국토교통부에서 발표한 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화 방안에 대해 소개해드리겠습니다. 이번 방안은 리츠의 활동 범위를 기존의 부동산 투자·운영에서 개발까지 확장시키고, 투자 대상을 다각화하여 더욱 풍부한 기회를 제공합니다.

리츠 활성화 방안 주요 내용

1. 프로젝트리츠 도입 및 개발단계 규제 완화

국토교통부는 리츠가 부동산을 직접 개발하고 임대·운영할 수 있는 '프로젝트리츠'를 도입하기로 했습니다. 기존에는 리츠로 부동산 개발 시 여러 규제로 인해 '프로젝트금융투자회사(PFV) 개발→리츠 인수'라는 비효율적 방식으로 진행되었으나, 앞으로는 등록제를 적용하여 규제를 대폭 완화할 예정입니다. 또한, 개발 단계에서 특정 주주의 책임감 있는 사업 추진을 위해 1인 주식 소유 한도를 완화하고, 공시·보고 의무도 최소화할 계획입니다.

2. 투자 대상 다각화

현재 리츠의 투자 대상은 주로 주택과 오피스에 집중되어 있지만, 앞으로는 헬스케어, 데이터센터, 태양광 및 풍력발전소 등으로 확대될 예정입니다. 국토부는 헬스케어 리츠를 내년까지 3곳 이상 공모할 방침이며, 다양한 자산에 투자할 수 있도록 규정을 변경할 계획입니다.
 

3. 리츠 투자 여력 확충

공모리츠가 별도의 자금조달 없이 공모예외리츠가 보유한 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 합병을 허용합니다. 공모예외리츠란 연기금 등이 50% 이상 보유하거나, 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠를 말합니다. 또한, 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 하지만, 주주가 동의한 경우 자금을 유보할 수 있도록 하여 더 좋은 부동산을 매입할 수 있게 됩니다.
 

4. 부동산 시장 안정화 역할

리츠는 부동산 시장 안정화에도 중요한 역할을 할 것입니다. 브리지론(토지비 대출) 상환에 어려움을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수하고, 기업구조조정(CR) 리츠는 미분양 주택을 매입하여 미분양 리스크를 해소할 예정입니다. 또한, CR리츠에 대한 세제 지원을 통해 중산층 장기임대주택을 육성할 계획입니다.
 

5. 투자자 혜택 확대

리츠 투자자는 매월 배당을 받을 수 있게 되어 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 이는 현재 배당 주기가 길어 리츠 활성화의 걸림돌이 되던 문제를 해결하는 방안입니다. 또한, 리츠 이사회 구성 및 운영에 대한 가이드라인을 마련하여 투자자 이익을 보호하고, 주택도시기금 외 공제회 등 공적자금의 출자 참여를 허용하여 '앵커리츠' 투자 규모를 확대할 계획입니다. 특정 지역민에게 우선 공모를 허용하는 '지역상생리츠'도 도입됩니다.
 
이번 리츠 활성화 방안으로 인해 국내 리츠 시장이 한층 더 성장하고, 다양한 투자 기회가 제공될 것으로 기대됩니다. 리츠 투자에 관심 있는 분들은 이러한 변화를 기회로 만들 수 있습니다.
 
 

🏗️ 부동산 PF 대출의 구조

부동산 PF 대출을 이해하려면 부동산 개발 과정에서 자금 조달이 어떻게 이루어지는지 알아야 해요.
PF(Project Financing)란 프로젝트 파이낸싱의 줄임말로, 부동산 건설 사업을 위한 대출이에요.
일반 대출과 다른 점은 금융기관이 부동산 건설 프로젝트의 사업성을 평가해 돈을 빌려준다는 점이에요. 사업 주체인 시행사가 PF 대출을 받아 부동산을 개발하고, 이후 얻는 수익을 통해 대출을 갚는 구조입니다.

부동산 PF 대출은 아래이 단계별로 이루어 집니다.

브릿지론

시행사는 가장 먼저 브릿지론을 통해 토지를 구입해요. 브릿지론은 본격적인 PF 대출을 받기 전에 필요한 자금을 단기적으로 빌리는 대출입니다.

본 PF 대출

이후 PF 대출을 통해 브릿지론을 갚고, 공사비를 마련해요. 본 PF 대출은 프로젝트의 핵심 자금을 조달하는 대출로, 주로 건설 비용에 사용됩니다.

분양대금

공사 중에는 건물을 구입하려는 사람들에게 분양대금을 받아 PF 대출 일부를 상환하고, 공사비로 사용해요. 이는 공사가 진행되는 동안 자금 흐름을 원활하게 해줍니다.

분양잔금

건물이 다 지어지면, 입주잔금을 받아 PF 대출을 상환하고, 수익을 실현해요. 최종적으로 프로젝트가 완료되면 분양잔금을 통해 대출금을 모두 상환하게 됩니다.

 
토지에 대해 공부를 하다 보면 농업진흥구역이 보일 때가 있습니다. 농업진흥구역은 무엇일까요? 흔히 부동산 사장님들의 표현으로는 '절대농지'입니다. 국가에서 농업을 장려/진흥하기 위해 엄격히 농지로 보존하려는 성격이 강한 구역이란 뜻이죠. 그래서 개발가능성이 낮은 단점이 있습니다. 
농업진흥구역 내 토지의 특성은 네모 반듯하다는 점입니다. 전이나 답이 신도시처럼 정리되어 있어요. 가로/세로가 반듯합니다. 

농업진흥지역

농업진흥지역이란?

농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위해 지정된 특별한 지역입니다. 이는 「농지법」에 따라 시·도지사가 지정하고 고시하는 지역으로, 농업을 지속 가능하게 하고 농지의 효율적 이용을 도모합니다.

농업진흥지역의 구성

농업진흥지역은 크게 두 가지로 구분됩니다.
농업진흥구역과 농업보호구역.

1. 농업진흥구역

농업진흥구역은 농업의 발전을 위해 설정된 구역입니다. 이 구역은 농지조성사업이나 농업기반정비사업이 진행되었거나 진행 중인 지역으로, 농업용으로 이용되는 토지가 집단화되어 있습니다. 이 구역은 다음 기준에 따라 지정됩니다:

• 평야지: 10헥타르 이상
• 중간지: 7헥타르 이상
• 산간지: 3헥타르 이상

2. 농업보호구역

농업보호구역은 농업진흥구역의 환경을 보호하기 위해 지정된 지역입니다. 이 구역은 농업진흥구역의 용수원 확보와 수질 보전 등을 위해 필요합니다. 지정 기준은 다음과 같습니다:

• 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역 : 농업진흥구역의 용수원을 확보하고 수질을 보전하기 위해 필요한 지역
• 녹지지역 : 도시계획상 시가화되지 않은 지역으로, 농업진흥구역의 농업환경을 보호해야 하는 지역

주요 기준

• 농업진흥구역은 농업지대별 농업집단화 기준과 토지생산성 기준에 맞는 지역을 대상으로 지정됩니다.
• 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원과 수질 보전을 위한 필요한 지역으로 지정됩니다.

요약정리

농업진흥지역은 농업의 지속 가능성과 농지의 효율적 이용을 위해 중요한 역할을 합니다. 이 구역의 지정은 농업 환경을 보호하고, 농업 생산성을 높이는 데 큰 기여를 합니다. 이를 통해 우리는 농업의 가치를 지키고 미래 세대를 위한 농업 기반을 마련할 수 있습니다. 한마디로 개발 가능성이 낮은 토지입니다.
 
 

농업진흥구역에서의 토지 이용 제한

농업진흥구역에서의 토지 이용 제한에 대해 쉽게 설명해드리겠습니다. 농업진흥구역은 농업을 보호하고 농지의 효율적 이용을 도모하기 위해 지정된 지역입니다. 하지만, 이러한 지역에서의 토지 이용에는 몇 가지 제한이 있습니다. 농지법 제32조를 통해 자세히 알아보겠습니다.
 

농업진흥구역 내 토지 이용 제한

농업진흥구역 내에서는 농업 생산이나 농지 개량과 직접 관련되지 않은 토지 이용 행위를 할 수 없습니다. 그러나 다음과 같은 예외적인 경우에는 토지 이용이 가능합니다:

1. 농수산물 가공 및 처리 시설 설치 : 농업 및 수산업 관련 시험 및 연구 시설을 설치할 수 있습니다.
2. 농업인의 편익을 위한 시설 설치 : 어린이 놀이터, 마을회관 등 농업인의 공동생활 편익을 위한 시설을 설치할 수 있습니다.
3. 농업인 주택 및 농업용 시설 설치 : 농업인 주택 및 농업용, 축산업용 시설을 설치할 수 있습니다.
4. 국방 및 군사시설 설치 : 국방 및 군사시설을 설치할 수 있습니다.
5. 국토보존시설 설치 : 하천, 제방 등 국토보존시설을 설치할 수 있습니다.
6. 문화재 관련 시설 설치 : 문화재의 보수, 복원, 이전, 발굴 등의 시설을 설치할 수 있습니다.
7. 공공시설 설치 : 도로, 철도, 전기공급설비 등 공공시설을 설치할 수 있습니다.
8. 지하자원 개발 : 지하자원의 개발을 위한 탐사, 채광, 광석 선별 및 적치를 위한 장소로 사용할 수 있습니다.
9. 농어촌 발전을 위한 시설 설치 : 농어촌 소득원 개발 등 농어촌 발전에 필요한 시설을 설치할 수 있습니다.

농업보호구역 내 토지 이용 제한

농업보호구역에서도 토지 이용에 제한이 있습니다. 여기서도 농업진흥구역과 비슷한 규정이 적용되지만, 다음과 같은 추가적인 경우에도 제한이 있습니다:

1. 농업인 소득 증대 시설 설치: 농업인 소득 증대를 위한 시설 설치가 제한됩니다.
2. 농업인 생활 여건 개선 시설 설치: 농업인의 생활 여건 개선을 위한 시설 설치가 제한됩니다.

기존 시설에 대한 예외 규정

농업진흥구역 지정 당시, 이미 관계 법령에 따라 인가, 허가, 승인 등을 받아 설치된 기존 시설은 이 규정의 제한을 받지 않습니다. 또한, 농업진흥구역 지정 당시 이미 관계 법령에 따라 사업을 시행 중이거나 공사를 착수한 경우에도 이 제한이 적용되지 않습니다. 이러한 경우에는 다음과 같은 행위에 대해서만 예외가 적용됩니다:

1. 건축물의 건축
2. 공작물이나 그 밖의 시설 설치
3. 토지의 형질 변경
4. 위의 행위에 준하는 기타 행위

이 규정들을 통해 농업진흥구역과 농업보호구역에서의 토지 이용이 어떻게 제한되고 예외가 적용되는지 이해할 수 있습니다. 농업의 지속 가능성을 확보하고, 농지의 효율적 이용을 도모하는 데 중요한 역할을 합니다.
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