우리동네파주일산이야기

갈현1구역 재개발

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 은평구의 노후주택 밀집지역인 갈현동의 재개발이 진행중입니다. 사업시행인가 이후 시공사 선정을 앞두고 있습니다. 갈현1구역에 뛰어든 시공사는 GS건설, 롯데건설, 현대건설입니다.

최근 뉴스에는 조합에서 건설공사 수주 관련 입찰시 입찰보증금 1300억, 현장설명회 예납금 50억원을 제시하면서 현금을 준비해야 하는 시공사 입장에서는 부담으로 작용할 수 있다는 지적입니다.

 현금베팅 가능한 시공사가 유리하긴 한데 한편으로는 1300억원이라는 목돈을 입찰시 준비해야 하는 것 때문에 유찰이 된다면 재개발 탄력이 느슨해 질 수도 있습니다. 조합에서 입찰시 현금을 들고 오라는 조건을 내건 이유는 어중이 떠중이 다 입찰하지 말고 수주의지가 있는 시공사만 입찰하라는 의미일 수 있습니다.

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갈현1주택재개발 개요

 갈현1구역은 GTX예정역이며 3호선, 6호선이 지나는 연신내역 인근에 있습니다. 아파트가 준공되면 단지 중심에서 걸어서 15~20분 정도 소요될 것으로 보입니다. 4116세대의 대단지 아파트로 계획되어 있습니다. 이중 임대아파트는 620가구입니다. 용적율은 230% 수준입니다. 2019년 시행된 의무 임대주택 상한선30% 건설규정에서 제외된 단지입니다.

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공사비 논란

 조합에서 제시한 공사비는 평당 425만원입니다. 서울시의 공사원가 제안금액은 492만원입니다. 조합 입장에서는 평당 공사비를 싸게 지을수록 좋고, 시공사 입장에서는 비싸게 지을수록 이윤이 많이 남을 것입니다. 인근 재개발의 평당공사비의 경우 수색9구역이 451만원, 수색13구역이 453만원이었습니다. 수색보다는 언덕이 많은 갈현1구역의 토목공사비 때문에 부담일 것이라고는 하는데 어차피 저 가격에도 가능한 시공사는 입찰에 응할 것이고 또 향후 설계변경 등으로 공사비를 추가인상할 것입니다.

민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책

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정부가 신규아파트 분양가 인하정책을 꺼내 들었습니다. 신규아파트의 분양가가가 구축 아파트의 가격을 끌어 올리는 작용을 하기 때문에 신축아파트의 분양가를 통제하려는 정책을 시행하려고 하는 것입니다.

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사실 18년도에 엄청 올라버린 서울 아파트가격으로 서울에 집 있는 사람들은 엄청난 자산증대를 하였고, 집 없는 사람들은 상대적 허탈감과 박탈감으로 휩쌓여 있습니다. 당연히 집 없는 사람들은 집값 잡는 정책을 선호하며, 집 있는 사람들과 건설회사는 분양가상한제를 반기지 않을 것입니다. 정부가 집값 잡는 정책을 펼친 결과 1억 오른 후 500만원 정도 떨어진 정도의 느낌입니다. 가격상승을 꺽었을 뿐 오른 집값는 내릴 기미를 보이지 않습니다.

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정부의 분양가상한제

부동산시장에 적극 개입의지를 보이는 것입니다. 분양가는 토지비+건축비+시행사(건설사)이윤으로 구성되는데 정부가 토지비와 건축비, 가산비를 감안하여 분양가 상한선을 정하겠다는 것입니다. 당연히 건설사의 이윤 또는 재건축/재개발시 조합원의 이익이 줄어들 것입니다.

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민간택지 분양가상한제 대상

기본적으로 많이 오르는 지역에 분양가 상한선을 걸어 두겠다는 정책입니다. 아래 표를 참고하시면 되겠습니다.

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분양가상한제의 효과

정부가 인정하는 토지비가 관건입니다. 토지비의 경우 감정평가액 기준으로 하는데 감평가의 경우 시세의 80% 수준이기 때문에 토지비가 상대적으로 낮게 책정되므로 낮아진 토지비와 통제받는 이윤으로 분양가는 현재 분양가 수준의 20% 정도가 낮아질 것으로 예측하고 있습니다. 정부의 타켓은 강남 재건축의 분양가가 포함되어 있는데 강남 재건축 시장의 분양가를 잡으면 강남 전체의 분양가를 잡게 되고 결국 강남효과가 서울의 집값을 안정되게 하는 것으로 예상하고 있습니다.

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추가 부동산 정책

재건축 연한을 40년으로 확대하거나 후분양을 의무화, 전매를 제한하는 방안이 있습니다. 또한 신축단지에 임대주택을 의무적으로 짓게 하는 방안도 있습니다. 이러한 정책들은 재건축/재개발의 조합원, 건설사 입장에서는 사업성을 저해하는 요소입니다.