토지에 대해 공부를 하다 보면 농업진흥구역이 보일 때가 있습니다. 농업진흥구역은 무엇일까요? 흔히 부동산 사장님들의 표현으로는 '절대농지'입니다. 국가에서 농업을 장려/진흥하기 위해 엄격히 농지로 보존하려는 성격이 강한 구역이란 뜻이죠. 그래서 개발가능성이 낮은 단점이 있습니다. 
농업진흥구역 내 토지의 특성은 네모 반듯하다는 점입니다. 전이나 답이 신도시처럼 정리되어 있어요. 가로/세로가 반듯합니다. 

농업진흥지역

농업진흥지역이란?

농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위해 지정된 특별한 지역입니다. 이는 「농지법」에 따라 시·도지사가 지정하고 고시하는 지역으로, 농업을 지속 가능하게 하고 농지의 효율적 이용을 도모합니다.

농업진흥지역의 구성

농업진흥지역은 크게 두 가지로 구분됩니다.
농업진흥구역과 농업보호구역.

1. 농업진흥구역

농업진흥구역은 농업의 발전을 위해 설정된 구역입니다. 이 구역은 농지조성사업이나 농업기반정비사업이 진행되었거나 진행 중인 지역으로, 농업용으로 이용되는 토지가 집단화되어 있습니다. 이 구역은 다음 기준에 따라 지정됩니다:

• 평야지: 10헥타르 이상
• 중간지: 7헥타르 이상
• 산간지: 3헥타르 이상

2. 농업보호구역

농업보호구역은 농업진흥구역의 환경을 보호하기 위해 지정된 지역입니다. 이 구역은 농업진흥구역의 용수원 확보와 수질 보전 등을 위해 필요합니다. 지정 기준은 다음과 같습니다:

• 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역 : 농업진흥구역의 용수원을 확보하고 수질을 보전하기 위해 필요한 지역
• 녹지지역 : 도시계획상 시가화되지 않은 지역으로, 농업진흥구역의 농업환경을 보호해야 하는 지역

주요 기준

• 농업진흥구역은 농업지대별 농업집단화 기준과 토지생산성 기준에 맞는 지역을 대상으로 지정됩니다.
• 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원과 수질 보전을 위한 필요한 지역으로 지정됩니다.

요약정리

농업진흥지역은 농업의 지속 가능성과 농지의 효율적 이용을 위해 중요한 역할을 합니다. 이 구역의 지정은 농업 환경을 보호하고, 농업 생산성을 높이는 데 큰 기여를 합니다. 이를 통해 우리는 농업의 가치를 지키고 미래 세대를 위한 농업 기반을 마련할 수 있습니다. 한마디로 개발 가능성이 낮은 토지입니다.
 
 

농업진흥구역에서의 토지 이용 제한

농업진흥구역에서의 토지 이용 제한에 대해 쉽게 설명해드리겠습니다. 농업진흥구역은 농업을 보호하고 농지의 효율적 이용을 도모하기 위해 지정된 지역입니다. 하지만, 이러한 지역에서의 토지 이용에는 몇 가지 제한이 있습니다. 농지법 제32조를 통해 자세히 알아보겠습니다.
 

농업진흥구역 내 토지 이용 제한

농업진흥구역 내에서는 농업 생산이나 농지 개량과 직접 관련되지 않은 토지 이용 행위를 할 수 없습니다. 그러나 다음과 같은 예외적인 경우에는 토지 이용이 가능합니다:

1. 농수산물 가공 및 처리 시설 설치 : 농업 및 수산업 관련 시험 및 연구 시설을 설치할 수 있습니다.
2. 농업인의 편익을 위한 시설 설치 : 어린이 놀이터, 마을회관 등 농업인의 공동생활 편익을 위한 시설을 설치할 수 있습니다.
3. 농업인 주택 및 농업용 시설 설치 : 농업인 주택 및 농업용, 축산업용 시설을 설치할 수 있습니다.
4. 국방 및 군사시설 설치 : 국방 및 군사시설을 설치할 수 있습니다.
5. 국토보존시설 설치 : 하천, 제방 등 국토보존시설을 설치할 수 있습니다.
6. 문화재 관련 시설 설치 : 문화재의 보수, 복원, 이전, 발굴 등의 시설을 설치할 수 있습니다.
7. 공공시설 설치 : 도로, 철도, 전기공급설비 등 공공시설을 설치할 수 있습니다.
8. 지하자원 개발 : 지하자원의 개발을 위한 탐사, 채광, 광석 선별 및 적치를 위한 장소로 사용할 수 있습니다.
9. 농어촌 발전을 위한 시설 설치 : 농어촌 소득원 개발 등 농어촌 발전에 필요한 시설을 설치할 수 있습니다.

농업보호구역 내 토지 이용 제한

농업보호구역에서도 토지 이용에 제한이 있습니다. 여기서도 농업진흥구역과 비슷한 규정이 적용되지만, 다음과 같은 추가적인 경우에도 제한이 있습니다:

1. 농업인 소득 증대 시설 설치: 농업인 소득 증대를 위한 시설 설치가 제한됩니다.
2. 농업인 생활 여건 개선 시설 설치: 농업인의 생활 여건 개선을 위한 시설 설치가 제한됩니다.

기존 시설에 대한 예외 규정

농업진흥구역 지정 당시, 이미 관계 법령에 따라 인가, 허가, 승인 등을 받아 설치된 기존 시설은 이 규정의 제한을 받지 않습니다. 또한, 농업진흥구역 지정 당시 이미 관계 법령에 따라 사업을 시행 중이거나 공사를 착수한 경우에도 이 제한이 적용되지 않습니다. 이러한 경우에는 다음과 같은 행위에 대해서만 예외가 적용됩니다:

1. 건축물의 건축
2. 공작물이나 그 밖의 시설 설치
3. 토지의 형질 변경
4. 위의 행위에 준하는 기타 행위

이 규정들을 통해 농업진흥구역과 농업보호구역에서의 토지 이용이 어떻게 제한되고 예외가 적용되는지 이해할 수 있습니다. 농업의 지속 가능성을 확보하고, 농지의 효율적 이용을 도모하는 데 중요한 역할을 합니다.
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부동산 인도명령 신청제도

부동산 인도명령 신청제도란?

부동산 인도명령은 부동산 매수인이 매각대금을 모두 지불한 후 6개월 이내에 법원에 신청할 수 있는 제도입니다. 부동산 인도명령 신청제도는 매수인이 부동산을 구입한 후, 대금을 모두 지불했는데도 채무자나 점유자가 부동산을 인도해 주지 않을 때, 법원을 통해 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 제도로서, 매각대금을 완납한 후 6개월 이내에 신청해야 합니다. 만약 6개월이 지나면, 점유자를 상대로 별도의 명도소송을 해야 합니다.
인도명령신청 진행이 빠르고, 명소소송까지 가면 집을 찾는데 오래 걸리므로 낙찰 후 바로 인도명령신청을 하는 것이 좋습니다.

이 제도를 통해 법원은 채무자, 소유자 또는 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하라는 명령을 내립니다(민사집행법 제136조 1항).

단, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 법적 권리를 가지고 점유하고 있는 경우에는 적용되지 않습니다.

누가 신청할 수 있나요?

신청인: 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인만 신청할 수 있습니다.

상대방: 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 대상입니다. 부동산이 압류되기 전에 점유를 시작한 사람도 포함되며, 직접 점유하는 사람만이 대상입니다.
 

어디에 신청해야 하나요?

신청은 반드시 집행법원에 해야 합니다.
 

신청 시 필요한 서류는?

• 부동산 인도명령 신청서 1부 (민사집행과에서 구할 수 있음)
• 정부 수입인지 1,000원 (구내 은행에서 구매)
• 송달료 12,080원 (구내 신한은행에 납부)
• 부동산 목록 3부

• 부동산 등기부등본 1부

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인도명령신청 예외 사항

1. 점유자의 대항력:
   • 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 법적 권리를 가지고 점유하고 있는 경우에는 인도명령이 적용되지 않습니다. 예를 들어, 임차인이 대항력과 우선변제권을 가지고 있고 경매절차에서 배당요구를 통해 전액 배당을 받은 경우, 그 배당금을 실제로 지급받을 수 있을 때까지는 매수인에게 주택 인도를 거절할 수 있습니다. 즉, 배당표가 확정될 때까지는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 점유할 수 있습니다(대법원 97다11195판결). 배당금을 받기 전까지는 집을 점유할 권리가 있는 것이죠.
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2. 유치권:
   • 점유자가 유치권을 주장하는 경우에도 인도명령을 받을 수 없습니다. 유치권은 채권자가 채무자가 제공한 물건을 인도받아 점유하고 있을 때, 채무자가 채무를 이행할 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다.
3. 법정지상권:
   • 법정지상권이 있는 경우, 즉 토지와 건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 되어 건물 소유자가 토지 사용권을 가지게 되는 경우에도 인도명령이 적용되지 않습니다.
4. 제3자의 불법 점유:
   • 매수인이 일단 부동산을 인도받은 후에 제3자가 불법으로 점유한 경우, 인도명령 제도가 적용되지 않습니다. 이 경우 매수인은 별도의 법적 절차를 통해 제3자를 퇴거시켜야 합니다.

인도명령 신청 방법

1. 신청 서류 준비:
   • 부동산 인도명령 신청서 (민사신청과에서 비치)
   • 부동산 등기부등본
   • 정부 수입인지 (1,000원)
   • 송달료 (18,360원, 당사자 2인 기준)
2. 추가 서류:
   • 경매기록에 없는 점유자(예: 승계인)를 상대방으로 하는 경우: 집행불능조서 등본, 주민등록표 등본 등 점유 사실 및 점유 개시 일자를 증명하는 서류
3. 신청 절차:
   • 민사신청과에 위 서류를 제출

법원의 심문 절차

법원이 채무자나 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 내리려면 해당 점유자를 심문해야 합니다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 법적 권리가 없다는 것이 명백한 경우 또는 이미 점유자를 심문한 경우에는 심문 절차를 생략할 수 있습니다(민사집행법 제136조 4항).
 

인도명령 결정 후 절차

법원이 인도명령 결정을 내리면, 결정문을 신청인과 피신청인에게 송달합니다. 신청인은 인도명령 결정문과 그 송달 증명원을 발급받아 집행관에게 인도집행을 위임할 수 있습니다.
 
 

인도명령신청과 명도소송의 차이점

부동산 인도명령과 명도소송은 부동산 경매를 통해 낙찰자가 부동산을 매입했지만, 채무자나 점유자 등이 해당 부동산을 인도하지 않을 때 이를 해결하기 위한 절차입니다.
부동산 인도명령은 낙찰자가 대금을 완납하고 소유권을 취득했으나, 부동산을 인도받지 못할 때 법원으로부터 받아내는 절차입니다. 부동산을 취득한 후 6개월 이내에만 신청할 수 있으며, 관할법원이 아닌 경매 담당 기관으로 신청합니다. 이는 명도소송보다 간편한 절차로, 명도소송을 통해 집행권원을 얻고 강제집행하는 것과는 차이가 있습니다.

명도소송은 부동산을 매입한 후 소송을 통해 집행권원을 확보하고, 이후 강제집행 절차를 밟는 것을 말합니다. 이는 보다 전통적인 소송 절차이며, 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

부동산 인도명령을 신청하는 방법은 비교적 간단합니다. 낙찰자는 부동산 인도명령신청서를 작성하고, 낙찰 대금 완납 증명서와 부동산 목록을 첨부해야 합니다. 그러나 가끔은 점유자의 정보를 알기 어려운 경우가 있습니다. 이럴 때는 주민센터에서 전입세대 열람내역을 조회하여도 정보를 찾을 수 없을 수 있습니다.
 

추가적인 문의는 아래 연락처로 전화/문자 주시면 자세한 법원경매에 관한 상담이 가능합니다.