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부동산 인도명령 신청제도

부동산 인도명령 신청제도란?

부동산 인도명령은 부동산 매수인이 매각대금을 모두 지불한 후 6개월 이내에 법원에 신청할 수 있는 제도입니다. 부동산 인도명령 신청제도는 매수인이 부동산을 구입한 후, 대금을 모두 지불했는데도 채무자나 점유자가 부동산을 인도해 주지 않을 때, 법원을 통해 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 제도로서, 매각대금을 완납한 후 6개월 이내에 신청해야 합니다. 만약 6개월이 지나면, 점유자를 상대로 별도의 명도소송을 해야 합니다.
인도명령신청 진행이 빠르고, 명소소송까지 가면 집을 찾는데 오래 걸리므로 낙찰 후 바로 인도명령신청을 하는 것이 좋습니다.

이 제도를 통해 법원은 채무자, 소유자 또는 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하라는 명령을 내립니다(민사집행법 제136조 1항).

단, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 법적 권리를 가지고 점유하고 있는 경우에는 적용되지 않습니다.

누가 신청할 수 있나요?

신청인: 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인만 신청할 수 있습니다.

상대방: 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 대상입니다. 부동산이 압류되기 전에 점유를 시작한 사람도 포함되며, 직접 점유하는 사람만이 대상입니다.
 

어디에 신청해야 하나요?

신청은 반드시 집행법원에 해야 합니다.
 

신청 시 필요한 서류는?

• 부동산 인도명령 신청서 1부 (민사집행과에서 구할 수 있음)
• 정부 수입인지 1,000원 (구내 은행에서 구매)
• 송달료 12,080원 (구내 신한은행에 납부)
• 부동산 목록 3부

• 부동산 등기부등본 1부

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인도명령신청 예외 사항

1. 점유자의 대항력:
   • 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 법적 권리를 가지고 점유하고 있는 경우에는 인도명령이 적용되지 않습니다. 예를 들어, 임차인이 대항력과 우선변제권을 가지고 있고 경매절차에서 배당요구를 통해 전액 배당을 받은 경우, 그 배당금을 실제로 지급받을 수 있을 때까지는 매수인에게 주택 인도를 거절할 수 있습니다. 즉, 배당표가 확정될 때까지는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 점유할 수 있습니다(대법원 97다11195판결). 배당금을 받기 전까지는 집을 점유할 권리가 있는 것이죠.
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2. 유치권:
   • 점유자가 유치권을 주장하는 경우에도 인도명령을 받을 수 없습니다. 유치권은 채권자가 채무자가 제공한 물건을 인도받아 점유하고 있을 때, 채무자가 채무를 이행할 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다.
3. 법정지상권:
   • 법정지상권이 있는 경우, 즉 토지와 건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 되어 건물 소유자가 토지 사용권을 가지게 되는 경우에도 인도명령이 적용되지 않습니다.
4. 제3자의 불법 점유:
   • 매수인이 일단 부동산을 인도받은 후에 제3자가 불법으로 점유한 경우, 인도명령 제도가 적용되지 않습니다. 이 경우 매수인은 별도의 법적 절차를 통해 제3자를 퇴거시켜야 합니다.

인도명령 신청 방법

1. 신청 서류 준비:
   • 부동산 인도명령 신청서 (민사신청과에서 비치)
   • 부동산 등기부등본
   • 정부 수입인지 (1,000원)
   • 송달료 (18,360원, 당사자 2인 기준)
2. 추가 서류:
   • 경매기록에 없는 점유자(예: 승계인)를 상대방으로 하는 경우: 집행불능조서 등본, 주민등록표 등본 등 점유 사실 및 점유 개시 일자를 증명하는 서류
3. 신청 절차:
   • 민사신청과에 위 서류를 제출

법원의 심문 절차

법원이 채무자나 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 내리려면 해당 점유자를 심문해야 합니다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 법적 권리가 없다는 것이 명백한 경우 또는 이미 점유자를 심문한 경우에는 심문 절차를 생략할 수 있습니다(민사집행법 제136조 4항).
 

인도명령 결정 후 절차

법원이 인도명령 결정을 내리면, 결정문을 신청인과 피신청인에게 송달합니다. 신청인은 인도명령 결정문과 그 송달 증명원을 발급받아 집행관에게 인도집행을 위임할 수 있습니다.
 
 

인도명령신청과 명도소송의 차이점

부동산 인도명령과 명도소송은 부동산 경매를 통해 낙찰자가 부동산을 매입했지만, 채무자나 점유자 등이 해당 부동산을 인도하지 않을 때 이를 해결하기 위한 절차입니다.
부동산 인도명령은 낙찰자가 대금을 완납하고 소유권을 취득했으나, 부동산을 인도받지 못할 때 법원으로부터 받아내는 절차입니다. 부동산을 취득한 후 6개월 이내에만 신청할 수 있으며, 관할법원이 아닌 경매 담당 기관으로 신청합니다. 이는 명도소송보다 간편한 절차로, 명도소송을 통해 집행권원을 얻고 강제집행하는 것과는 차이가 있습니다.

명도소송은 부동산을 매입한 후 소송을 통해 집행권원을 확보하고, 이후 강제집행 절차를 밟는 것을 말합니다. 이는 보다 전통적인 소송 절차이며, 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

부동산 인도명령을 신청하는 방법은 비교적 간단합니다. 낙찰자는 부동산 인도명령신청서를 작성하고, 낙찰 대금 완납 증명서와 부동산 목록을 첨부해야 합니다. 그러나 가끔은 점유자의 정보를 알기 어려운 경우가 있습니다. 이럴 때는 주민센터에서 전입세대 열람내역을 조회하여도 정보를 찾을 수 없을 수 있습니다.
 

추가적인 문의는 아래 연락처로 전화/문자 주시면 자세한 법원경매에 관한 상담이 가능합니다.

정부가 주택 시장이 어려운 상황이라서 거래가 원활하게 이뤄질 수 있도록 세제를 바꾸기로 했어요. 이번에 주택 시장을 활성화시키기 위해 많은 변화를 가져올 예정이에요.

먼저, 여러 집을 가지고 있는 사람들이 세금을 덜 내도 되도록 세율을 줄이거나 없애기로 했어요. 그래서 주택 시장이 더 활기를 띄게 될 거예요.

그리고 주택을 사거나 팔 때에도 세금을 줄여서 사람들이 더 쉽게 주택을 사고 팔 수 있도록 할 거예요. 또한 주택을 개발하거나 다시 지어서 훨씬 좋은 집을 만들 수 있게 해주려고 해요. 이렇게 주택 시장을 활성화하기 위한 다양한 방법들이 있어요. 특히 주택을 여러 개 가지고 있는 사람들이 큰 혜택을 받을 수 있게 해주려고 해요. 그래서 주택 시장이 더 활발하게 돌아가게 될 거예요. 또한 집을 빌려주는 사람들도 세제 혜택을 받을 수 있게 될 거에요. 그래서 사람들이 집을 더 많이 빌려주는데 도움이 될 거예요.

물론 이런 변화들은 정부와 국회에서 논의하고 결정해야 해서 아직 정확히 어떻게 될지는 모르지만, 주택 시장을 더 활성화시키기 위해 다양한 노력이 이루어지고 있는 거예요.

정부의 하반기 부동산 세제개편 계획안

정부가 하반기부터 부동산 관련 세제 개편을 진행할 계획입니다. 이러한 정부의 계획은 국회 입법개정안 통과가 되야 시행됩니다. 이에 따라 다주택을 소유한 사람들에게 부과되던 높은 세율을 완화하거나 없애면서 시장을 활성화하려고 합니다. 또한 주택 취득, 소유, 양도에 관련된 세제를 공정하게 바꿔서 주택시장을 정상화하려는 방침입니다. 주택 개발이나 개축, 작은 규모의 정비사업에 대한 기준을 정하고 규제를 완화할 계획이며, 이로 인해 하반기에는 정비업계의 이슈가 계속될 것으로 예상됩니다. 정부의 시장 지원책이 본격적으로 이뤄짐에 따라 하반기에는 부동산 제도에 대한 관심이 커질 것으로 예상됩니다.

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특히, 주택 구매나 증여 시에 부과되는 취득세에 대해서는 중과세율을 조정합니다. 조정대상지역 내 주택 취득 시에는 2주택까지 중과세율을 없애고, 3주택 이상 및 법인의 중과세율을 현행 12%에서 절반 수준인 6%로 낮출 예정입니다. 이에 따라 조정대상지역의 취득세율은 모두 1~3%로 고정됩니다. 공시가격이 3억원 이상인 주택의 증여세 중과세율도 완화되며, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 증여할 경우 중과세율을 일반세율로 조정합니다. 또한 양도소득세 중과 배제 기간이 연장됩니다.

종합부동산세에도 중과 세율 완화 조치가 이뤄집니다. 기본공제금액이 상향되며, 중과세율을 폐지하고 기본세율을 적용하는 방침입니다. 이로 인해 다주택자의 세부담이 줄어들게 됩니다.

또한 전월세 신고제도에 관한 계도기간이 종료되며, 새로운 규정이 시행됩니다. 보증금이나 월세가 일정 수준을 초과하는 임대차 계약은 계약 내용을 신고해야 하며, 신고하지 않을 경우 과태료가 부과됩니다. 이를 피하기 위한 꼼수들이 등장하고 있는데, 이에 대한 추가 규제도 검토 중입니다.

마지막으로, 등록 임대주택의 세제혜택이 복원되고 관리제도도 강화될 예정입니다. 이로써 주택시장이 정상화되고 임대인들도 더 나은 관리를 할 수 있도록 돕는 방안이 될 것입니다.