 '향동지구'에 대해 안내해 드리고자 합니다.

(덕은지구도 있긴 하지만 분양까지는 아직도 하세월이 흘러야 하거니와 거기와 여기 향동지구는 규모면에서 좀 다르지요.)

 

국가교통망을 통한 서북부 중심지 상암/수색, 그리고 향동지구

 아래는 KTX 노선계획도입니다. 영등포까지 연결된 노선을 상암을 거쳐 문산까지 끌어 올리는 것이 정부의 목표입니다. 물론 언젠가는 되겠지만 이게 실현되기까지 10년은 족히 걸릴듯 합니다. 

 

하지만 여기서의 시사점은 언젠가는 지날 수 밖에 없는 교통의 요지가 바로 상암/수색이라는 점입니다.

 

전철/지하철 노선 계획도 또한 마찬가지입니다. 대곡/수색을 통한 서울중심부 연결을 계획하고 있죠.

과거 도시계획의 향동지구

아래 자료는 아주 오래 전 고양시 도시계획도입이다. 당시 지축지구, 향동지구 등이 서울과 인접한 개발지구였습니다. 삼송이 먼저 들어서고 지축은 향동보다 나중에 들어설 것입니다.

이 자료에서 주목할 점은 서북권 내 서울과 인접한 고양시 개발지구가 이제는 얼마 안남은 것입니다. 은평쪽 삼송/지축도 선호하시는 분은 있지만 저는 자유로와 접한 상암쪽이 유망하다고 생각합니다. 그래서 향동지구죠. 물론 하늘공원/국방대 인근 덕은지구 개발계획도 있지만 덕은지구는 규모가 작을 뿐더러 지하철 이용은 전혀 불가한 반역세권이기 때문에 메리트가 크게 없는 것이 사실입니다.

 

향동지구의 가능성 비교

향후 개발될 지축지구도 괜찮긴 하지만 은평구보다는 마포/서대문구의 접근성이 더 좋다고 보는 이로서 향동지구에 주목하고 있습니다.

삼송/지축/은평 이렇게 묶어 큰 주택지구가 형성되어 대규모 거주지가 형성되는 측면에서는 그쪽의 장점이 크다 할수 있습니다. 하지만 향동지구 또한 수색/증산 재개발 및 상암지구, 가재울 뉴타운과 연합하여 규모의 거주단지를 형성하면 가장 큰 수혜는 바로 향동지구가 아닐까 예측합니다.  

 

향동지구 인근의 시세는?

아래는 곧 분양을 시작할 호반베르디움에서 부동산중계사무소에 배포한 자료입니다. 건설사는 사업계획을 세울 때 당연히 수익성을 분석하는 과정에서 분양가가 가장 중요한데 그 분양가를 책정하기 위해서는 주변 아파트의 시세 비교는 필수입니다.

호반의 자료를 제가 일일히 따져 보지 않았지만 거의 실거래가, 시세를 반영하였다는 가정하에 주변 시세를 살펴 보겠습니다.

향동지구와 가장 가까운 상암지구는 평단가 2천~2천백만원입니다. 강남/목동 빼고는 서울 정상급 아파트의 시세입니다.

수색지구는 아직 개발 전이라 시세가 형성이 안되었지만 분양가는 가재울과 비슷하지 않을까요?

가재울 4단지의 시세는 1700~1800만원 수준입니다.

그렇다면 향동지구 호반이나 계룡의 분양가는 얼마 정도로 책정될까요? 약 1350만원선이 지배적입니다.(발코니 확장비 제외) 분양가는 다음 장에서 설명해 드리겠습니다.

 

향동지구의 형세

향동지구 주변을 자료를 통해 더 살펴 보겠습니다. 아래 자료는 평면자료에서는 볼수 없는 입체적인, 즉 다시 말씀드려 등고차를 확인할수 있는 자료입니다. 산을 표현한 것이 주요한 자료인데요. 향동지구는 상암지구쪽으로 입구가 있는 긴 주머니 형세를 하고 있습니다. 서울의 서북쪽은 이렇듯 산세가 형성되어 있어 무악재를 넘어서는 길과 한강변의 자유로를 통한 교통이 주요하고, 또 이 교통망을 중심으로 도시가 발달되어 있습니다.

아래 자료에서 확인하실 수 있으시다 시피 서울 접근성, 서울중심부 접근성은 원흥/삼송/지축보다는 역시 향동지구입니다.

 

다만 걸리는 것은 향동지구 초입에 은평버스차고지가 있다는 것과 인근에 유해시설이 있다는 점입니다. 이 향동지구의 단점 또한 다음 장에서 집중적으로 살펴 보겠습니다.

 

향동지구 인근의 교통망

아래 자료부터는 향동지구를 중심 혹은 배경으로 배치된 도로, 또는 계획하고 있는 도로망의 모습입니다.

향동지구를 좌우로 관통하는 도로는 불행히도 없을 듯 합니다. 왜냐하면 산이 있기 때문이죠. 다만 북쪽 끝에 고양-신사간 도로를 신설하고 있는 것이 다행인 점입니다. 이 도로는 산 속에 향동터널을 뚫고 있습니다.

 

향후 향동지구 교통의 관건은 경의선 내 지구 인근 신설역 개통, 코레일 차량기지 이전 및 인근개발이 될듯 한데 이 또한 아주 먼 미래의 이야기입니다.

 

원흥지구를 거쳐 향동지구-신사(세절역-6호선)와 연결되는 도로를 적색으로 표시한 자료입니다.

 

다음 자료는 각 건설사에서 주변지역을 보기 쉽게 모식화하였습니다. 인근 주요 거점과 교통망(도로, 전철 등)을 보기 쉽게 표현하였죠.

 

 

지금까지 향동지구를 둘러싼 환경에 대해 살펴 봤습니다. 감이 좀 잡히시나요? 관심이 있으면 보이고, 보이면 갖고 싶고 용기내어 도전하면 내것이 되리라. 하지만 그 내것이 가치가 있다면 든든하겠죠?

다음 편에는 향동지구의 분양일정 및 분양가를 살펴 보도록 하겠습니다. 감사합니다.

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Comments

  1. Bliss :) 2016.06.25 06:13 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    더 광역화되는군요. 서울에 밀집되어 있어 조금이라도 더 분산되면 집값부터 교통까지 더 나을 것 같네요. 도꺼미님 이사 계획이 있으신가요? 부동산에 대해서 늘 관심이 많으신 것 같아요^^ 일단 다양한 정보로 안목을 키워두면 여러모로 좋을 것 같네요. 시원하고 행복한 주말 되세요^^

    • 레오나르토드 2016.06.27 06:38 신고 Permalink Modify/Delete

      부동산이 아무래도 덩어리가 크고 자산에 있어서도 비중이 엄청 크기 때문에 생각 없이 살다간 역습을 당할 수 있습니다.
      그래서 늘 관심을 갖고 있죠. 그리고 사실 부동산=도시 자체에 대해 관심이 많기도 하구요. 재미있어요.

      주말은 언제나 그렇듯 금방 지나가네요. 금요일까지는 토/일 포스팅이 가능할 듯 하여 예약을 안걸어 두는데..결국은 이번 주말도 결장...ㅠㅠ
      앞으로는 욕심 버리고 그냥 예약 걸어 두어야 겠습니다.

  2. peterjun 2016.06.25 09:08 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    와.... 부동산 포스팅을 이렇게 멋지게 써주시다니~~~ !!!
    관심이 없는 저도 천천히 읽어보니 향동지구에 대해서 잘 알게 되는 것 같아요.
    사실 부동산에 대해서는 어느 정도는 관심을 가지고 알아두는 것이 좋은데... 전 그게 잘 안되네요. ㅋ
    주말 멋지게 보내시기 바래요. ^^

    • 레오나르토드 2016.06.27 06:39 신고 Permalink Modify/Delete

      저 역시 관심이 없다가 치솟은 전세가격에 몇번 당하고 나니 정신이 번쩍 나더라구요.
      써 놓고 보니 향동지구의 CPA 포스팅 한듯 합니다.ㅎㅎㅎㅎ

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GTX 노선도는 왜 부동산에 영향이 있나?

 



 

 GTX 하나 생기는 게 뭐가 대수라고? 그렇게들 관심이 높으실까요?

라고 생각하시는 분들...의 대부분은 부동산에 관심이 없으신 분일 꺼에요. 직장인이라면 연말 소득공제 받아 50만원이라도 받으면 엄청 기쁘죠. 연봉 3천만원도 정말 큰 돈이고 그 연봉을 죄다 저축하기란 너무 어려운 법. 반이라도 저축하는 직장인은 엄청 생활정신이 투철한 편에 속하죠.

GTX는 말 그대로 수도권을 급하게 빠르게 다니는 초고속 전철/지하철이라고 보시면 됩니다. 내집 근처에 지하철역 하나만 생겨도 집값이 엄청 뛰는데 하물며 급행전철역이 생긴다고 가정해 보세요. 그럼 뭐 집값은 따논 당상이죠.

그래서 이런 교통정책에 따라 부동산을 매수하려는 아줌마, 아저씨들이 많은 이유죠.  단 한번의 거래에 2~3천 버는 것은 기본이거니와 계획 발표 전 전철역 예정부지 인근에 부동산을 보유하고 계신다면 로또 맞는 거나 다름 없죠. 일년 연봉 버는 것은 우스운 일이랍니다.

부동산 시장이 이렇듯 투자자 입장에서는, 특히 부동산 투자에 있어서는 길목을 잘 지키는 것이 중요합니다. 그 길목은 우연히 지킬 수도 있지만, 그렇다고 너무 우연을 믿기에는 대한민국이라는 땅이 너무 넓죠. 그래서 부동산 투자를 위해서는 정책입안이나 정치구도에 관심을 가지고 현장과 지도에 눈이 밝아야 합니다.

일단 위 GTX 노선처럼 정책이 입안되고 추진되면 그에 따른 미래 변화상도 세부적으로 그려봐야 합니다. 킨텍스에서 출발하는 노선A가 대곡을 지나 서울역까지 가는데 킨텍스역의 입지는 어떤지, 부동산 가격은 어떠한지? 아니면 대곡역은 거의 논밭이지만 앞으로 개발이 어떤 식으로든 될껀지 아니면 그냥 역으로 남을 건지 등등 부동산투자는 아는 것도 많아야 하고 배울 것도 많습니다.

현재 서울 중심부에서 출퇴근하는 직장인들의 거주지는 1기 신도시, 2기 신도시, 그리고 아주 변두리까지 집값에 밀려 있습니다. 그 직장인들은 GTX에서 또 멀어질 수도 있습니다. 집값이 오를 가능성이 있기 때문이죠. 이미 들썩이고 있구요.

GTX가 선로를 누리기까지 앞으로 10년 정도는 있어야 하는데 그 10년 후 미래, 어떻게 예측하십니까? 타임머신이라도 얻어타고 다녀 오면 시원하겠구만 타임머신은 요원, 내일일도 잘 모르겠는데요...

부동산은 교통과 아주 밀접한 관련이 있다는 사실을 되새기며 글을 마칩니다.

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Comments

  1. 운동하는직장인 에이티포 2016.04.14 22:38 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    저도 곧 부동산 투자시작하려고해요ㅎ

  2. peterjun 2016.04.16 08:01 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    여기와서 에이티포님 부동산 투자에 대한 소식을 듣게 되네요. ㅋ
    정말 재테크의 달인이 되실듯~~~
    전 부동산에는 그리 관심이 없어요. ㅠ 애석하네요....
    부동산 잘하시는 분들 보면 발로 많이 뛰어다니기도 하지만,
    분석을 정말 잘하는 것 같더라고요.

    단지 GTX가 생겼기 때문에 어디어디가 좋다~ 에서 끝나는 게 아니라,
    그게 생김으로 인해 어떤 삶의 변화가 생길지...
    어느 마을 사람들의 패턴이 어떻게 바뀔지..
    그런 이야기 하는 걸 보면 마냥 신기하기만 합니다. ㅋ

    • 레오나르토드 2016.04.18 17:15 신고 Permalink Modify/Delete

      피터준님은 다른 분야에서 정통하시니 부동산은 천천히 관심 생기실 때 배우셔도 될 듯 합니다.

      관심 갖고 고민하는 것보다는 성과가 중요한데 그게 어렵죠 머.

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