우리동네파주일산이야기

근저당설정, 채권최고액과 전세보증금 매매계약시 등기부등본

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전세를 구할 집을 보러 다니다가 마음에 드는 집을 찾았을 때 확인해야 하는 것이 바로 등기부등본입니다. 등기부등본 을구 내 근저당설정으로 채권최고액이 2억이 기재되어 있고 근저당권자가 시중은행으로 되어 있다면 이게 은행에 2억의 빚이 있다는 것일까요?

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소유자가 피치못할 사정으로 채무나 세금 등을 납부하지 못해 소유의 주택이 경매로 넘어가는 경우 은행이 대출을 해 주었으니 그 대출에 대한 채권을 회수하겠다는 뜻입니다. 그렇다고 채권최고액이 실제 빌린 대출금보다 큰 이유는 뭘까요? 보통 신한은행이나 국민은행 등 시중은행은 대출금의 120~140% 정도를 채권최고액으로 설정해 두는데 말 그대로 최고 이 정도까지 내가 받아할 돈이 있으면 받겠다는 뜻입니다.

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주택을 저당으로 돈을 빌려 줬는데 원금에 이자까지 해서 돈을 못받고 있는 상황이면 은행은 바로 경매를 통해 받으려 할 것입니다. 그래서 경매비용까지 감안하여 채권최고액을 결정하는 것입니다. 은행은 채권최고액의 범위 내에서 돈을 받을 수 있는 것입니다. 그래서 채무자가 근저당을 설정한 채권최고액을 넘기기 전에 재빠르게 경매를 통해 채권을 회수하려 할 것입니다.

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다시한번 정리하자면 등기부등본 상의 채권최고액은 근저당을 설정한 은행 또는 사람의 원금(대출금)+이자+(혹시 있을지 모를)경매비용을 감안한 금액입니다. 통상적으로 시중은행은 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정하고, 사채 또는 사인간의 거래에서는 150% 정도를 채권최고액으로 설정합니다.

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근저당설정등기는 집주인이 돈을 빌린 은행에서 대출금을 다 갚았어도 등기를 말소하지 않았다면 그대로 남아 있습니다. 그래서 계약시 집주인이 근저당설정은 2억이지만 이미 돈을 갚았고 말소처리를 하지 않았을 뿐이라고 말할 수도 있습니다. 이 말이 사실이라 하더라도 말소하지 않은 근저당설정은 해당 은행에서 언제든지 대출이 가능합니다. 따라서 집값이 3억, 근저당설정이 1억, 전세가격이 2억이면 위험할 수 있습니다.

지금은 집값이 3억이지만 향후 가격하락으로 2.5억이 되버린 후 경매에 넘어가면 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하고 은행의 근저당설정 금액을 먼저 배당한 이후 남은 돈을 전세금으로 배당받을 수 있기 때문에 5천만원 이상 손해를 볼 수 있습니다. 그래서 대출이 끼어 있는 집은 대출금과 집값을 감안하여 전세를 싸게 들어갈 수 있습니다. 집주인이 대출금이 실제 등기부등본 내 채권최고액보다 작거나 다 갚았다고 하면 말소를 요청하세요. 말소를 해야 확실해 집니다.

참고로 등기부등본은 집주인이 아니여도 아무나 발급받을 수 있습니다. 인터넷등기소에서 발급을 희망하는 주소를 입력하고 열람 700원, 발급 1천의 수수료를 지불하면 등기부등본을 집에서도 발급받을 수 있습니다.

분양가 상한제와 서울 강남 재개발 재건축 부동산 시세전망

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분양가상한제 개정내용

기존에는 민간택지 분양가상한제 조건이 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률을 2배로 초과하는 지역이었습니다. 이 조건이 개정을 통해 투기과열지구로 지정된 지역으로 변경됩니다.

분양가상한제 적용시점은 관리처분인가 신청일에서 입주자모집공고 승인일로 변경됩니다.

정리하자면 투기과열지구 내 입주자모집공고 승인 전의 재개발, 재건축, 신규아파트 사업을 추진하는 곳은 모두 분양가상한제가 적용된다는 뜻입니다.

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왜 분양가상한제를 시행할까?

서울의 집값 상승세를 주도하는 지역이 강남 재건축이라는 판단 때문입니다. 또한 서울의 신규아파트 분양가가 집값 상승률보다 3배 이상 높아 기존주택가격의 상승을 이끄는 견인차 역할을 한다는 분석 때문입니다.

그래서 재건축, 재개발현장의 분양가를 통제하여 서울의 신규아파트 분양가를 잡겠다는 것이 정부의 정책배경이 되겠습니다. 국토연구원의 분석에 따르면 상한제 도입으로 서울의 주택매매가격은 연간 1.1% 하락할 것으로 전망하고 있습니다.

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분양가 상한제 주택 조건

분양가상한제를 하면 상대적으로 분양주택을 싸게 사니 주변 시세 대비 차익이 많이 발생해서 일명 '로또분양'으로 이어질 수도 있습니다. 그래서 정부는 분양가상한제 적용주택에 대해 전매제한을 최장 10년까지, 의무거주기간도 최장 5년까지 제한하기로 합니다. 싸게 분양받는 대신 쉽게 못팔게 하는 것입니다.

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분양가상한제의 영향

정부가 서울의 신규아파트 분양가를 낮춰 반등한 서울의 부동산 흐름을 꺼껬다는 의지를 강력하게 보여 줬습니다. 낮아지는 신규아파트 분양가를 기대하고 집을 사려는 사람들, 즉 자금여력이 되는 사람들은 전세에 머물며 시장에 대해 관망세를 유지할 것입니다. 일부 전문가는 분양가상한제 적용시점을 재건축, 재개발 단지도 '최초 입주자모집승인'을 기준으로 하면서 사업추진에 어려움을 겪을 것으로 보고 있습니다. 이에 따라 단기적인 투자수요 위축은 있을 수 있으나 장기적으로 공급물량 부족으로 상승 가능성이 높다는 의견입니다.

가장 큰 타격은 강남 재건축 재개발

분양가를 낮게 통제받으면서 강남의 재개발 재건축은 큰 타격을 받게 되었습니다. 사업수익성이 떨어져 재건축 아파트의 가격이 떨어지게 되는 것입니다. 강남 재건축은 강남의 집값을, 강남의 집값은 서울의 집값을, 서울의 집값은 수도권의 부동산 시장에 영향을 미치기 때문에 정부 입장에서는 급등하다가 멈춘 2018.11월의 집값이 지난 7월 다시 반등하는 모습이 감지되자 마자 분양가통제라는 카드를 꺼내 들었습니다. 한편 단기적으로 신규공급이 주춤하면서 서울의 준공 5년차 새아파트의 가격이 강보합세 흐름을 보일 가능성도 있습니다.

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강남4구 재건축조합은 반발하고 있습니다. 관리처분계획에 따라 조합의 추가분담금이 확정된 상태인데 정부의 분양가상한제에 따라 일반분양가가 낮아지면 자연히 조합원분양가를 높여야 하고 조합원의 추가부담금이 증가하면 사업반대 조합원이 생겨 사업추진에 어려움이 발생할 것입니다.

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서울 재개발, 재건축 일몰제 압박까지

정비구역 일몰제란 정비구역 지정일로부터 2년 이내에 추진위원회 구성을 못하거나, 추진위원회 승인 이후 2년 이내에 조합설립인가 신청이 안되는 경우, 조합설립 이후 3년 내 사업시행인가를 신청하지 못하는 경우 정비구역을 해제하는 제도입니다. 정비구역 지정을 통해 사업을 추진하려면 빨리 하고 아니면 해제해 버리겠다는 압박으로 사업의 지지부진한 상황을 정리하겠다는 취지입니다.

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분양가상한제 우회방안

일반분양분을 임대로 운영하다가 향후 분양으로 전환하는 방안이 있습니다. 용산 한남더힐이 이 방법을 이용했습니다. 다른 방법으로는 조합1명에게 2개의 입주권을 줘서 조합원 물량을 늘리고 일반분양 물량을 줄일 수도 있습니다. 마감재 등의 단가를 낮춰 전체사업비를 축소하는 방안도 있습니다.