우리동네파주일산이야기

82대책 양도소득세 부과시점과 청약통장 1순위 기준

양도소득세 중과 적용시점은 2018.4월이다. 정부의 82대책의 일환으로 시행되는 양도소득세 중과는 투기수요에 따른 거래를 억제하고자 하는 정책이다. 당연히 정책이 실효성을 발휘하면 주택거래량이 감속할 것으로 예측된다.

청약조정대상지역의 경우 청약1순위 자격조건을 강화하고 분양권 전매를 제한하고 있다. 청약조정대상지역은 서울 전역, 경기도 7개시, 세종시, 부산시 등이 포함된다. 청약조정대상지역 내 2주택자는 주택 매매시 최소 10% 양도세율 가산, 3주택 이상시 최고 20%의 양도세율이 가산될 전망이다. 이런 유인정책으로 인해 다주택자의 경우 추가부담되는 양도세를 회피할 목적으로 주택을 매도할 가능성이 높으며, 임대사업자 등록도 고려할 수 있다.

여러 채의 집을 그냥 가지고 월세를 받든 전세를 주든 상관 없는 다주택 보유자의 경우 그리 급하지 않을 것이다. 하지만 조금 무리하게 집을 추가매입했거나 보유한 일부 주택에 대해 매도를 고려하고 있는 경우 세금을 피해 내년 4월 이전에 시장에 물건을 내놓을 확율이 높아졌다. 당연히 매물이 많고 팔려는 사람의 마음이 급해 지면 주택의 가격은 하락할 것이라는 것이 정부의 정책취지일 것이다.

청약통장 1순위 기준 강화와 관련하여 조금 더 자세히 살펴보자. 청약통장 가입 후 2년 이상 경과되어야 하며, 납입횟수 또한 24회 이상 되어야 합니다. 수도권 기준 기존 대비 1년, 12회 늘어났다.

또한, 투기과열지구의 경우 주택건설지역에서 1년 이상 거주해야 한다.
조정대상지역의 1순위 청약조건은 세대주여만 하므로 이를 유념해야 한다. 배우자와 세대가 분리되어 있어도 1세대로 간주된다. 1순위 청약 제외의 경우 과거 5년 이내 세대주 포함 세대원이 주택당첨사실이 없어야 하는 조건도 있다.

주택거래량은 어떻게 전망할 것인가? 일단 많은 집 없는 서민들이 지금의 부동산은 고점이라고 판단하고 있다. 전세는 오르고 있지만 집값은 하락 보합세를 보이며, 냉각중이라 매입시점을 늦추고 있는 것이다. 이런 상황이 지속된다면 집값이 하락하여 역전세란도 일어날 가능성이 있다.

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청약가점제 계산방법, 청약규칙

8.2 부동산 대책 이후 관련법령이 개정됐다. 관련법령은 주택공급규칙이다. 개정내용은 민영주택 청약가점제 적용비율 확대, 예비당첨자 가점제 우선 선정, 가점제 당첨자 재당첨 제한, 청약 1순위 자격요건 강화 등이다. 특히 투기과열지구에 있는 신규 아파트에 청약하는 경우 민간 및 공공분양 모두 100% 가점제가 적용된다.

청약가점제 계산방법, 조건

청약가점제란 각 항목에 따라 점수를 산정하여 합산한 점수로 청약신청한 자들과 경쟁하는 아파트 당첨제도다. 항목은 부양가족수 점수가 35점으로 가장 높으며, 무주택기간은 32점이 만점이다. 청약통장 가입기간은 17점이다. 부양가족수가 변하지 않는 조건에서 청약을 꾸준이 부으면 일년에 3점씩 늘어나는 구조이다. 청약가입기간 1점 + 무주택기간 2점 씩 해서 일년에 3점이 가산된다.

또한 투기과열지구, 청약조정대상지역에서 1순위 자격을 얻으려면 청약통장 2년 보유, 24회 이상 납입 조건이 있다. 2순위는 거의 의미 없고 1순위가 되어야 경쟁을 할 수 있다.

청약점수 계산은 아파트투유 홈페이지(www.apt2you.com)에서 가능하다.

시장의 우려

청약가점제 적용범위 확대는 기존 1주택자 등에게는 돈이 있어도 신규 분양아파트를 구매할 수 없다. 돈 있는 이들은 투자처를 신규시장에서 찾지 않고 기존 주택이나 아파트로 돌릴 수 있으며, 이는 기존 주택시장의 가격상승을 이끌 수 있음을 우려하고 있다.

하지만 이는 궤변이다. 가점제 적용 이전에 집값이 안올랐다가 적용 이후 집값이 상승할 수 있음을 우려하는 경우라면 이해가 가지만 가점제 적용 전 매매가, 전세가 모두 천정부지로 올라 이를 억제하기 위한 제도로 청약가점제를 확대하는 것이다.

유리한 사람, 불리한 사람

진짜 우려는 부양가족수, 청약가입기간, 무주택기간이 긴 40대에는 유리한 반면, 상대적으로 가입기간 및 무주택기간이 짧고, 부양가족수가 적은 30대에는 불리하게 작용할 것이라는 것이 우려다. 실례로 이 엄중한 분양시장에서 대박을 터트린 서초구 잠원동 ‘신반포센트럴자이’의 경우 당첨자의 평균가점이 70점을 넘었다. 만점이 84점임을 고려할 때 평균 70점이 넘은 경우는 매우 이례적이라고 할 수 있다. 또한 부양가족 많고 몇 십년간 집 없던 사람이 평당 4250만원 하는 아파트를 청약하는 것은 조금 의심스럽다. 28평 기준 12억이 넘는 아파트다. 부동산 브로커를 통해 돈 없고 가난한 사람들의 명의를 빌려 청약하는 방법도 있을 것이다. 당첨자의 경우 3억원 정도의 시세차익을 얻을 수 있으니 명의자에게 일부를 주고, 브로커에게 수수료를 주더라도 남는 장사일 수 있다.

청약가점제 당첨자의 재당첨 제한

청약가점제에 당첨된 자와 그가 속한 세대까지 2년간 전국 가점제 적용에서 배제된다. 다시 말해 남편의 명의로 청약가점제에 당첨되면, 그와 함께 세대로 구성된 부인도 2년간 청약가점제에 지원할 수 없다.

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