안녕하세요, 부동산 경매 전문기업 온나라경매법인(주)입니다.

✅ 농지취득자격증명 신청 안내

농지취득자격증명은 농지를 매입하거나 낙찰받기 전 반드시 발급받아야 하는 법적 요건입니다.
특히 경매로 농지를 취득하실 경우, 매각결정기일까지 해당 증명을 제출하지 않으면 낙찰이 무효 처리될 수 있으므로 반드시 사전 준비가 필요합니다.

📌 신청 대상

• 농지를 취득하고자 하는 자
  • 실경작(자경)을 전제로 한 취득 목적
  • 또는 주말·체험영농 목적의 취득자
• 본인 신청 원칙, 대리인 신청도 가능 (단, 온라인 신청은 본인만 가능)

🖥️ 신청 방법

1. 온라인
   • 정부24 또는 지자체 온라인 민원 창구 (본인만 가능)
2. 방문
   • 농지 소재지 관할 시·군·구청, 읍·면사무소
3. 우편
   • 관할기관에 우편으로 신청 가능

🗂️ 구비 서류

• 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서
• 기타 구비서류는 따로 없음 (행정정보공동이용에 동의 시)

❗ 주의사항
행정정보공동이용에 동의하지 않는 경우, 본인의 신분증 사본 등 일부 자료를 추가 제출해야 할 수 있습니다.

⏱️ 처리 기간

신청 유형에 따라 달라집니다:

📌 심의 대상 여부는 농지면적, 위치, 용도에 따라 달라질 수 있으니, 사전 확인 필요

💰 수수료

• 무료 또는 일부 지자체에서 소액 수수료(수천 원 수준) 발생
  → 방문 전 관할 기관에 문의하시길 권장드립니다.

⚖️ 법적 근거

• 농지법 제8조
• 농지법 시행령 제7조
• 농지법 시행규칙 제7조 [별지 제3~4호]

📞 문의처

• 제도 관련 문의 : 농림축산식품부 농지과 ☎ 044-201-1736
• 개별 민원 접수/진행 확인 : 해당 농지 소재지 관할 시·군·구청으로 직접 문의

💡 온나라경매 팁

✔️ 경매 입찰 전 농지취득자격증명을 미리 준비해 두시는 것이 낙찰 이후 절차를 원활히 하는 핵심입니다.
✔️ 농업경영계획서 작성이 어렵거나 귀찮으신 경우, 온나라경매에서 대행 서비스를 도와드릴 수 있습니다.

궁금하신 점은 언제든지 편하게 문의 주세요! 😊
감사합니다.

이번에 소개해 드릴 물건은 경기도 고양시 덕양구 토당동에 위치한 넓은 면적의 농지 경매 물건으로, 실투자자 및 장기 개발 가능성을 염두에 둔 투자자분들께 적극 추천드릴 수 있는 물건입니다.

해당 경매는 2차 매각을 앞두고 있으며, 감정가 대비 약 30% 낮은 금액으로 입찰에 참여하실 수 있어 좋은 기회를 제공하고 있습니다.

📍 매물 개요 : 넉넉한 면적과 안정적인 입지 조건

• 소재지 : 경기도 고양시 덕양구 토당동 712-12
• 토지면적 : 총 2,858㎡ (약 864.5평)
• 감정가 : 954,572,000원
• 최저입찰가(2차) : 668,200,000원 (감정가의 70%)
• 입찰보증금 : 66,820,000원 (10%)
• 경매종류 : 임의경매
• 매각기일 : 2025년 4월 22일(화) 오전 10시
• 관할법원 : 고양지원 제5계

본 물건은 넓은 면적의 토지로, 총 864.5평 규모를 자랑하며, 다양한 농업 활용도와 함께 향후 개발 가능성까지 고려할 수 있는 매우 매력적인 투자처입니다.

🌿 현황 및 토지 이용 가능성

• 지목 : 답(논)이지만, 실제 이용 현황은 밭(전)
• 이용지역 : 자연녹지지역
• 기타 지역 지정 : 개발제한구역, 농업진흥구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설설치제한지역

토지는 길쭉한 세장형 형태로 구성되어 있으며, 지형은 전반적으로 평탄하여 농업 활동 및 하우스 재배에 최적화된 조건을 갖추고 있습니다. 현재 토지에는 4동의 비닐하우스가 설치되어 있으며, 이들은 감정 및 매각 대상에서 제외되나 경작 상태는 양호합니다.

동측에 약 4m 폭의 포장도로가 접해 있어 차량 진입도 수월하며, 인근에는 버스 정류장도 있어 접근성도 무난한 편입니다.

🚜 비닐하우스 및 지상 구조물

• 총 4동의 비닐하우스 존재 (투명 비닐, 작물 경작 중)
• 비교적 정돈된 상태 유지
• 하우스 및 기타 구조물은 매각 제외 대상이나 이동 및 철거 용이
• 담장 및 일부 수목 등은 통상적인 토지 가치에 포함 가능

비닐하우스는 실제 농사 중에 있으며, 전반적인 관리 상태가 양호해 즉시 경작 가능한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 해당 구조물은 감정가에 포함되지 않으며 매입 후 필요 시 철거가 가능하다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

🔎 권리관계 분석 및 유의사항

• 근저당권 등 총 6건의 권리 설정
• 말소 기준 등기일 : 2018년 12월 28일
• 임차인 현황 : 현장 확인 시 점유자 미확인 (별도 점검 필요)
• 농지 경매이므로 반드시 농지취득자격증명서 제출 필수

농지 경매는 다른 부동산 경매와는 달리 자격요건이 반드시 필요합니다. 농지법에 따라 자경 목적(직접 농사)을 증명해야만 낙찰 이후 소유권 이전이 가능하므로, 반드시 매각결정기일 전까지 농지취득자격증명서를 준비해 주셔야 합니다.

해당 서류 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않으므로, 사전에 충분한 준비가 요구됩니다. 서류 준비나 계획서 작성이 어려우신 경우 온나라경매에서 전문적인 발급 절차를 도와드립니다.

📊 주변 시세 및 투자 가치

국토부 실거래가 자료에 따르면 인근 토지의 거래 내역은 다음과 같습니다.

• 철도용지 125㎡ : 2024.02.21 거래 / 113,690,000원
• 철도용지 295㎡ : 2024.02.21 거래 / 268,310,000원
• 도로지분 35㎡ : 2024.01.19 거래 / 33,300,000원

현 경매 물건은 평당 약 110만 원 수준의 감정가로, 비교적 보수적으로 산정된 편입니다. 2차 입찰가는 감정가의 70% 수준으로, 시세 대비 상당히 경쟁력 있는 금액으로 판단됩니다.

💡 향후 개발 가능성

해당 토지는 능곡IC에서 가까운 위치에 자리하고 있으며, 전체적으로 도심과의 접근성 또한 우수한 편입니다. 현재는 개발제한구역으로 묶여 있지만, 대곡역세권 개발 등 도시 계획 변화가 이루어질 경우 중장기적 투자 가치가 매우 높을 것으로 평가됩니다.

“현 시점에서는 농업 목적의 활용이 유효하지만, 입지와 면적 조건을 감안할 때 향후 정책 변화에 따라 다양한 활용 방안이 열릴 수 있다”는 의견도 현장에서 나오고 있습니다.

📌 온나라경매가 제안드리는 낙찰 전략

1. 현장 임장을 통해 토지 이용 상태, 접근성, 경작 상태를 직접 확인하세요.
2. 자금 계획을 철저히 세우시고, 필요한 경우 대출 및 세금 컨설팅을 받으세요.
3. 농지취득자격증명서는 서류 누락 시 보증금 반환이 되지 않으므로 반드시 기한 내 제출이 필요합니다.
4. 입찰 전 권리 분석 및 명도 가능성 등을 전문가와 함께 점검하세요.
5. 낙찰 후 하우스 철거, 명도, 경작 계획 등 후속 절차까지 사전 시뮬레이션이 중요합니다.

📞 문의 및 현장 동행 안내

온나라경매법인에서는 해당 물건에 대해 무료 상담 및 현장 동행 임장 서비스를 제공하고 있습니다.
또한 유사한 입지 및 용도의 물건 추천도 가능하오니, 언제든지 부담 없이 문의 주시기 바랍니다.

📱 상담전화 : 010-4892-3600
📧 홈페이지 : http://www.onnaraauction.co.kr

성공적인 경매 투자는 준비에서 시작됩니다.
경험 많은 전문가와 함께 안전하게 시작하세요.

감사합니다.

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담보신탁대출이란? 부동산 담보 대출의 새로운 선택!

대출을 받을 때 가장 중요한 요소 중 하나는 바로 담보입니다. 일반적으로 대출을 받기 위해 금융기관에서는 부동산을 담보로 설정하고 저당권을 설정하는데요. 하지만 이와는 다른 방법으로 대출을 받을 수 있는 제도가 있습니다. 바로 담보신탁대출입니다.

담보신탁대출이란 부동산 소유권을 신탁회사에 이전하고, 금융기관이 신탁회사로부터 수익권증서를 받아 대출을 실행하는 방식입니다. 즉, 일반적인 저당권과 달리 담보를 제공하는 사람이 소유권을 신탁회사에 맡기고 대출을 받는 방식이라고 이해하면 됩니다.

담보신탁이 필요한 이유

일반적인 저당권 대출과 비교했을 때, 담보신탁은 더 높은 한도의 대출을 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 특히 대출이 시급한 경우나, 대출 한도를 높이고 싶은 경우에 매우 유용합니다.

대출 한도가 높아질 수 있는 이유 중 하나는 바로 최우선변제금액 때문인데요. 일반적인 저당권 대출에서는 주택임대차보호법에 따라 일정 금액을 차감한 후 대출이 진행됩니다. 하지만 담보신탁의 경우 보증보험을 활용하여 최우선변제금액을 제외하지 않고 대출을 받을 수 있는 경우가 많습니다.

하지만 보증보험 가입이 어려운 경우도 있는데요. 예를 들면

• 법인 소유 부동산
• 다가구주택 및 상가주택
• 선순위 임대차가 설정된 경우
• 고시원, 모텔, 호텔과 같이 방 개수가 많은 경우 이런 상황에서는 신탁대출이 효과적인 대안이 될 수 있습니다.

담보신탁 진행 절차

담보신탁대출을 받기 위해서는 몇 가지 절차를 거쳐야 합니다.

1. 대출약정서 및 담보신탁계약서 작성: 신탁계약 체결 후 신탁회사는 금융기관에 우선수익권증서를 발급합니다.
2. 소유권 이전: 부동산 소유권이 신탁회사로 이전되며, 부동산의 법적 권한을 신탁회사가 갖게 됩니다.
3. 대출 실행: 신탁회사가 발급한 수익권증서를 담보로 금융기관이 대출을 실행합니다.
4. 대출 상환 후 신탁 해지: 대출금을 모두 상환하면 신탁해지를 요청할 수 있으며, 이때 다시 소유권을 돌려받게 됩니다.

만약 대출금을 갚지 못하면 공매 절차가 진행될 수 있는데요. 공매는 법원의 경매와 달리 낙찰자가 바로 명도집행을 할 수 없고, 명도소송을 별도로 진행해야 하기 때문에 일반적으로 8~9개월이 소요될 수 있습니다.

담보신탁대출의 장점과 단점

✔ 장점

• 고액 대출 가능: 일반 저당권 대출보다 높은 한도의 대출이 가능할 수 있습니다.
• 압류 및 가압류 보호: 신탁된 부동산은 압류 및 가압류가 불가능하여 재산권 보호에 유리합니다.
• 임대차 계약 가능: 신탁된 부동산도 금융기관 및 신탁회사의 동의를 받으면 임대차 계약이 가능합니다.
• 추가 담보 설정이 용이: 일부 조건 하에서 추가 대출도 가능합니다.

❌ 단점

• 소유권 이전 부담: 신탁계약을 체결하면 대출 상환 전까지 소유권이 신탁회사로 이전됩니다.
• 취급 금융기관 제한: 일반 은행에서는 담보신탁대출을 거의 취급하지 않고, 주로 2금융권에서만 가능합니다.
• 공매 절차 진행 가능성: 대출금을 연체할 경우 공매로 처분될 수 있습니다.

담보신탁대출, 이런 분들에게 추천합니다!

✔ 대출 한도를 최대한 높이고 싶은 분

✔ 빠르게 대출을 실행하고 싶은 분

✔ 부동산을 신탁하여 압류 등의 문제를 예방하고 싶은 분

✔ 담보 제공 시 추가적인 안전장치를 마련하고 싶은 분

✔ 일반적인 저당권 설정이 어려운 부동산을 소유하고 있는 분

담보신탁대출을 활용한 실제 사례

✅ 사례 1: 복잡한 권리관계로 인해 대출이 어려운 경우

부동산이 여러 곳에 산재해 있고, 일부 부동산에는 복잡한 권리관계가 얽혀 있어 대출 실행이 어려웠던 고객 사례입니다. 신탁회사가 적절한 조치를 취하고, 신속히 수익권증서를 발급하여 고객이 원하는 금액을 대출받을 수 있도록 도와드렸습니다.

✅ 사례 2: 긴급한 자금이 필요한 경우

급하게 자금이 필요했으나, 근저당권 설정 절차로 인해 대출이 지연될 가능성이 있었던 고객의 사례입니다. 신탁회사를 통해 신속히 등기 절차를 완료하고, 금융기관에서 수익권증서를 발급받아 필요한 시기에 대출을 받을 수 있었습니다.

담보신탁대출, 전문가와 상담하세요!

담보신탁대출은 일반적인 저당권 대출과는 다른 방식으로 진행되기 때문에, 전문가의 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 대출 방법을 찾는 것이 중요합니다. 신탁대출의 장점과 단점을 정확히 이해하고, 금융기관별 조건을 꼼꼼히 비교한 후 대출을 실행하시길 추천드립니다!

부동산 투자자를 위한 필수 금융 지식! 제2금융권의 개념과 활용 방법

부동산 경매 및 투자에 관심이 있는 분들이라면 '제2금융권'이라는 용어를 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 하지만 정확한 개념과 특징을 알지 못하면 금융 상품을 제대로 활용하기 어려울 수 있습니다. 오늘은 제2금융권이란 무엇이며, 부동산 투자에 있어 어떤 역할을 하는지 상세히 알려드리겠습니다.

제2금융권이란? : 개념과 특징

제2금융권은 일반적으로 '비은행 금융기관'을 의미합니다. 쉽게 말해, 은행법의 적용을 받지 않는 금융기관으로서 예금과 대출 기능을 수행하지만, 일반 은행과는 다른 방식으로 운영됩니다.

제2금융권의 주요 특징을 살펴보면 다음과 같습니다.

1. 은행법 적용 제외 : 일반 은행과 달리 은행법의 규제를 받지 않으며, 금융당국의 감독 하에 운영됩니다.
2. 요구불 예금 미취급 : 요구불 예금(즉시 인출 가능한 예금) 서비스를 제공하지 않아 신용창조 기능이 제한적입니다.
3. 중앙은행 금융정책의 직접적 규제 대상 아님 : 은행과 달리 중앙은행의 직접적인 통제를 받지 않지만, 금융시장 안정성을 위해 일정 부분 규제됩니다.
4. 직접 금융 방식 활용 : 제1금융권이 자금을 간접적으로 중개하는 것과 달리, 제2금융권은 자금을 직접 공급자와 수요자 간에 연결하는 역할을 합니다.

제2금융권의 종류와 기관별 특징

제2금융권에 속하는 금융기관은 여러 가지가 있으며, 각 기관마다 다른 역할을 수행합니다.

1. 보험회사 : 생명보험과 손해보험 등 다양한 보험상품을 제공하며, 장기적인 자산 운용과 투자 기능을 수행합니다.
2. 증권회사 : 주식, 채권 등 금융상품을 중개하며, 직접투자 및 자산관리를 지원하는 역할을 합니다.
3. 신용카드회사 : 신용카드 발급 및 관련 금융서비스를 제공하며, 개인 및 기업의 신용 거래를 돕습니다.
4. 상호저축은행 : 지역 기반의 중소 금융기관으로, 중소기업과 개인을 대상으로 대출 및 예금 서비스를 제공합니다.
5. 새마을금고 및 신용협동조합 : 지역사회를 기반으로 운영되는 금융기관으로, 조합원 간의 협동을 통해 금융 서비스를 제공합니다.
6. 리스회사 : 기업 및 개인에게 장비, 차량 등의 자산을 리스(대여)하는 역할을 수행합니다.
7. 벤처캐피털 : 신생 기업 및 스타트업에 대한 투자를 전문적으로 진행하는 금융기관입니다.

제2금융권을 활용한 부동산 투자 전략

부동산 투자자들에게 제2금융권은 중요한 대출 및 투자 창구가 될 수 있습니다. 특히, 제1금융권(일반 은행)보다 대출 승인 절차가 비교적 간편하고, 신용 등급이 낮아도 자금 조달이 가능하다는 장점이 있습니다. 그렇다면 부동산 투자자들은 제2금융권을 어떻게 활용하면 좋을까요?

1. 부동산 담보 대출 활용 : 제2금융권에서는 부동산을 담보로 한 대출이 활발하게 이루어집니다. 일반 은행에서 대출 승인이 어려운 경우, 저축은행이나 캐피털 회사를 통한 대출을 고려해 볼 수 있습니다.
2. 신용 대출 및 사업자 대출 : 개인 신용이나 사업자 등록이 있는 경우, 신용카드사나 캐피털사를 통해 추가 자금을 확보할 수 있습니다.
3. 부동산 개발 자금 조달 : 대규모 부동산 개발 프로젝트를 진행할 경우, 벤처캐피털이나 리스회사 등을 통해 투자 자금을 유치할 수 있습니다.
4. 분산 투자 및 리스크 관리 : 부동산 관련 펀드나 증권사에서 제공하는 투자 상품을 활용해 자산을 다각화할 수 있습니다.

제2금융권 이용 시 주의해야 할 사항

제2금융권은 다양한 금융 서비스를 제공하지만, 이용 시 주의해야 할 점도 많습니다. 대표적인 유의 사항은 다음과 같습니다.

1. 금리 비교 필수 : 제2금융권 대출은 제1금융권보다 금리가 높을 수 있으므로, 다양한 금융기관의 금리를 비교하여 최적의 조건을 찾는 것이 중요합니다.
2. 대출 조건 확인 : 대출 기간, 상환 방식, 연체 시 불이익 등을 사전에 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
3. 신뢰할 수 있는 금융기관 선택 : 금융감독원에 등록된 정식 금융기관인지 확인하고, 불법 대출 업체를 피하는 것이 중요합니다.
4. 신용도 관리 : 제2금융권 대출을 무리하게 이용할 경우 신용도 하락의 위험이 있으므로, 본인의 상환 능력을 고려하여 신중히 결정해야 합니다.

제2금융권, 제대로 활용하면 강력한 금융 도구!

제2금융권은 부동산 투자자들에게 유용한 금융 자원을 제공하는 중요한 역할을 합니다. 은행 대출이 어려운 상황에서도 자금을 조달할 수 있는 대안이 될 수 있으며, 다양한 금융상품을 통해 투자 기회를 넓힐 수도 있습니다. 하지만 금리와 조건을 꼼꼼히 따져보고 신중하게 이용하는 것이 무엇보다 중요합니다.

부동산 투자에 있어 성공적인 금융 전략을 세우려면, 제2금융권을 이해하고 적절히 활용하는 것이 필수입니다. 앞으로도 더 유용한 부동산 금융 정보를 제공해드리겠습니다!

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부동산 투자의 새로운 기회, 리츠(REITs)

리츠(REITs)란?

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자하고, 발생한 수익을 배당하는 간접 투자 기구입니다. 일반 주식처럼 거래가 가능하며, 안정적인 배당 수익을 제공하는 것이 가장 큰 특징입니다.

리츠는 법적으로 엄격한 관리와 투명한 운영이 보장되며, 부동산 투자에 관심 있는 개인과 기관 투자자 모두에게 매력적인 투자 수단으로 자리 잡고 있습니다.

리츠의 기본 구조

리츠는 일반적으로 다음과 같은 구조를 가지고 있습니다.

1. 투자자 : 개인 투자자 및 기관 투자자가 리츠에 투자하여 지분을 보유합니다.
2. 부동산 투자회사(리츠 법인) : 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 관련 자산에 투자하고 수익을 창출합니다.
3. 투자 자산 : 오피스, 리테일, 물류센터, 주거시설 등 다양한 부동산 및 관련 유가증권에 투자합니다.
4. 배당 : 발생한 수익의 90% 이상을 투자자에게 배당하는 것이 법적 의무입니다.

리츠의 장점

1. 안정적인 수익 창출

리츠는 임대료 및 부동산 개발 이익 등을 통해 안정적인 현금 흐름을 제공합니다. 특히 배당률이 높아 정기적인 소득을 원하는 투자자들에게 유리합니다.

2. 소액 투자 가능

전통적인 부동산 투자와 달리, 리츠는 적은 자본으로도 우량한 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공합니다. 주식시장에 상장된 리츠는 일반 주식처럼 소액으로 매매할 수 있습니다.

3. 유동성 확보

부동산 직접 투자는 자금이 장기간 묶이는 반면, 리츠는 증권시장에서 자유롭게 매매가 가능하여 높은 유동성을 제공합니다.

4. 세제 혜택

리츠 투자자는 배당소득에 대한 분리과세 혜택을 받을 수 있어 절세 효과를 기대할 수 있습니다. 특히 배당소득세율이 낮아 개인 투자자에게 유리합니다.

리츠가 주는 혜택

1. 투자자 혜택

• 오피스, 리테일, 물류센터, 주거용 부동산 등 다양한 부동산에 투자 가능
• 안정적인 배당 수익 제공 (3년 평균 배당률 8~9%)
• 주식처럼 손쉽게 거래 가능

2. 정부 및 지자체 기여

• 임대주택 공급 및 도시재생 프로젝트를 통한 주거 안정
• 공공 리츠를 활용한 지방도시 개발 촉진
• 리츠를 통한 부동산 시장 투명성 강화

3. 부동산 산업 발전

• 부동산 개발 및 운영의 투명성 확보
• 부동산 유동화 촉진을 통한 자금 조달 활성화
• 리츠 활성화를 통한 부동산 시장 선진화

리츠 시장의 성장과 전망

최근 리츠 시장은 지속적으로 성장하고 있으며, 투자자들에게 보다 안정적이고 매력적인 투자 기회를 제공하고 있습니다. 글로벌 부동산 투명성 지수에서도 우리나라의 순위가 꾸준히 상승하고 있으며, 리츠 활성화 정책이 투자 환경을 더욱 개선하고 있습니다.

특히 ESG(환경, 사회, 지배구조) 가치 추구가 강조되는 시대에 리츠는 민주적 의사결정 구조를 통해 소액 투자자도 참여할 수 있는 좋은 투자 수단이 될 것입니다.

리츠 투자, 지금이 기회입니다!

리츠는 부동산 투자에 대한 접근성을 높이고, 안정적인 배당을 통해 투자자들에게 매력적인 수익을 제공합니다. 부동산 투자에 관심이 있으시다면, 리츠를 통해 보다 효율적이고 안전한 투자를 경험해 보시기 바랍니다.

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