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국토교통부에서 발표한 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화 방안에 대해 소개해드리겠습니다. 이번 방안은 리츠의 활동 범위를 기존의 부동산 투자·운영에서 개발까지 확장시키고, 투자 대상을 다각화하여 더욱 풍부한 기회를 제공합니다.

리츠 활성화 방안 주요 내용

1. 프로젝트리츠 도입 및 개발단계 규제 완화

국토교통부는 리츠가 부동산을 직접 개발하고 임대·운영할 수 있는 '프로젝트리츠'를 도입하기로 했습니다. 기존에는 리츠로 부동산 개발 시 여러 규제로 인해 '프로젝트금융투자회사(PFV) 개발→리츠 인수'라는 비효율적 방식으로 진행되었으나, 앞으로는 등록제를 적용하여 규제를 대폭 완화할 예정입니다. 또한, 개발 단계에서 특정 주주의 책임감 있는 사업 추진을 위해 1인 주식 소유 한도를 완화하고, 공시·보고 의무도 최소화할 계획입니다.

2. 투자 대상 다각화

현재 리츠의 투자 대상은 주로 주택과 오피스에 집중되어 있지만, 앞으로는 헬스케어, 데이터센터, 태양광 및 풍력발전소 등으로 확대될 예정입니다. 국토부는 헬스케어 리츠를 내년까지 3곳 이상 공모할 방침이며, 다양한 자산에 투자할 수 있도록 규정을 변경할 계획입니다.
 

3. 리츠 투자 여력 확충

공모리츠가 별도의 자금조달 없이 공모예외리츠가 보유한 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 합병을 허용합니다. 공모예외리츠란 연기금 등이 50% 이상 보유하거나, 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠를 말합니다. 또한, 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 하지만, 주주가 동의한 경우 자금을 유보할 수 있도록 하여 더 좋은 부동산을 매입할 수 있게 됩니다.
 

4. 부동산 시장 안정화 역할

리츠는 부동산 시장 안정화에도 중요한 역할을 할 것입니다. 브리지론(토지비 대출) 상환에 어려움을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수하고, 기업구조조정(CR) 리츠는 미분양 주택을 매입하여 미분양 리스크를 해소할 예정입니다. 또한, CR리츠에 대한 세제 지원을 통해 중산층 장기임대주택을 육성할 계획입니다.
 

5. 투자자 혜택 확대

리츠 투자자는 매월 배당을 받을 수 있게 되어 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 이는 현재 배당 주기가 길어 리츠 활성화의 걸림돌이 되던 문제를 해결하는 방안입니다. 또한, 리츠 이사회 구성 및 운영에 대한 가이드라인을 마련하여 투자자 이익을 보호하고, 주택도시기금 외 공제회 등 공적자금의 출자 참여를 허용하여 '앵커리츠' 투자 규모를 확대할 계획입니다. 특정 지역민에게 우선 공모를 허용하는 '지역상생리츠'도 도입됩니다.
 
이번 리츠 활성화 방안으로 인해 국내 리츠 시장이 한층 더 성장하고, 다양한 투자 기회가 제공될 것으로 기대됩니다. 리츠 투자에 관심 있는 분들은 이러한 변화를 기회로 만들 수 있습니다.
 
 

🏗️ 부동산 PF 대출의 구조

부동산 PF 대출을 이해하려면 부동산 개발 과정에서 자금 조달이 어떻게 이루어지는지 알아야 해요.
PF(Project Financing)란 프로젝트 파이낸싱의 줄임말로, 부동산 건설 사업을 위한 대출이에요.
일반 대출과 다른 점은 금융기관이 부동산 건설 프로젝트의 사업성을 평가해 돈을 빌려준다는 점이에요. 사업 주체인 시행사가 PF 대출을 받아 부동산을 개발하고, 이후 얻는 수익을 통해 대출을 갚는 구조입니다.

부동산 PF 대출은 아래이 단계별로 이루어 집니다.

브릿지론

시행사는 가장 먼저 브릿지론을 통해 토지를 구입해요. 브릿지론은 본격적인 PF 대출을 받기 전에 필요한 자금을 단기적으로 빌리는 대출입니다.

본 PF 대출

이후 PF 대출을 통해 브릿지론을 갚고, 공사비를 마련해요. 본 PF 대출은 프로젝트의 핵심 자금을 조달하는 대출로, 주로 건설 비용에 사용됩니다.

분양대금

공사 중에는 건물을 구입하려는 사람들에게 분양대금을 받아 PF 대출 일부를 상환하고, 공사비로 사용해요. 이는 공사가 진행되는 동안 자금 흐름을 원활하게 해줍니다.

분양잔금

건물이 다 지어지면, 입주잔금을 받아 PF 대출을 상환하고, 수익을 실현해요. 최종적으로 프로젝트가 완료되면 분양잔금을 통해 대출금을 모두 상환하게 됩니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 고부가가치 물류자산 포트폴리오를 강조하며 30일에는 137원의 배당이 예상됩니다. 리츠주나 배당주는 주가 하락시 시가 배당률이 상승합니다.

ESR켄달스퀘어리츠 배당수익률

ESR켄달스퀘어리츠에 대한 우려가 물류센터 시장에서 해소되지 않으면 주가의 회복이 어려울 것으로 전망되고 있습니다. 현재 종가는 4,000원이며 목표주가는 4,200원입니다.

서부권의 물류센터 시장이 23년 2·4분기에 28%의 공실률을 보이며 공급이 많고 수요가 제한적인 영향도 있습니다. 그러나 ESR켄달스퀘어리츠가 보유한 서부권 물류센터는 전체 면적의 4%에 불과하며, 2024년까지 임대 만기가 도래하는 대부분의 물류센터는 남동부에 위치하여 비교적 낮은 리스크라는 분석도 있습니다.

ESR켄달스퀘어리츠의 내년까지 재계약 면적이 전체면적의 15%인 관계로 실질 임대료 연간 상승률은 4% 수준으로 예상합니다. 또한, 2024년 말까지 반기별 135~136원의 DPS(주당 현금배당)이 이뤄질 것입니다. 연간 배당수익률은 135원*반기별 2번 = 270원 기준으로 현재 주가 4,000원을 적용하면 6.75% 수준입니다.

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이천1 물류센터 매각으로 얻은 150억원의 차익은 차입금 리파이낸싱 및 신규 자산 편입 관련 부채 조달로 인한 금융비용 상승분 113억원에 쓰일 것입니다. 이천1센터 매각 차익의 상당 부분(120억원)은 2024년 상반기에 반영될 것입니다. 이천1 물류센터 매각으로 인한 임대료 공백은 이천6, 이천7 물류센터의 신규 편입 대체합니다.

SK리츠는 지난 3분기에 매각한 부산, 창원 주유소 2곳의 매각차익 129억원을 전액 특별 배당한다고 발표했습니다. 올해 추가 매각 계획과 함께 주당 배당금은 91원으로 상승했습니다. 마스턴프리미어리츠는 주가 하락으로 상장 시점 배당금을 상회하는 153원의 배당을 계획하고 있습니다.