우리동네파주일산이야기

분양권은 취득 시점부터 주택 수에 포함되어 취득세가 부과됩니다.

예를 들어, 기존에 1주택을 보유하고 있던 사람이 2020년 8월 12일 이후에 분양권을 취득하게 되면 그 순간부터 2주택자로 간주됩니다. 이후 추가로 분양권을 취득하면 3주택자로 간주되어 고액의 취득세(12%)를 부담해야 합니다.

2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권을 기준으로 주택 수가 결정되며, 이는 취득세 부과 기준이 되기 때문입니다.

2주택자는 3년 내 기존주택 매도시 1주택자 혜택을 받을 수 있어요.

일시적으로 2주택자가 되는 경우, 새 주택을 취득한 뒤 3년 내에 기존 주택을 처분하면 취득세와 양도세를 1주택자로 혜택받을 수 있습니다.

따라서, 분양권을 취득하기 전에 자신의 상황에 맞는 세무 전략을 사전에 검토하는 것이 중요합니다.

분양권이 주택수에 포함되는 기준은 분양권 계약일 기준입니다.

2주택자가 분양권을 사면(분양권 계약일 기준) 3주택 기준으로 취득세를 내야 합니다. 세법이 바뀌어서 주택수에 따라 세금을 구분해야 합니다. 분양권을 취득할 때와 주택을 취득할 때의 시기를 구분해야 합니다. 분양권을 취득할 때 취득세를 내야 하며, 이때 기존에 보유한 주택을 고려하여 세금을 계산합니다. 분양권 계약일을 기준으로 취득세를 계산하며, 조정대상 지역이면 8%의 취득세율이 적용됩니다. 그러나 2주택자가 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 일반 세율이 적용됩니다.

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1주택자가 분양권을 취득하면 2주택으로 간주되며, 해당 주택에 대한 취득세를 내야 합니다. 그리고 세 번째 주택인 분양권을 취득하면 3주택 기준 취득세를 내야 합니다. 조합원 입주권을 취득하는 경우에도 마찬가지로 3주택 기준이 적용됩니다. 그러나 조합원 입주권은 다른 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

양도소득세도 주택 수에 따라 구분해야 합니다. 2021년 이후에 취득한 분양권이나 조합원 입주권은 다른 주택을 양도할 때 고려되어야 합니다. 따라서 주택 수 계산 시에 조합원 입주권도 고려되어야 합니다.

오피스텔의 경우도 세금을 낼 때 고려해야 합니다. 오피스텔의 취득세는 4% 단일세율로 적용됩니다. 하지만 양도세는 주택분의 재산세를 내고 있다면 주택으로 간주되어 주택수에 포함됩니다. 이때는 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔을 유의해서 고려해야 합니다.

오피스텔 투자 수익률은 매도 시 부가가치세와 양도소득세에 의해 결정됩니다. 오피스텔은 세법에 따라 다르게 적용되므로 취득부터 처분까지 전과정을 주의 깊게 검토해야 합니다.

오피스텔을 분양받거나 사업자로부터 매수할 때는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 단, 사무용으로 사용하기로 한 경우에만 해당하며, 도중에 주거용으로 전환한다면 부가가치세를 환급받을 수 없고 가산세까지 납부해야 합니다.

오피스텔을 매도할 때도 부가가치세를 정산해야 합니다. 매도자는 건물분의 부가가치세를 매수자로부터 받아 세무서에 납부해야 합니다. 부가가치세를 별도로 명시하지 않았다면 매매금액에서 부가가치세를 부담해야 하며, 이는 투자 수익을 크게 해칠 수 있습니다.

임대차 계약이 체결된 오피스텔의 경우 포괄양수도 조건으로 거래하기도 합니다. 이 경우 부가가치세를 별도로 납부한 뒤 환급받는 절차를 간소화할 수 있습니다. 그러나 포괄양수도 조건을 만족하지 못하는 경우 가산세를 납부해야 하므로 주의가 필요합니다.

양도소득세도 오피스텔 투자에서 중요한 부분입니다. 오피스텔은 주택이 아닌 건물이므로 양도소득세는 건물의 양도로 계산됩니다. 분양권 상태에서 양도할 때에는 단기 중과세율이 적용되지 않으며, 보유 기간에 따라 다르게 적용됩니다.

특히, 주거용으로 사용 중인 오피스텔은 양도소득세를 주택으로 적용할 수 있습니다. 이 경우에도 세입자로부터 월세를 받는 경우에는 주의가 필요합니다. 다른 주택을 양도할 때에도 영향을 줄 수 있기 때문에 상황을 정확히 파악해야 합니다.

농지위원회 심의대상

지역 농업인과 전문가 등이 참여하는 농지위원회가 운영됩니다. 다음과 같은 경우에 농지위원회가 심의합니다.

①토지거래허가구역에서 농지를 취득할 때
②농업법인이 농지를 취득할 때
③한 필지의 농지를 3인 이상이 공유할 때
④거주지와 농지가 다른 경우
⑤외국인이나 외국 동포가 농지를 취득할 때
신청 후 14일 이내에 농지취득자격증명을 받을 수 있습니다.

농지취득자격증명 작성방법/요령

인증 및 신청 조건
농지소재지가 관할구역 안에 있어야 합니다.
인증(공동, 금융, 간편인증)을 통해 신청 가능합니다.
 
경영목적에 따른 신청
농지를 경영 목적으로 신청할 경우에는 경영계획서를 첨부해야 합니다.
경영목적이 아닐 경우에는 농업경영계획서를 첨부하지 않아야 합니다.

처리기간
경영계획서를 첨부할 경우 4일이 소요됩니다.
미첨부 시 2일이 소요되며, 심의대상인 경우에는 14일이 소요됩니다.
 
부정확한 내용 입력 주의
부정확한 내용을 입력할 경우 민원이 취소될 수 있습니다.
 
본인확인 및 인증 필요
본 민원사무는 본인확인이 필요하며, 인증서가 있어야 신청 가능합니다.

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농지취득자격증명 발급 관련 사항

발급 과정에서 위·변조 행위는 형법에 따라 처벌될 수 있습니다.
농지취득자격증명 발급 시 [구비서류 열람 사전동의]를 통해 신청자의 정보를 확인할 수 있으므로 별도 제출은 필요하지 않습니다.
 
취득 목적에 따른 세부 사항
농지취득의 목적에 따라 신청 조건과 처리 절차가 달라집니다.
 
농지취득 후의 책임
농지취득 후에는 농지를 이용목적에 맞게 사용해야 하며, 그렇지 않을 경우 처분명령이나 벌금 등의 대상이 될 수 있습니다.
 
 

기타 농취증 작성방법 안내

취득하려는 농지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목, 면적, 공유로 취득하려는 경우 공유 지분의 비율을 적고, 거주지로부터 농지 소재지까지 일상적인 통행에 이용하는 도로에 따라 측정한 거리를 적습니다. 안내는 이렇게 되어 있지만 통상 네이버지도에서 직선거리 30km 이내는 인접지역으로 간주하여 농지위 대상이 아닙니다.

 
노동력을 제공할 수 있는 세대원(구성원)의 현황과 앞으로 영농참여 여부를 적습니다.
취득하려는 농지의 농업경영에 필요한 노동력을 확보하는 방안을 다음 구분에 따라 해당되는 난에 표시합니다.

가. 같은 세대의 세대원의 노동력만으로 영농하려는 경우에는 자기노동력 란에 ○표
나. 자기노동력만으로 부족하여 농작업의 일부를 남에게 위탁하려는 경우에는 일부위탁란에 ○표
다. 자기노동력에 의하지 않고 농작업의 전부를 남에게 위탁하거나 임대하려는 경우에는 전부위탁(임대)란에 ○표
 
기계ㆍ장비ㆍ시설의 보유현황과 앞으로의 보유계획을 적습니다.
가. 기계ㆍ장비ㆍ시설명에는 보유한 농업 기계ㆍ장비ㆍ시설의 명칭과 보유 계획이 있는 농업 기계ㆍ장비ㆍ시설의 명칭을 적습니다.
나. 보유현황 및 보유계획란에는 수량을 적습니다.
다. 시설면적(m2)란에는 농지소재지에 시설(고정실온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 축사, 곤충사육사 등)이 있거나 설치 계획이 있는 경우 그 면적을 적습니다.
 
기존에 소유한 농지의 소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적을 적고 취득하려는 농지와의 통행거리를 적습니다.
 
취득농지의 소재지에 거주하고 있는 연고자의 성명 및 관계를 적습니다.
 
다음의 구분에 따라 농지취득자금 조달계획을 적습니다. 다만, 농지를 취득하려는 자가 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」제2조제8항부터 제10항까지의 규정에 따라 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서를 제출하거나 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제9조제2항제2호에 따라 토지취득자금 조달계획서를 제출하는 경우에는 작성을 생략할 수 있습니다.
가. 자기자금: 금융기관 예금액, 주식·채권 매각대금, 증여ㆍ상속, 현금 등 그 밖의 자금, 부동산 처분대금 등, 토지보상금 등의 소계
나. 차입금 등: 금융기관 대출액 합계(토지담보대출, 신용대출, 그 밖의 대출), 그 밖의 차입금 등의 소계
 
영농계획에 관한 사항을 다음 각 목의 구분에 따라 적습니다.
가. 주재배작물(축종명)에는 경작하려는 농작물 또는 재배하려는 다년생식물의 종류 등 농업경영 대상을 구체적으로 적습니다.
나. 영농착수 시기와 수확예정 시기는 농지취득 후 경영착수일과 수확이 예정되는 시기를 구체적으로 적습니다.
다. 작업일정은 3년간의 작업 일정을 6개월 단위로 작업내용과 농업경영계획의 이행에 필요한 인력, 소요자금의 규모와 조달방안을 구체적으로 적습니다.
임차 중이거나 임차 예정인 농지에서의 영농상황과 계획을 적습니다.
공유로 취득하려는 경우 각자가 취득하려는 농지의 위치를 적습니다.
 
 

농지대장 변경신청 관련 유의사항

농지원부가 '농지대장'으로 명칭이 변경됩니다. 또한, 농지 이용정보를 변경할 때 농지대장 변경신청이 필수적으로 요구됩니다. 농지대장은 농지의 소유와 이용정보를 포함하는 자료로, 효율적인 농지 이용과 관리를 위해 작성되었습니다.
농지대장 변경신청은 농지법에 따라 농지 임대차계약을 체결, 변경, 해제할 때 또는 농막, 축사 등을 설치할 때 필요합니다. 변경사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 농지소재지의 관할 행정청에 신청해야 합니다. 
농지대장 변경신청시 거짓으로 신청하거나 변경신청을 하지 않은 경우에는 최고 500만 원의 과태료를 부과합니다. 과태료 부과 기준은 신청을 거짓으로 한 경우와 신청을 하지 않은 경우로 나누어져 있습니다.
농림축산식품부는 이번 농지위원회 심의제도와 농지 임대차 신고제도를 통해 농지 취득 행위를 강화하고, 모든 농지의 이용현황을 명확하게 파악하여 농지관리체계를 한층 강화할 것으로 기대합니다.
 
 

농취증 발급이 필요없는 농지

1. 상속받은 토지
2. 담보농지를 취득한 경우
3. 농지전용협의를 완료한 토지
4. 공유농지의 분할로 농지를 취득한 경우
5. 도시지역 내 주거/상업/공업지역 또는 도시계획시설예정지로 지정된 토지
6. 지구단위계획구역으로 저정된 토지
7. 영농법인의 합병에 의해 취득한 토지