부동산 투자거래의 기술, 매매의 원칙 4가지

남들이 부동산 산다고 사면, 남들이 아파트 판다고 팔면 그 사람은 그냥 대중의 한 명일 뿐입니다. 부동산을 거래할 때 시장의 흐름에 역행하여 움직이면 대중 속에서 움직이는 것보다 훨씬 안정적인 판단을 할 수 있습니다. 이론은 다 알지만 실천할 수 없습니다. 용기와 정보, 그리고 판단력이 없어서입니다. 자꾸 자기암시하고 원칙과 공식을 외우는 수밖에 없습니다. 그리고 실전이 오면 판단하면 됩니다. 전세집이나 월세집을 고른다고 쉽게 생각하면 오산입니다. 내가 살 집이라 생각하고 매매하면 어디를 고를 것인지에 대한 주인의식이 있어야 나중에 부동산의 주인이 될 것입니다.

 

 

 

1. 조력자를 관리하자

부동산을 잘 알기 위해서는 부동산 거래에 직접적인 도움을 주는 공인중개사, 동네의 내막을 잘 알고 있는 인근 주민, 상권의 흐름을 파악하고 있는 상점 자영업자와 소통을 해야 합니다. 그래야 부동산에 대해 도움을 받을 수 있습니다. 한 부동산 임대사업자는 관심 있는 지역의 부동산중개사무소 몇 군데를 정기적으로 돌며 빵을 돌리는 일을 게을리 하지 않고 있습니다.

2. 부동산 수입지출 정리하기

부동산 매매시 작은 항목의 금액까지 지출을 정리하고, 수입을 정리하는 습관이 필요합니다. 단순하게 거래대금이나 보증금 및 월세만을 고려한다면 해당 부동산에 대한 정확한 지출입을 확인할 수 없습니다. 매매 전이라면 이런 작은 예상비용까지 고려하고 향후 공실기간으로 인한 월세손실까지 계산해야 합니다. 물론 희망적인 수입계획보다는 보수적인 계획이 안정적인 재무흐름을 만들어 낼 수 있습니다.

3. 부동산은 교통이 핵심이다.

부동산은 달리는 자동차와는 다름니다. 캠핑카는 어디든 경치 좋은 곳에 잠깐 멈춰 자신의 공간으로 활용할 수도 있습니다. 하지만 부동산은 다릅니다. 한번 건축하면 철거 전까지는 움직일 수 없는 건물이 대표적인 부동산입니다. 사실 부동산을 거래시에는 건물과 토지 각각의 가치를 따져 가격을 결정합니다. 이것이 바로 감정평가의 기본입니다. 법적지상권이란 어려운 부동산 용어도 있긴 하지만 기본적으로는 부동산은 토지를 깔고 있기 때문에 부동산주인이 바로 건물의 주인이라고 이해하면 됩니다. 이런 부동산의 특성 때문에 입지가 중요합니다.

과거로부터 역 주변에는 상권이 발달하고 사람들이 모여 주거지를 형성하곤 했습니다. 자동차나 기타 대중교통이 발달하기 전에는 사람들이 말이나 마차를 타고 다녔습니다. 그래서 말이 중간에 쉬거나 정비를 하는 곳에 마을이 생겨 마장리 등의 마을이 생기기도 하고 역이라는 단어가 생기기도 했습니다. 역의 정확한 어원은 역마()입니다. 한마리의 말이 장거리를 계속 달릴 수가 없으므로 역마에서 말을 갈아 탔습니다. 그 역이 현대에는 지하철이나 전철, KTX로 바뀌였습니다. 예나 지금이나 역 주변은 역세권이라고 해서 사람들이 모이고 상권이 발달하고 주거지로서 큰 인기입니다. 인기의 비결은 머니머니해도 이동의 편리성 때문입니다. 지독한 교통체증이 발생하는 지역에는 빠르고 정확한 역세권이 주거지로 선호됩니다. 역이 아니라면 주요도로 근처의 부동산이 차선일 수 있습니다. 주요도로에는 버스노선이 많이 있어 나름 교통도 편리하고 군데군데 큰 상권이 있어 편리합니다.

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3. 살때보다는 팔때를 상상하라

아파트는 품질보장, 선호도 때문에 많은 이들이 사고싶어 하고 이는 팔 때 잘 팔리므로 금방 현금화가 됩니다. 반면 극단적으로 시골의 땅이나 농가주택을 팔려고 하면 잘 팔릴까요? 품질보장도 안될 뿐더러 열악한 교통환경 등으로 사람들이 쉽사리 관심을 보이지 않습니다. 이런 토지나 변두리 주택의 경우 환금성이 떨어져 가치가 떨어 집니다. 그래서 싸다고 덥썩 샀다가 나중에 급히 팔아야 할때 안팔려서 손해보고 헐값에 파는 경우가 있습니다. 그래서 급한 돈일수록 팔 때를 생각해서 잘 판단해야 합니다.

4. 자신이 잘 아는 지역의 부동산

잘 모르는 부동산을 샀다가 뒤늦게 후회하는 경우가 있습니다. 부동산중개사가 매매를 권유하며 이런 저런 장점을 이야기하면 그 말에 현혹되어 최고의 부동산에 적정한 가격으로 매수할 타이밍으로 생각합니다. 하지만 매매나 임대차 계약 후에 지역의 단점이 보이기 시작합니다. 낮에는 안들리던 소음이 밤에 들릴 수도 있고(인근 도로의 차소리가 밤에는 꽤 크게 들립니다.), 이웃이 괴팍하여 당황스울 수 있습니다. 모든 것을 알고 부동산을 선택할 수 없지만 여러 시점에서 직접 느껴보고 동네 사람들의 이야기를 들어보는 것이 중요합니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.10.09 10:11 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    공인중개사 도저언! 하시는건가요?^^ 4가지 중 다 중요하겠지만, 마지막 지역 환경은 정말 살아보지 않으면 사전에 알기 힘든 것들이 있긴 있더라구요. 참 쉽지 않은 부동산 매매입니다. 편안한 하루 보내시길요^^

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많은 분들이 미래를 위한 대비로 준비하는 자격증인 공인중개사(공인중계사X) 시험과목 및 시험일정, 원서접수 일정, 2016년 기출문제를 알아 보자.

참고로 작년 2016년 합격률은 1차 26%, 2차 31% 수준이었다. 기사시험 만큼의 시험이라 생각하고, 법무사, 관세사 시험보다는 덜 어렵다는 주관적인 느낌은 있지만 물론 개인차에 의에 체감수준은 다른 것이라 생각한다.

 

2017년 공인중개사 시험일정

 올해 시험은 1차, 2차 원서접수를 8.14~23 기간에 실시하고 시험은 10.28(토)에 시행한다. 약 한달 뒤인 11.29에 합격자를 발표한다. 공인중개사 시험은 특이하게도 같은 날 접수/시행/발표를 한다.

공인중개사 홈페이지(www.Q-net.or.kr/site/junggae) 회원가입 원서접수

 참고로 말씀드리자면 원서접수는 초반에 하는 것이 좋다. 토익시험과 비슷하게 미리 신청해야 자신이 원하는 수험장에서 응시할 확율이 높다.

 

2017년 공인중개사 시험과목

시험과목은 주로 법적인 사항(내용)이 많다.

구 분

시 험 과 목

시 험 범 위

출제비율

1차 시험

(2과목)

- 부동산학개론

(부동산감정평가론 포함)

1. 부동산학개론(세부내역 하단 참조)

85%내외

2. 동산감정평가론(세부내역 하단 참조)

15%내외

- 민사특별법 부동산 중개에 관련되는 규정

1. 민법의 범위

1) 총칙 중 법률행위

2) 질권을 제외한 물권법

3) 약법 중 총칙매매교환임대차

85%내외

2. 민사특별법의 범위

1) 주택임대차보호법

2) 합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

3) 가등기담보 등에 관한 법률

4) 동산 실권리자명의등기에 관한 법률

5) 상가건물 임대차보호법

15%내외

2차 시험

(3과목)

- 인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 중개실무

1. 공인중개사법

2. 부동산 거래신고에 관한 법률

70%내외

3. 중개실무

30%내외

- 부동산공법 중 부동산중개에 관련

되는 규정

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

30%내외

2. 도시개발법

3. 도시 및 주거환경정비법

30%내외

4. 주택법

5. 건축법

6. 농지법

40%내외

- 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 부동산 관련 세법

1. 부동산등기법

30%내외

2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 2장 제4절 및 제3

30%내외

3. 부동산 관련 세법

(상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외)

40%내외

 

 

부동산학개론의 시험범위

구 분

목 차

1. 부동산학 총론

1) 부동산의 개념과 분류 2) 부동산의 특성(속성)

2. 동산학 각론

1)부동산경제론

부동산의 수요와 공급 부동산가격이론

부동산의 경기변동

2)부동산시장론

부동산시장 입지 및 공간구조론

3)부동산정책론

동산정책의 의의 및 기능 토지정책

주택정책 부동산 조세정책

4)부동산투자론

부동산투자 이론 부동산 투자분석 및 기법

5)부동산금융론

부동산 금융증권론

6)부동산개발

및 관리론

부동산 이용 및 개발 동산 관리 부동산 마케팅

3. 부동산 감정평가론

감정평가의 기초이론 감정평가방식 부동산가격공시제도

 

2016년 기출문제

5지선다형 객관식으로 1차, 2차 다 출제된다. 자세한 내용은 2016년 기출문제를 다운받으시기 바란다.

2016년 제27회 공인중개사 국가자격시험 정답.hwp

공인중개사-1차 A형.pdf

공인중개사-2차 A형.pdf

 

 

2017년도부터 2차 시험 시간을 분리하여 운영한다. 150분이 너무 길어 2과목 100분, 1과목 50분씩 분리하여 시험을 본다.

합격기준

합격기준은 매 과목 40점 이상(과락 운영), 평균점수 60점 이상 득점한 자로 한정한다.

1차에 불합격한 자가 2차에 합격하여도 1차를 무효처리하기 때문에 1차시험 합격에 주력을 두고 하는 것이 좋다.

1차 시험만 합격시 다음해에 한해 1차 시험을 면제해 주고 2차시험만 합격하면 된다.

공인중개사 공부방법

 공인중개사는 학원, 동영상, 책으로 공부방법이 분류된다. 과목 및 기출문제를 보고 전혀 감이 없고 어렵게 느껴지시는 분들은 비싼 비용을 들여 학원을 다니면서 공부하시기를 권하며, 조금 할만한 느낌을 받으신다면 동영상을 보며 공부하면 된다. 건축 전공자이거나 공부머리가 있으신 분들은 책이나 기출문제 유형분석을 통해 공부하면 좋은 결과를 낼수 있으리라 판단된다. 합격율이 25~30%선이라 해도 허수가 많으며 절대평가이기 때문에 자신이 공부한 만큼 당락이 결정되는 자격시험이다. 이왕 공인중개사 자격취득에 마음을 먹은 분들이라면 자신감을 가지고 도전해 보시기 바란다.

 

 

 



Comments

  1. IT세레스 2017.03.08 18:39 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    공인중개사 알면은 더 좋지만 문제를 보니 정말 어렵게 느껴지네요.
    수험생 여러분들 에게 화이팅을 외치고 싶습니다.^^

  2. Bliss :) 2017.03.09 05:02 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    레오나르토드님 혹시 도전!하시는건가요? 먼 사돈친척이 거의 20년을 백수로 지내다가 부동산에서 알바처럼 매일 출근하면서 자격증을 따더니 지금은 건물주가 되었네요. 역전 인생은 드라마에서나 나올 줄 알았는데 주변에서도 있더라구요^^ 대학 다닐 때에도 공인중계사뿐만 아니라ㅎㅎㅎ 공인 중개사 자격증이 붐이었는데...투자 대비 내실이 괜찮은 직업군 같아요. 왠지 레오나르토드님은 시험보시면 단번 합격할 것 같은 느낌이 드네요 ㅎㅎㅎ 환절기에 감기 조심하세요^^

    • 레오나르토드 2017.03.16 09:17 신고 Permalink Modify/Delete

      응원 감사합니다.

      저는 사실 사시를 염두해 두고 있긴 하나....여건이 안좋아 포기하고 공인중개사 시험을......

      그냥 관심 있어서 정리해 봤어용^---^

  3. peterjun 2017.03.09 17:13 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    제 동생이 부동산에 관심이 많아 짬 나는대로 공부를 하더군요.
    아직 시험볼 시기는 아닌데...
    bliss님 말씀처럼 준비하고 계신가요? ^^
    부동산에 관심이 많으시니... 어쩐지 그럴 것 같아요.

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