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민간택지 분양가상한제 적용지역, 적용시기, 효과, 영향은?

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정부는 분양가상한제 관련 법안을 10월 중으로 처리할 예정입니다. 국무회의에서 의결되면 바로 분양가상한제를 시행할 수 있습니다. 적용지역 선정시기는 11월 5~6일 전후가 될 것으로 예상하고 있습니다.

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분양가상한제 정의

분양가상한제는 민간택지에 신규아파트 공급시 분양가를 제한하여 부동산 상승을 주도하는 신규아파트 분양가를 잡겠다는 제도입니다. 하지만 강남권을 분상제로 잡는다고 해도 그 주변 비적용지역의 분양가가 더 높아 시장의 왜곡현장이 생길 우려도 있습니다. 정부의 분상제 의도는 신규아파트 분양가를 낮춰 집값을 꺽겠다는 거죠.

분양가상한제의 영향

청약통장이 급증하고 전세수요가 늘고 있습니다. 전세가가 높아질 우려가 있으며, 매수 대기수요의 인내심 범위 내에서 신규공급이 적정하게 이루어 지지 않을 경우 시장의 균형이 깨지면서 상승곡선을 그릴 가능성이 있습니다.

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분양가상한제 적용지역

서울 25개 구와 31개 투기과열지구는 분양가상한제 적용대상입니다. 투기과열지구는 서울 전체와 광명, 과천, 하남, 분당, 세종(행정중심도시), 대구 수성구입니다. 당초 정부는 분양가상한제를 서울 전 지역에 적용하려 했으나 역효과를 우려하여 핀셋규제, 즉 필요한 곳만 정밀하게 적용하겠다는 방침을 밝혔습니다. 동단위로 분양가상한제 지정을 한다고 예고한 것입니다. 현제 분양가상한제 대상으로 유력한 지역은 강남권, 마포구, 용산구, 성동구 정도가 거론되고 있습니다. 소위 강남+알파가 지정될 가능성이 높습니다. 서울 외 과천도 지정가능성이 있습니다.

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분양가상한제 지정요건

투기과열지구 중 직전 1년동안 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 넘거나 직전 2개월 동안 청약경쟁률이 5:1 이상, 직전 3개월 동안 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳을 지정합니다.

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분양가상한제 발표 효과/영향

분양가상한제를 피한 재개발/재건축단지는 일단 프리미엄이 오를 거라는 전문가들의 예측이 있습니다. 시장상황을 살펴본 결과 분상제 미적용지의 매물이 잘 안나오는 상황입니다. 시장은 미적용지에 대한 희망을 더 점치고 있다고 보고 있습니다. 하지만 정부는 집값을 잡기 위해 미적용지의 가격움직임을 예의주시하고 있으며 급등 움직임을 보일 시 바로 분상제 적용을 검토할 것이라 안도할 수도 없는 상황입니다.

부동산 투자거래의 기술, 매매의 원칙 4가지

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남들이 부동산 산다고 사면, 남들이 아파트 판다고 팔면 그 사람은 그냥 대중의 한 명일 뿐입니다. 부동산을 거래할 때 시장의 흐름에 역행하여 움직이면 대중 속에서 움직이는 것보다 훨씬 안정적인 판단을 할 수 있습니다. 이론은 다 알지만 실천할 수 없습니다. 용기와 정보, 그리고 판단력이 없어서입니다. 자꾸 자기암시하고 원칙과 공식을 외우는 수밖에 없습니다. 그리고 실전이 오면 판단하면 됩니다. 전세집이나 월세집을 고른다고 쉽게 생각하면 오산입니다. 내가 살 집이라 생각하고 매매하면 어디를 고를 것인지에 대한 주인의식이 있어야 나중에 부동산의 주인이 될 것입니다.

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1. 조력자를 관리하자

부동산을 잘 알기 위해서는 부동산 거래에 직접적인 도움을 주는 공인중개사, 동네의 내막을 잘 알고 있는 인근 주민, 상권의 흐름을 파악하고 있는 상점 자영업자와 소통을 해야 합니다. 그래야 부동산에 대해 도움을 받을 수 있습니다. 한 부동산 임대사업자는 관심 있는 지역의 부동산중개사무소 몇 군데를 정기적으로 돌며 빵을 돌리는 일을 게을리 하지 않고 있습니다.

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2. 부동산 수입지출 정리하기

부동산 매매시 작은 항목의 금액까지 지출을 정리하고, 수입을 정리하는 습관이 필요합니다. 단순하게 거래대금이나 보증금 및 월세만을 고려한다면 해당 부동산에 대한 정확한 지출입을 확인할 수 없습니다. 매매 전이라면 이런 작은 예상비용까지 고려하고 향후 공실기간으로 인한 월세손실까지 계산해야 합니다. 물론 희망적인 수입계획보다는 보수적인 계획이 안정적인 재무흐름을 만들어 낼 수 있습니다.

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3. 부동산은 교통이 핵심이다.

부동산은 달리는 자동차와는 다름니다. 캠핑카는 어디든 경치 좋은 곳에 잠깐 멈춰 자신의 공간으로 활용할 수도 있습니다. 하지만 부동산은 다릅니다. 한번 건축하면 철거 전까지는 움직일 수 없는 건물이 대표적인 부동산입니다. 사실 부동산을 거래시에는 건물과 토지 각각의 가치를 따져 가격을 결정합니다. 이것이 바로 감정평가의 기본입니다. 법적지상권이란 어려운 부동산 용어도 있긴 하지만 기본적으로는 부동산은 토지를 깔고 있기 때문에 부동산주인이 바로 건물의 주인이라고 이해하면 됩니다. 이런 부동산의 특성 때문에 입지가 중요합니다.

과거로부터 역 주변에는 상권이 발달하고 사람들이 모여 주거지를 형성하곤 했습니다. 자동차나 기타 대중교통이 발달하기 전에는 사람들이 말이나 마차를 타고 다녔습니다. 그래서 말이 중간에 쉬거나 정비를 하는 곳에 마을이 생겨 마장리 등의 마을이 생기기도 하고 역이라는 단어가 생기기도 했습니다. 역의 정확한 어원은 역마(驛馬)입니다. 한마리의 말이 장거리를 계속 달릴 수가 없으므로 역마에서 말을 갈아 탔습니다. 그 역이 현대에는 지하철이나 전철, KTX로 바뀌였습니다. 예나 지금이나 역 주변은 역세권이라고 해서 사람들이 모이고 상권이 발달하고 주거지로서 큰 인기입니다. 인기의 비결은 머니머니해도 이동의 편리성 때문입니다. 지독한 교통체증이 발생하는 지역에는 빠르고 정확한 역세권이 주거지로 선호됩니다. 역이 아니라면 주요도로 근처의 부동산이 차선일 수 있습니다. 주요도로에는 버스노선이 많이 있어 나름 교통도 편리하고 군데군데 큰 상권이 있어 편리합니다.

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3. 살때보다는 팔때를 상상하라

아파트는 품질보장, 선호도 때문에 많은 이들이 사고싶어 하고 이는 팔 때 잘 팔리므로 금방 현금화가 됩니다. 반면 극단적으로 시골의 땅이나 농가주택을 팔려고 하면 잘 팔릴까요? 품질보장도 안될 뿐더러 열악한 교통환경 등으로 사람들이 쉽사리 관심을 보이지 않습니다. 이런 토지나 변두리 주택의 경우 환금성이 떨어져 가치가 떨어 집니다. 그래서 싸다고 덥썩 샀다가 나중에 급히 팔아야 할때 안팔려서 손해보고 헐값에 파는 경우가 있습니다. 그래서 급한 돈일수록 팔 때를 생각해서 잘 판단해야 합니다.

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4. 자신이 잘 아는 지역의 부동산

잘 모르는 부동산을 샀다가 뒤늦게 후회하는 경우가 있습니다. 부동산중개사가 매매를 권유하며 이런 저런 장점을 이야기하면 그 말에 현혹되어 최고의 부동산에 적정한 가격으로 매수할 타이밍으로 생각합니다. 하지만 매매나 임대차 계약 후에 지역의 단점이 보이기 시작합니다. 낮에는 안들리던 소음이 밤에 들릴 수도 있고(인근 도로의 차소리가 밤에는 꽤 크게 들립니다.), 이웃이 괴팍하여 당황스울 수 있습니다. 모든 것을 알고 부동산을 선택할 수 없지만 여러 시점에서 직접 느껴보고 동네 사람들의 이야기를 들어보는 것이 중요합니다.