우리동네파주일산이야기

국토교통부에서 발표한 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화 방안에 대해 소개해드리겠습니다. 이번 방안은 리츠의 활동 범위를 기존의 부동산 투자·운영에서 개발까지 확장시키고, 투자 대상을 다각화하여 더욱 풍부한 기회를 제공합니다.

리츠 활성화 방안 주요 내용

1. 프로젝트리츠 도입 및 개발단계 규제 완화

국토교통부는 리츠가 부동산을 직접 개발하고 임대·운영할 수 있는 '프로젝트리츠'를 도입하기로 했습니다. 기존에는 리츠로 부동산 개발 시 여러 규제로 인해 '프로젝트금융투자회사(PFV) 개발→리츠 인수'라는 비효율적 방식으로 진행되었으나, 앞으로는 등록제를 적용하여 규제를 대폭 완화할 예정입니다. 또한, 개발 단계에서 특정 주주의 책임감 있는 사업 추진을 위해 1인 주식 소유 한도를 완화하고, 공시·보고 의무도 최소화할 계획입니다.

2. 투자 대상 다각화

현재 리츠의 투자 대상은 주로 주택과 오피스에 집중되어 있지만, 앞으로는 헬스케어, 데이터센터, 태양광 및 풍력발전소 등으로 확대될 예정입니다. 국토부는 헬스케어 리츠를 내년까지 3곳 이상 공모할 방침이며, 다양한 자산에 투자할 수 있도록 규정을 변경할 계획입니다.
 

3. 리츠 투자 여력 확충

공모리츠가 별도의 자금조달 없이 공모예외리츠가 보유한 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 합병을 허용합니다. 공모예외리츠란 연기금 등이 50% 이상 보유하거나, 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠를 말합니다. 또한, 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 하지만, 주주가 동의한 경우 자금을 유보할 수 있도록 하여 더 좋은 부동산을 매입할 수 있게 됩니다.
 

4. 부동산 시장 안정화 역할

리츠는 부동산 시장 안정화에도 중요한 역할을 할 것입니다. 브리지론(토지비 대출) 상환에 어려움을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수하고, 기업구조조정(CR) 리츠는 미분양 주택을 매입하여 미분양 리스크를 해소할 예정입니다. 또한, CR리츠에 대한 세제 지원을 통해 중산층 장기임대주택을 육성할 계획입니다.
 

5. 투자자 혜택 확대

리츠 투자자는 매월 배당을 받을 수 있게 되어 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 이는 현재 배당 주기가 길어 리츠 활성화의 걸림돌이 되던 문제를 해결하는 방안입니다. 또한, 리츠 이사회 구성 및 운영에 대한 가이드라인을 마련하여 투자자 이익을 보호하고, 주택도시기금 외 공제회 등 공적자금의 출자 참여를 허용하여 '앵커리츠' 투자 규모를 확대할 계획입니다. 특정 지역민에게 우선 공모를 허용하는 '지역상생리츠'도 도입됩니다.
 
이번 리츠 활성화 방안으로 인해 국내 리츠 시장이 한층 더 성장하고, 다양한 투자 기회가 제공될 것으로 기대됩니다. 리츠 투자에 관심 있는 분들은 이러한 변화를 기회로 만들 수 있습니다.
 
 

🏗️ 부동산 PF 대출의 구조

부동산 PF 대출을 이해하려면 부동산 개발 과정에서 자금 조달이 어떻게 이루어지는지 알아야 해요.
PF(Project Financing)란 프로젝트 파이낸싱의 줄임말로, 부동산 건설 사업을 위한 대출이에요.
일반 대출과 다른 점은 금융기관이 부동산 건설 프로젝트의 사업성을 평가해 돈을 빌려준다는 점이에요. 사업 주체인 시행사가 PF 대출을 받아 부동산을 개발하고, 이후 얻는 수익을 통해 대출을 갚는 구조입니다.

부동산 PF 대출은 아래이 단계별로 이루어 집니다.

브릿지론

시행사는 가장 먼저 브릿지론을 통해 토지를 구입해요. 브릿지론은 본격적인 PF 대출을 받기 전에 필요한 자금을 단기적으로 빌리는 대출입니다.

본 PF 대출

이후 PF 대출을 통해 브릿지론을 갚고, 공사비를 마련해요. 본 PF 대출은 프로젝트의 핵심 자금을 조달하는 대출로, 주로 건설 비용에 사용됩니다.

분양대금

공사 중에는 건물을 구입하려는 사람들에게 분양대금을 받아 PF 대출 일부를 상환하고, 공사비로 사용해요. 이는 공사가 진행되는 동안 자금 흐름을 원활하게 해줍니다.

분양잔금

건물이 다 지어지면, 입주잔금을 받아 PF 대출을 상환하고, 수익을 실현해요. 최종적으로 프로젝트가 완료되면 분양잔금을 통해 대출금을 모두 상환하게 됩니다.

2024년 오피스텔 투자전망, 매매 장점과 단점

투자 목적이 있다면 오피스텔은 장기적으로는 좋지 않을 수 있다는 의견이 나오고 있습니다. 매도가 어렵고, 가격 하락의 가능성이 있다는 점이 있습니다.

투자가 아닌 단순히 거주 목적이라면 오피스텔이나 아파트, 빌라 등 선택의 폭이 다양하게 고려할 수 있습니다. 주변 환경과 상황을 심사숙고하고, 발품 테크와 흥정을 통해 좋은 조건으로 매수하는 것이 중요합니다.

오피스텔은 주거 전용면적이 좁고, 관리비가 비싸다는 단점이 지적되지만, 가격이 저렴하고 역세권 등의 이점이 있습니다.

서울에서의 주거 선택은 여러 가지 요소를 고려해야 합니다. 여러 가지 장단점을 고려하여 주거 형태를 선택하는 것이 중요합니다. 여러 측면을 고려하여 조언을 드리겠습니다.

오피스텔 매매에 대한 장단점

장점

5년 이상의 거주를 고려한다면, 매매로 집을 구매하는 것은 장기적으로 안정된 투자로 이어질 수 있습니다. 서울의 선릉, 설대입구, 왕십리, 잠실은 상대적으로 안정된 지역으로 여겨집니다. 주변 상권, 교통 편의성 등이 매매 가격을 높일 수 있습니다. 나중에 이사를 가게 된다면, 오피스텔을 매매할 수 있거나 월세로 내놓을 수 있습니다.

단점

매매한 집은 판매하거나 임대해야 이사를 갈 수 있습니다. 상황에 따라 자유로운 이동이 어려울 수 있습니다. 오피스텔에는 유지비 및 관리비가 발생하며, 이는 월세와는 다른 부담이 될 수 있습니다. 부동산 시장은 변동성이 있으며, 집값이 상승할 수도 있지만 하락할 수도 있습니다.

월세에 대한 장단점

장점

월세를 선택한다면, 상황에 따라 자유롭게 이사를 갈 수 있습니다. 월세는 매달 일정한 금액으로 고정되어 있으며, 매매로 인해 발생할 수 있는 부가비용이 없습니다.

단점

월세로 집을 산다면 자산가치의 증가는 없습니다. 집값이 오르더라도 그 혜택을 누릴 수 없습니다. 장기적인 거주를 고려한다면, 월세는 일종의 종속성을 만들 수 있습니다. 세입자로서의 권리보다는 소유주의 입장에서 이점을 얻을 수 있습니다.

장기적인 투자와 안정된 주거를 원한다면 매매가 유리할 수 있습니다. 안정된 지역을 선택하여 장기적으로 자산가치를 쌓을 수 있습니다.

자유로운 이동과 고정된 비용을 선호한다면 월세가 더 적합할 수 있습니다. 이동의 유연성을 갖추면서도 부담스러운 매매 과정을 피할 수 있습니다.

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오피스텔의 장점

소형 및 경제성

일반 아파트에 비해 상대적으로 작은 면적이기 때문에 생활 및 청소가 간편하며, 전반적인 유지비가 낮을 수 있습니다. 관리비는 상대적으로 높지만 압축된 면적에 대한 관리는 용이합니다. 또한 보안이 확보되어 여성분들에게 안전한 주거환경을 제공합니다.

편리한 위치

도심이나 교통 요충지에 많이 위치하여 대중교통의 이용이 편리하고, 주변 편의시설과의 근접성이 높습니다.

시설 및 서비스

공동 주거 시설, 경비 서비스, 청소 서비스 등 다양한 부가 서비스가 제공될 수 있습니다.

투자용도로의 활용

임대 수익을 얻기 쉽습니다. 오피스텔은 시세차익형이 아닌 임대수익형 부동산입니다.

단기 임대 가능

호텔이나 게스트하우스로 전환하여 단기 임대 수익 창출이 가능합니다. 삼삼엠투나 리브애니웨어 어플을 이용해 단기임대가 가능합니다. 약간의 가구만 구비하면 임대가 가능할 정도로 기본 가전제품이 모두 구비되어 있습니다.

신축 건물

많은 오피스텔이 최신 시설과 기술을 활용한 신축 건물로 구성되어 있습니다.

실용적 설계

기능적인 구조로 인해 실용성이 높고, 필요한 시설이나 가전 제품이 효과적으로 배치될 수 있습니다.

오피스텔의 단점

공간 제한

공간이 작기 때문에 가구나 소지품을 보관하기에 한계가 있습니다.

소음 및 프라이버시

인접한 다른 오피스텔이나 건물과의 간격이 적어 소음이나 프라이버시 문제가 발생할 수 있습니다. 사실 이 부분은 빌라보다는 나은 조건입니다. 오히려 오피스텔이 번화가가 있는 경우 밤늦은 시간 취객이 내는 소음이 프라이버시에 방해를 받을 수 있습니다.

투자 가치 하락 가능성

일부 지역에서는 수요가 과다하거나 시장 변동이 심할 경우 투자 가치가 하락할 수 있습니다.

주차 문제

주차 공간 부족 문제가 발생할 수 있어 승용자 보유자에게 불편

오피스텔 취득세 양도세 등 세금

오피스텔을 취득할 때는 용도와 관계없이 4%의 취득세율이 적용됩니다. (지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%를 포함하여 4.6%)

오피스텔의 재산세가 주거용으로 부과되면 해당 주택수에 포함되어 종부세 대상이 됩니다.

공시지가 1억 원 이상인 경우 해당 주택수에 포함됩니다.

주거용과 상업용을 구분하는 기준은 임대차계약을 맺을 때 임차인이 주거용 또는 상업용으로 계약을 맺을 때 판단될 수도 있고, 본인의 거주 또는 상업 목적에 따라 판단될 수도 있습니다.