우리동네파주일산이야기

이지스레지던스 리츠(REITs)는 주거용 부동산에 투자할 수 있는 특별한 투자 도구입니다.

이지스레지던스 리츠는 주택을 소유하고, 그 주택으로부터 발생하는 수익을 투자자들에게 나눠주는 방식으로 운영합니다. 리츠는 투자자들이 부동산 시장에 직접 투자하지 않고도 부동산 수익을 얻을 수 있게 해주는 장점이 있습니다.

이지스레지던스 리츠가 보유한 주택은 인천시 부평구 십정동에 위치한 '더샵부평'이라는 단지입니다. 이 단지는 5,678가구 규모로, 이 중 3,578가구가 이지스레지던스 리츠에  사전에 매입되었습니다. 이 주택을 기반으로 2020년 8월에 리츠가 상장되었습니다. 상장 이후에는 투자자로부터 모은 자금을 이용하여 다양한 운영과 관리에 활용하고 있습니다.

더샵부평은 지하철 1호선 급행 정차역 동암역에서 도보 7분 거리에 있어 교통이 편리하며, 주변에는 학교들이 있어 생활하기 좋은 위치에 있습니다. 이지스레지던스 리츠는 역세권이라는 지리적 이점과 임대료 인상에 따른 수익 등을 고려하여 투자자들에게 배당을 지급합니다.

다만, 이 주택은 현재 8년의 의무임대기간이 존재하며, 8년 만기 시점인 2029년 이후에는 투자금을 회수하기 위해 다양한 방안을 고려하고 있습니다.

이지스레지던스 리츠는 투자자들에게 안정적인 수익을 제공하고자 하며, 앞으로는 국내외 다양한 주거 부동산에 투자할 계획입니다. 배당은 연 5.2% 이상의 목표배당률을 유지하고, 향후에는 투자 포트폴리오를 확대할 계획입니다.

이지스레지던스리츠는 지난 ‘23.6월에 채권을 발행한 사례가 있습니다. 특히, 발행금리가 일반적인 고배당주의 배당수익률을 상회하여, 투자자들이 배당금과 채권이자 중 어떤 선택을 할지 고민할 수 있습니다.

한국거래소에 따르면, 이지스레지던스리츠는 '23년 6월 29일에 100억원의 채권을 발행했습니다. 이 자금은 이지스레지던스리츠의 자회사인 이지스글로벌레지던스리츠에 투자되어, 미국의 뉴욕 임대주택(Spring Creek Towers)과 일리노이주립대 기숙사(Illini Tower)에 대한 지분투자를 위해 차입된 일부를 상환하는 데 사용되었습니다.

발행된 1년물 채권의 발행금리는 6.3%로, 현재 채권시장에서의 수익률은 다소 낮아지긴 했지만 여전히 6% 초반의 높은 수익률을 유지하고 있습니다. 이 채권의 특징 중 하나는 만기가 1년으로 짧게 설정되어 있으며, 금리 인하가 기대되는 내년에 리파이낸싱을 위해 조달금리를 낮추기 위한 결정으로 보입니다.

2023.12.01 - [자유로 가는 길] - [배당주 추천] 제이알글로벌리츠 배당수익률, 배당락일, 수익분석, 예상주가

2023.11.24 - [자유로 가는 길] - [ESR켄달스퀘어리츠] 예상주가 및 배당수익률, 물류센터 부동산투자

2023.11.24 - [자유로 가는 길] - [ESR켄달스퀘어리츠] 예상주가 및 배당수익률, 물류센터 부동산투자

이 채권은 신용등급 A-에 속하는 단기채로, 높은 금리 수준과 함께 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 현재 이지스레지던스리츠의 재무상태를 고려하면 채권만기 동안 디폴트 리스크는 낮을 것으로 평가되며, 투자자들에게는 1년 만기의 예금 수준의 안정적인 수익이라고 할 수 있습니다.

이지스레지던스리츠의 채권은 은행의 예금상품보다 매력적인 수익을 제공하지만, 투자자들은 여전히 다른 선택지와의 비교를 고려하고 있습니다. 리츠의 배당은 채권보다 높은 수익을 기대할 수 있어 투자자들의 주목을 받고 있습니다.

리츠 시장은 최근 하락세를 이어가고 있으며, 금리의 상승은 리츠의 수익에 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 이에 따라 이지스레지던스리츠의 주가는 하락했지만, 배당은 아직 유지되고 있습니다. 미래에는 금리 변동에 따라 주가가 상승할 가능성도 있어 투자자들은 주가 상승의 기회를 고려할 필요가 있습니다.

리츠의 차입금에 대한 리파이낸싱으로 인해 9억원의 이익이 예상되지만, 이는 배당에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다. 또한, 이 연구원은 내년에 리츠가 금리 하락에 대비하여 리파이낸싱을 할 경우에는 중장기적으로 배당이 감소할 가능성은 낮다고 분석했습니다.

이지스레지던스리츠의 보유자산 가치가 저평가된 것으로 보여, 투자자들에게는 채권과 주식 중 어떤 것을 선택할지에 대한 중요한 결정이 필요합니다. 채권은 비교적 안정적인 수익을 제공하며, 주식은 금리 하락에 따른 상승 기회를 고려할 수 있습니다.

​ 예금투자, 채권투자 수익율

​

채권이란 돈을 빌려주고 이자를 받는 권리이며, 흔히 알고 있는 '사채'는 개인간 돈거래이며 이와 비슷한 개념입니다. 채권은 발행자가 제한되어 있어 공적이고 공식적인 개념이 많이 개입되어 있어 사채와 구별됩니다. 원금을 빌려 주면 채권자는 이자수익을 받을 수 있습니다. 만기 상환시 원금을 받을 수 있죠. 정부나 공공기관과 차용증을 쓰고 돈을 빌려주는 행위로 볼 수 있습니다. 투자자 입장에서는 투자처의 안정성과 투자수익입니다. 주식은 불안정하고 예금은 수익율이 낮아 채권투자에 눈을 돌리시는 분들이 있습니다. 

채권이 개인대출과 다른 점은 채권을 사고 팔수 있다는 점입니다. 돈을 빌려주고 원금과 이자를 받을 권리증서인 채권을 사고 팔수 있는거죠.

​

채권의 장점

채권은 앞서 말씀드린 바와 같이 발행주체가 제한적입니다. 정부, 지자체, 공기업, 주식회사 등이기 때문에 안정성이 높습니다. 채권과 예금을 비교해 보면 예금은 예금자보호법으로 보장받는 한도는 5천만원입니다. 예금 가입은행이 파산할 경우 5천만원만 돌려받을 수 있습니다. 정부와 지자체의 파산확율은 은행 파산확율보다 훨씬 낮을 것입니다. 그래서 예금에 목돈을 넣는 것보다는 채권에 넣는 것이 유리합니다. 

주식과 채권에 비교하면 어떨까요? 주식은 등락을 거듭하는 리스크가 있습니다. 주가가 일정하다고 가정했을 때 이익 발생시 배당금을 지급합니다. 하지만 채권은 이익여부와 상관 없이 약정한 이자를 지불합니다. 

P2P투자 또한 투자자와 대출자를 이어주는 투자처이긴 하지만 대출부실의 리스크가 있습니다. 물론 수익율은 리스크가 높은 만큼 높습니다. 하이리스크, 하이리턴 구조입니다.

​

채권의 종류

정부가 발행하는 채권을 국고채라고 합니다. 지방채는 지자체가 발행하는 채권을 뜻하며 도시철도채권, 지역개발채권, 상수도채권처럼 지자체가 공공사업을 수행하는데 부족한 자금을 충당할 때 발행합니다. 

특수채란 공공기관이 특정사업이나 특별법을 기반으로 밣행하는 채권이며, 통화안정증권, 한국전력채권, 예금보험기금채권, 부실채권정리기금채권 등이 있습니다. 

금융채는 시중의 금융기관이장기대출자금을 조달하기 위해 발행하며, 통화안정증권, 신용카드채권 등이 있습니다. 

회사채란 기업운영에 필요한 자금을 마련하기 위해 발행하는 채권입니다. 보증사채, 담보부사채, 전환사채 등이 있습니다.  

만기기간에 따라 채권을 구분하기도 합니다. 만기 1년 이하는 단기채, 1년~5년까지는 중기채, 만기 5년 이상의 채권은 장기채로 구분합니다. 

​

2021.02.18 - [자유로 가는 길] - [주린이를 위한 주식투자]유망한 산업섹터, 우량주 추천 선정방법

2021.02.10 - [자유로 가는 길] - 은행 IRP 퇴직연금 장단점, 해지방법시 불이익

2021.01.19 - [자유로 가는 길] - ISA 계좌 장단점, 소득공제 계좌 가입자격조건(신한은행)

채권의 이자지급방법

단리채는 만기일에 이자를 한번에 지급합니다. 

복리채는 이자를 복리로 재투자한 후 만기일에 원리금을 한번에 갚아 줍니다. 

할인채는 이자를 먼저 주고 만기일에 원금을 지급합니다. 

이표채는 일정기간동안 이자를 나누어 지급해 주는 채권입니다. 

​

채권의 세금, 과세

채권의 과세는 보유기간동안의 표연이자율을 대상으로 합니다. 채권매매를 통해 얻는 추가수익율은 과세되지 않아 절세효과가 있습니다. 세금은 채권매도시 또는 이자지급시 납부합니다. 채권에 대한 세금은 종합소득세율이 적용됩니다. 연간 이자와 배당소득이 2천만원을 초과하는 경우 초과소득분에 대해 다른 금융소득과 합산하여 세율을 정합니다. 

​

채권투자 유의사항

무슨 약관이건 마찬가지이지만 불리한 조건은 맨 마지막에 작은 글씨로 고지되어 있죠? 채권투자 사이트를 권유하는 안내에도 작은 글씨로 유의사항을 안내하므로 귀기울여 볼 필요가 있습니다. 

채권투자는 예금자보호법에 따른 원금보장이 되지 않는 상품입니다. 따라서 원금손실의 위험이 있습니다. 하지만 그 위험이 주식보다는 적고 예금에 비해 5천만원 보호 빼고는 비슷하거나 더 적는 상품도 있습니다. 

또한 채권은 발행사에 따라 부실위험이 있으므로 이에 따른 원금손실이 있을 수 있습니다. 가장 안전한 채권등급은 AAA등급이며 그 다음순으로는 AA, 그 다음은 A, BBB 순입니다. 

채권 이자율이 상승하면 채권가격은 하락합니다. 

​

채권용어 설명

대용가란? 어려운 용어라 간단히 이해하자면 보유채권에 대한 증거금이나 타 용도로 전환시 최소가치에 대한 산출금액입니다. 

표면이율은 채권발생시 기재된 이율입니다. 액면채권금액인 만원+500원 이자를 1년 만기로 하는 채권의 이자율은5%입니다.