우리동네파주일산이야기

제이알글로벌 리츠는 부동산투자회사로, 주요 자산은 벨기에와 뉴욕에 위치한 오피스 건물입니다. 현 주가 기준 배당률은 8.9% 전후입니다. 6월/12월 기준으로 반기에 190원 수준의 배당금을 입금해 주고 있습니다.

벨기에 오피스 자산 개요

위치: 브뤼셀 소재, 파이낸스 타워 단지

임차인: 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청

잔여 임대기간: 약 11년 (2002년 1월 – 2034년 12월)

연 임대수입: EUR 69,049,766 (2023년 기준)

미국 오피스 자산 개요

위치: 뉴욕 맨하튼, 7번가 498번지

임차인: SEIU (총 연면적의 60.6%) 등 14개사 입주

잔여 임대기간: SEIU 기준 약 27년 (만기: 2050년 3월)

연 임대수입: USD 28,434,259 (2023년 예상)

재무 및 운용 전망

주가가 현재 부진한 상태로, 리츠 전반의 투자 환경이 어려운 상황입니다.

제이알리츠는 투자 매력 증진을 위해 다양한 자구책을 마련 중입니다.

새로운 평가기관에서 신용등급 향상을 달성하여 차환 발행 시 금리 부담을 경감하고 있습니다.

자체적인 환헤지를 통해 운용 비용을 절감하고 있으며, 임대기한 만료로 발생한 공실 리스크를 완화하고 있습니다.

부동산리츠 동향

부동산 시장 전반이 침체되어 있어, 리츠 업종에서 주가 하락이 지속되고 있습니다.

국내에 상장된 리츠 중에서도 수익을 기록하는 기업은 제한적으로 나타나고 있습니다.

제이알글로벌리츠 는 현재 부진한 주가를 극복하고자 자체적인 자금 확보와 운용 비용 절감에 주력하고 있습니다.

주요 자산의 펀더멘털이 우량하다고 평가되어, 장기적으로 저평가 국면을 벗어날 것으로 전망됩니다. 다만, 보유자산이 위치하고 있는 벨기에나 뉴욕의 오피스빌딩이 코로나 이후 최악을 벗어나긴 했으나 여전히 투자심리가 약한 상황입니다. 두 자산 모두 임대수익은 양호하게 유지하고 있습니다.

제이알글로벌리츠는 최근 주가의 부진과 함께 고금리와 재택근무 등의 오피스 시장 대외환경의 악화로 투자 매력이 감소하고 있다. 이에 따라 주가는 공모가를 밑돌며 어려운 상황에 처해있습니다.

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금융투자업계에 따르면 제이알글로벌리츠의 주가는 전일 대비 45원(-1.16%) 하락한 3845원에 마감했습니다. 이는 지난 7일 4000원대 박스권을 무너뜨린 이후로 지속적으로 3000원대에 머물고 있는 상황입니다. 1년 넘게 이어진 주가의 부진은 미국 연방준비제도(FED)발 금리 인상이 본격화된 지난해 중순, 5000원의 공모가가 무너진 후로 이어졌습니다.

제이알글로벌리츠는 해외형 리츠로, 벨기에와 뉴욕에 소재한 오피스를 기초자산으로 두고 있습니다. 현재 리츠 시장 전반에서 부동산 시장의 얼어붙음으로 침체가 이어지고 있는 가운데, 관련 업계 전반이 어려운 상황을 겪고 있습니다. 국내에 상장된 23개 리츠 중 3개만이 공모가 이상을 기록하고 있는 실정이며, 해당 종목은 신한알파리츠, 코람코라이프인프라리츠, 한화리츠가 해당됩니다.

이에 대응하기 위해 제이알글로벌리츠는 투자 매력도를 높이기 위한 자구책을 마련하고 있습니다. 만기 도래 회사채 차환 부담을 줄이기 위해 노력하고 있으며, 2021년 10월에 발행한 2년 만기 무보증공모사채를 통해 700억원을 조달한 바 있습니다. 최근에는 한국기업평가로부터 A-(안정적)의 신용등급을 획득해 차환 발행 시 금리 부담을 줄일 수 있을 것으로 전망하고 있다.

또한, 자금력 확보를 위해 환헷지 비용 절감에도 나서고 있습니다. 이를 위해 외부의 보증 없이 자체적으로 환헷지를 할 수 있게 되어 거래비용을 감소시킬 수 있게 되었습니다. 뉴욕 맨하튼 오피스의 임대기한 연장 계약이 체결된 것과 같이 보유한 자산의 펀더멘털이 우량하다는 평가를 토대로, 저평가 국면에서 벗어나기 위한 노력을 기울이고 있습니다.

상장 리츠(부동산투자회사)들은 현재 고 배당률로 투자자들에게 인기를 끌고 있습니다.

일부 리츠의 배당률은 10%에 이르며, 높은 배당률을 통해 안정적인 수익을 제공하고 있습니다. 이러한 리츠들은 사무실, 백화점, 물류창고 등을 매입하여 임대료와 부동산 가치 상승으로 수익을 창출합니다. 하지만 일부 해외자산(특히 오피스)에 투자하는 국내 리츠는 해외부동산의 임대수익 악화로 수익률이 낮아져 주가가 폭락 수준으로 하락하였습니다. 리츠 중에서 지금의 악화된 환경 속에서도 꾸준한 수익을 내고 있어야 꾸준한 배당을 줄 수 있습니다. 이를 유념하여 리츠종목을 선별투자하여야 합니다.

고금리 환경으로 인해 리츠 가격이 하락한 상황에서, 전문가들은 이러한 상장 리츠의 투자 가치를 강조하고 있습니다. 높은 배당률을 기반으로 안정성 있는 임대료 인상 여력과 우수한 재무 건전성을 갖고 있는 리츠들이 투자자의 주목을 받고 있습니다.

특히, 차입금을 변동 금리로 구성한 리츠의 경우, 향후 금리가 낮아지면 이자 비용이 감소하면서 배당 여력이 증가할 수 있으며, 이로 인해 투자 가치가 높아질 것으로 예상됩니다.

예시로 한화리츠가 고금리 환경에서 출시되어 비교적 저렴한 가격에 자산을 매입했으며, 차입금의 약 60%가 변동 금리로 구성되어 있어 배당 수익률이 더 늘어날 수 있다고 언급되었습니다.

코람코더원리츠

코람코더원리츠에 대한 투자매력은 아래와 같습니다.

대출 만기

코람코더원리츠는 현재 사용 중인 대출이 2025년 말에 만료되므로 이후에도 수익이 상승할 것으로 예상됩니다. 금리 상승에 따른 수익 감소 위험이 제한적입니다.

임대료 상승

최근에 코람코더원리츠는 새로운 임차인을 유치하고 임대료를 인상하여 수익이 높아질 것으로 예상됩니다.

에스컬레이션

임대료가 매년 3%씩 오르는 계약으로 되어 있어, 수익이 상승할 것으로 예상됩니다.

낮은 임대료

코람코더원리츠의 임대료는 지역 내 다른 부동산에 비해 낮으며, 임대료 상승 여력이 있습니다.

제한적 리스크

코람코더원리츠는 금리 상승에 따른 수익 감소 위험이 적으며, 부동산 수요가 미래에 증가할 것으로 예상됩니다.

배당 정책

코람코더원리츠는 주주들에게 높은 배당률을 제공하는 주주 친화적인 배당 정책을 가지고 있으며, 배당률을 상향 조정하는 계획이 있습니다.

이러한 요소들을 고려하여 삼성증권은 코람코더원리츠의 주식이 상승할 것으로 예상하고 있습니다. 또한, 코람코더원리츠는 임대료 인상과 안정성 있는 임대 계약을 통해 배당률을 높이는 데 기여할 것으로 기대하고 있습니다.

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코람코에너지리츠(코람코라이프인프라)

코람코라이프인프라리츠(이전의 코람코에너지리츠)는 주유소 및 다양한 상업 부동산 자산에 투자하는 리츠(Real Estate Investment Trust)로, 레지던스 등 다양한 부동산 자산에 투자 대상을 확대하는 전략을 발표했습니다.

사명 변경

코람코자산신탁는 기존의 코람코에너지리츠의 사명을 '코람코라이프인프라리츠'로 변경했습니다. 이 변경은 생활 인프라에 투자하고 새로운 가치와 편익을 제공하는 의미를 내포하고 있습니다.

투자 대상 다변화

코람코라이프인프라리츠는 주유소 자산뿐만 아니라 오피스, 레지던스, 인더스트리얼(산업) 부동산 섹터를 포함하여 다양한 코어자산으로 투자 대상을 확대할 계획입니다. 주유소 부지를 활용하여 복합리츠로 확장하고 다양한 부동산 자산에 투자할 것으로 예상됩니다.

가치상승 전략

이전에는 주유소 부지를 개발하거나 임대 구조를 다변화하는 밸류애드 전략을 주로 사용해왔습니다. 이제는 이러한 전략을 계속 사용하면서 오피스, 레지던스, 인더스트리얼 부동산 등 다양한 자산 유형에 대한 직접 개발 및 실물자산 매입, 코어 섹터에 대한 간접 투자와 같은 다양한 전략을 구사할 계획입니다.

상장리츠 시장 대응

이 변경은 대기업 소속 리츠들의 대형화 추세에 대응하기 위한 전략으로, 상장 리츠 시장에서 주도적 역할을 수행할 계획입니다.

배당 및 수익률

코람코라이프인프라리츠는 배당률을 유지하면서 투자자에게 연평균 7%대 수익을 제공하는 것을 목표로 합니다. 현재, 이 리츠는 높은 배당률과 안정적인 수익률을 유지하며 상장 리츠 시장에서 두 번째로 높은 주가를 유지하고 있습니다.

코람코라이프인프라리츠가 다양한 부동산 자산에 투자하고 투자 전략을 확장하며 상장 리츠 시장에서 더욱 성장하고 안정성을 높이려는 계획을 추진하고 있습니다.