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부동산 인도명령 신청제도

부동산 인도명령 신청제도란?

부동산 인도명령은 부동산 매수인이 매각대금을 모두 지불한 후 6개월 이내에 법원에 신청할 수 있는 제도입니다. 부동산 인도명령 신청제도는 매수인이 부동산을 구입한 후, 대금을 모두 지불했는데도 채무자나 점유자가 부동산을 인도해 주지 않을 때, 법원을 통해 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 제도로서, 매각대금을 완납한 후 6개월 이내에 신청해야 합니다. 만약 6개월이 지나면, 점유자를 상대로 별도의 명도소송을 해야 합니다.
인도명령신청 진행이 빠르고, 명소소송까지 가면 집을 찾는데 오래 걸리므로 낙찰 후 바로 인도명령신청을 하는 것이 좋습니다.

이 제도를 통해 법원은 채무자, 소유자 또는 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하라는 명령을 내립니다(민사집행법 제136조 1항).

단, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 법적 권리를 가지고 점유하고 있는 경우에는 적용되지 않습니다.

누가 신청할 수 있나요?

신청인: 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인만 신청할 수 있습니다.

상대방: 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 대상입니다. 부동산이 압류되기 전에 점유를 시작한 사람도 포함되며, 직접 점유하는 사람만이 대상입니다.
 

어디에 신청해야 하나요?

신청은 반드시 집행법원에 해야 합니다.
 

신청 시 필요한 서류는?

• 부동산 인도명령 신청서 1부 (민사집행과에서 구할 수 있음)
• 정부 수입인지 1,000원 (구내 은행에서 구매)
• 송달료 12,080원 (구내 신한은행에 납부)
• 부동산 목록 3부

• 부동산 등기부등본 1부

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인도명령신청 예외 사항

1. 점유자의 대항력:
   • 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 법적 권리를 가지고 점유하고 있는 경우에는 인도명령이 적용되지 않습니다. 예를 들어, 임차인이 대항력과 우선변제권을 가지고 있고 경매절차에서 배당요구를 통해 전액 배당을 받은 경우, 그 배당금을 실제로 지급받을 수 있을 때까지는 매수인에게 주택 인도를 거절할 수 있습니다. 즉, 배당표가 확정될 때까지는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 점유할 수 있습니다(대법원 97다11195판결). 배당금을 받기 전까지는 집을 점유할 권리가 있는 것이죠.
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2. 유치권:
   • 점유자가 유치권을 주장하는 경우에도 인도명령을 받을 수 없습니다. 유치권은 채권자가 채무자가 제공한 물건을 인도받아 점유하고 있을 때, 채무자가 채무를 이행할 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리입니다.
3. 법정지상권:
   • 법정지상권이 있는 경우, 즉 토지와 건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 되어 건물 소유자가 토지 사용권을 가지게 되는 경우에도 인도명령이 적용되지 않습니다.
4. 제3자의 불법 점유:
   • 매수인이 일단 부동산을 인도받은 후에 제3자가 불법으로 점유한 경우, 인도명령 제도가 적용되지 않습니다. 이 경우 매수인은 별도의 법적 절차를 통해 제3자를 퇴거시켜야 합니다.

인도명령 신청 방법

1. 신청 서류 준비:
   • 부동산 인도명령 신청서 (민사신청과에서 비치)
   • 부동산 등기부등본
   • 정부 수입인지 (1,000원)
   • 송달료 (18,360원, 당사자 2인 기준)
2. 추가 서류:
   • 경매기록에 없는 점유자(예: 승계인)를 상대방으로 하는 경우: 집행불능조서 등본, 주민등록표 등본 등 점유 사실 및 점유 개시 일자를 증명하는 서류
3. 신청 절차:
   • 민사신청과에 위 서류를 제출

법원의 심문 절차

법원이 채무자나 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 내리려면 해당 점유자를 심문해야 합니다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 법적 권리가 없다는 것이 명백한 경우 또는 이미 점유자를 심문한 경우에는 심문 절차를 생략할 수 있습니다(민사집행법 제136조 4항).
 

인도명령 결정 후 절차

법원이 인도명령 결정을 내리면, 결정문을 신청인과 피신청인에게 송달합니다. 신청인은 인도명령 결정문과 그 송달 증명원을 발급받아 집행관에게 인도집행을 위임할 수 있습니다.
 
 

인도명령신청과 명도소송의 차이점

부동산 인도명령과 명도소송은 부동산 경매를 통해 낙찰자가 부동산을 매입했지만, 채무자나 점유자 등이 해당 부동산을 인도하지 않을 때 이를 해결하기 위한 절차입니다.
부동산 인도명령은 낙찰자가 대금을 완납하고 소유권을 취득했으나, 부동산을 인도받지 못할 때 법원으로부터 받아내는 절차입니다. 부동산을 취득한 후 6개월 이내에만 신청할 수 있으며, 관할법원이 아닌 경매 담당 기관으로 신청합니다. 이는 명도소송보다 간편한 절차로, 명도소송을 통해 집행권원을 얻고 강제집행하는 것과는 차이가 있습니다.

명도소송은 부동산을 매입한 후 소송을 통해 집행권원을 확보하고, 이후 강제집행 절차를 밟는 것을 말합니다. 이는 보다 전통적인 소송 절차이며, 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

부동산 인도명령을 신청하는 방법은 비교적 간단합니다. 낙찰자는 부동산 인도명령신청서를 작성하고, 낙찰 대금 완납 증명서와 부동산 목록을 첨부해야 합니다. 그러나 가끔은 점유자의 정보를 알기 어려운 경우가 있습니다. 이럴 때는 주민센터에서 전입세대 열람내역을 조회하여도 정보를 찾을 수 없을 수 있습니다.
 

추가적인 문의는 아래 연락처로 전화/문자 주시면 자세한 법원경매에 관한 상담이 가능합니다.

아직 민간자격증이지만 부동산 관련 영업을 하시는 분들은 부동산자산관리사 자격증이 전문성을 부여하는 수단일 수 있습니다. 

부동산 업계에서는 실력이 우선이지만 실무에 자격사항을 갖춘다면 고객의 신뢰를 얻을 수 있을 것입니다. 
또한 자격증 취득을 위해 공부를 하면서 부동산 관련지식을 쌓을 수 있어 좋습니다. 공인중개사 자격증보다는 덜 어렵기 때문에 도전해 볼만한 자격증입니다.
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부동산자산관리사 준비 과정

부동산자산관리사는 부동산 정책과 시장을 분석하고, 투자자의 연령과 자산 상황을 고려하여 맞춤형 부동산 투자 전략을 제공하는 전문가입니다. 이 자격증을 취득하면 투자수익이 높은 부동산을 추천하여 투자자의 수익률을 극대화할 수 있는 체계적인 재테크 서비스를 제공할 수 있습니다.

1. 자격증의 개요

부동산자산관리사는 부동산 정책과 시장을 분석하고 예측하여, 투자자에게 맞춤형 투자 전략을 제시하고 투자 포트폴리오를 관리하는 전문가입니다. 투자수익을 극대화하기 위해 우량 매물을 추천하는 등 체계적인 재테크 서비스를 제공합니다. 이 자격증은 부동산자산관리사 시험에 합격해야 취득할 수 있습니다.

2. 시험과목 및 시험시간

1차 시험

• 시험시간: 80분 (14:00 ~ 15:20)
• 시험과목:
  • 부동산자산관리개론 (25문항)
  • 주거용부동산자산관리 (25문항)

2차 시험

• 시험시간: 120분 (15:50 ~ 17:50)
• 시험과목:
  • 부동산경매자산관리 (25문항)
  • 토지자산관리 (25문항)
  • 상가빌딩자산관리 (25문항)

3. 합격기준

1차와 2차 시험 모두 합격해야 합니다.

• 1차 시험: 각 과목 100점 만점 중 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상.
• 2차 시험: 1차 시험 합격자에 한해 각 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상.

합격 등급

• 스탠다드: 과목당 40점 이상, 1차와 2차 시험 각각 평균 60점 이상.
• 프로페셔널: 과목당 40점 이상, 1차와 2차 시험 각각 평균 80점 이상.

※ 1차 시험에 불합격하면 2차 시험은 무효처리됩니다. ※ 필기시험 합격 후 실무연수교육을 수료해야 자격증이 발급되며 협회 정회원으로 등록할 수 있습니다.

4. 일부 시험 면제 대상자

1차 시험에 합격한 자는 다음 1회 시험에 한해 1차 시험을 면제받을 수 있습니다.

면제 대상자

• 부동산 자격증 소지자: 공인중개사, 주택관리사, 빌딩경영관리사 등.
• 부동산학 관련 학과 졸업생 및 재학생: 부동산학과, 건축학과, 도시학과 등 2년제 졸업생, 4년제 3~4학년 재학생, 석/박사 학위자.
• 관련 직무 자격증 소지자: 변호사, 법무사, 변리사, 세무사, 회계사, 감정평가사 등.
• 한국금융투자협회 및 금융연수원 자격증 소지자: 펀드 투자상담사, 증권투자상담사, 신용분석사, 여신심사역 등.

가산점

• 시험 점수에 평균 5점이 가산됩니다 (전체 25점).

제출서류

• 자격증 사본, 졸업증명서, 재학증명서 등.

5. 시험접수 및 연수교육 문의

부동산자산관리사 자격증 취득을 위해 시험 접수 및 연수교육에 관한 상세한 정보는 관련 기관에 문의하여 확인할 수 있습니다.

6. 자격증 발급비용

자격증 발급비용은 87,000원입니다.
 
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Q&A 부동산자산관리사 관련 질문

Q. 부동산자산관리사란 무엇인가요? A. 부동산자산관리사는 부동산 정책과 시장을 분석하여 투자자에게 맞춤형 부동산 투자 전략과 포트폴리오를 제시하는 전문가입니다. 투자자의 연령과 자산 규모에 맞춰 투자 수익이 높은 우량 매물을 추천하고, 부동산 재테크를 자문합니다.

Q. 자격 요건은 어떻게 되나요? A. 고등학교 졸업자 이상이면 누구나 가능합니다.

Q. 부동산자산관리사 자격증은 어디서 발급받나요? A. 한국직업능력연구원에 정식으로 등록된 협회에서 자격증을 취득할 수 있습니다.

Q. 자격증을 취득하는 데 얼마나 걸리나요? A. 수강 기간은 4주 이내로 규정되어 있으며, 온라인 출석률 60% 이상, 온라인 시험 성적 100점 만점 중 60점 이상을 받아야 합니다.

Q. 자격증을 온라인으로만 취득해도 효력이 동일한가요? A. 네, 본 협회는 바쁜 분들을 위해 이러닝 교육 시스템을 제공하여 온라인으로도 편리하게 자격증을 취득할 수 있도록 하고 있습니다.

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부동산자산관리사 커리큘럼

1강 부동산의 학문적 개념과 실무적 개념 비교 부동산의 이론적 개념과 실제 적용되는 개념을 비교합니다.

2강 부동산의 실무적 종류 이해 다양한 부동산 종류와 그 특성을 이해합니다.

3강 부동산의 실무적 특성 부동산의 주요 특성과 실제 적용 방법을 알아봅니다.

4강 부동산의 실무적 위험의 이해 부동산 투자 시 발생할 수 있는 위험 요소를 분석합니다.

5강 가정경제에서 차지하는 부동산의 위치파악과 비중 조절 가정경제에서 부동산의 중요성과 그 비중을 조절하는 방법을 학습합니다.

6강 경기 사이클로 풀어보는 부동산 가격 변화 경기 변동에 따른 부동산 가격 변화를 분석합니다.

7강 부동산과 가계부채 부동산 투자와 가계 부채의 관계를 이해합니다.

8강 무수익 부동산을 활용한 평생소득 확보전략 수익이 없는 부동산을 활용하여 지속적인 소득을 확보하는 전략을 배웁니다.

9강 원론적인 부동산 평가방식 기본적인 부동산 평가 방법을 학습합니다.

10강 나만의 부동산 안목 만들기 부동산 투자 시 자신만의 관점을 기르는 방법을 배웁니다.

11강 부동산의 가치와 가격의 상관관계 부동산의 가치와 가격의 관계를 분석합니다.

12강 개별공시지가를 이용한 부동산의 본질가치 파악법 공시지가를 통해 부동산의 가치를 평가하는 방법을 학습합니다.

13강 입지와 상권으로 분석하는 부동산 시장 입지와 상권을 분석하여 부동산 시장을 이해합니다.

14강 우리 동네 바로 알기 지역 부동산 시장을 깊이 있게 분석합니다.

15강 수익형 부동산의 답사활동으로 입지 분석하기 수익형 부동산의 실제 사례를 통해 입지를 분석합니다.

16강 평생 거주용 주택을 고르는 핵심 포인트 평생 거주할 주택을 선택할 때 중요한 요소를 학습합니다.

17강 저성장 시대와 수익형 부동산 투자의 핵심 포인트 저성장 시대에 수익형 부동산 투자의 전략을 배웁니다.

18강 부동산 상품의 원재료, 좋은 토지 고르는 핵심 포인트 좋은 토지를 선택하는 방법을 학습합니다.

19강 재개발의 핵심 포인트 재개발 시 고려해야 할 중요한 요소를 배웁니다.

20강 재건축의 핵심 포인트 재건축 시 중요한 포인트를 학습합니다.

21강 리모델링의 핵심 포인트 리모델링의 핵심 요소를 이해합니다.

22강 공경매의 핵심 포인트 공경매 시 중요한 포인트를 배웁니다.

23강 수요보다 강력한 공급 정책 부동산 공급 정책의 중요성을 학습합니다.

24강 한국은행의 통화 정책 한국은행의 통화 정책이 부동산 시장에 미치는 영향을 이해합니다.

25강 주택 공급 정책의 꽃, 청약 제도 청약 제도의 중요성과 그 작동 방식을 학습합니다.