우리동네파주일산이야기

정부가 주택 시장이 어려운 상황이라서 거래가 원활하게 이뤄질 수 있도록 세제를 바꾸기로 했어요. 이번에 주택 시장을 활성화시키기 위해 많은 변화를 가져올 예정이에요.

먼저, 여러 집을 가지고 있는 사람들이 세금을 덜 내도 되도록 세율을 줄이거나 없애기로 했어요. 그래서 주택 시장이 더 활기를 띄게 될 거예요.

그리고 주택을 사거나 팔 때에도 세금을 줄여서 사람들이 더 쉽게 주택을 사고 팔 수 있도록 할 거예요. 또한 주택을 개발하거나 다시 지어서 훨씬 좋은 집을 만들 수 있게 해주려고 해요. 이렇게 주택 시장을 활성화하기 위한 다양한 방법들이 있어요. 특히 주택을 여러 개 가지고 있는 사람들이 큰 혜택을 받을 수 있게 해주려고 해요. 그래서 주택 시장이 더 활발하게 돌아가게 될 거예요. 또한 집을 빌려주는 사람들도 세제 혜택을 받을 수 있게 될 거에요. 그래서 사람들이 집을 더 많이 빌려주는데 도움이 될 거예요.

물론 이런 변화들은 정부와 국회에서 논의하고 결정해야 해서 아직 정확히 어떻게 될지는 모르지만, 주택 시장을 더 활성화시키기 위해 다양한 노력이 이루어지고 있는 거예요.

정부의 하반기 부동산 세제개편 계획안

정부가 하반기부터 부동산 관련 세제 개편을 진행할 계획입니다. 이러한 정부의 계획은 국회 입법개정안 통과가 되야 시행됩니다. 이에 따라 다주택을 소유한 사람들에게 부과되던 높은 세율을 완화하거나 없애면서 시장을 활성화하려고 합니다. 또한 주택 취득, 소유, 양도에 관련된 세제를 공정하게 바꿔서 주택시장을 정상화하려는 방침입니다. 주택 개발이나 개축, 작은 규모의 정비사업에 대한 기준을 정하고 규제를 완화할 계획이며, 이로 인해 하반기에는 정비업계의 이슈가 계속될 것으로 예상됩니다. 정부의 시장 지원책이 본격적으로 이뤄짐에 따라 하반기에는 부동산 제도에 대한 관심이 커질 것으로 예상됩니다.

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특히, 주택 구매나 증여 시에 부과되는 취득세에 대해서는 중과세율을 조정합니다. 조정대상지역 내 주택 취득 시에는 2주택까지 중과세율을 없애고, 3주택 이상 및 법인의 중과세율을 현행 12%에서 절반 수준인 6%로 낮출 예정입니다. 이에 따라 조정대상지역의 취득세율은 모두 1~3%로 고정됩니다. 공시가격이 3억원 이상인 주택의 증여세 중과세율도 완화되며, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 증여할 경우 중과세율을 일반세율로 조정합니다. 또한 양도소득세 중과 배제 기간이 연장됩니다.

종합부동산세에도 중과 세율 완화 조치가 이뤄집니다. 기본공제금액이 상향되며, 중과세율을 폐지하고 기본세율을 적용하는 방침입니다. 이로 인해 다주택자의 세부담이 줄어들게 됩니다.

또한 전월세 신고제도에 관한 계도기간이 종료되며, 새로운 규정이 시행됩니다. 보증금이나 월세가 일정 수준을 초과하는 임대차 계약은 계약 내용을 신고해야 하며, 신고하지 않을 경우 과태료가 부과됩니다. 이를 피하기 위한 꼼수들이 등장하고 있는데, 이에 대한 추가 규제도 검토 중입니다.

마지막으로, 등록 임대주택의 세제혜택이 복원되고 관리제도도 강화될 예정입니다. 이로써 주택시장이 정상화되고 임대인들도 더 나은 관리를 할 수 있도록 돕는 방안이 될 것입니다.

부동산 폭등, 벼락거지 무주택자의 박탈감 심리치료

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벼락거지란 버락부자의 반대말로 폭등하는 부동산시장에 편승하지 못하고 무주택자로 살고 있는 사람들을 뜻합니다. 부동산을 가지고 있는 사람들은 상대적으로 자산이 증가한 것인데 무주택자는 상대적으로 자산이 부쩍 줄어든 것으로 느껴져 상대적 박탈감을 표현한 신조어가 '벼락거지'입니다.

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부동산 폭등으로 많은 사람들이 좌절을 맛보고 있습니다. 무주택자는 무주택이라 급여로는 집값을 영원히 따라잡을 수 없을것만 같습니다. 1주택자는 내집만 오르는 것도 아닌데 집값이 오르는 것이 마냥 좋지만은 않고 다주택자는 세부담 상승으로 마음이 편치 않습니다.

사실 1주택자 이상은 그나마 다행입니다. 전월세를 살며 내집마련의 꿈을 가졌던 무주택자는 맨붕입니다. 모든 책임은 결국 자신이 안고 가야 합니다. 실패를 인정하고 현실을 직시해야 합니다. 집을 살수도 있었지만 기다린 결정에 대한 책임을 져야 합니다. 

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돌이켜 보면 상대적 박탈감은 누구나 느낄 수 있습니다. 비단 꼭 폭등한 집값만 가지고 느꼈던 박탈감은 아닙니다. 유전무죄, 무전유죄라는 말처럼 돈 있는 사람들, 권력있는 사람들의 일탈행위에 대한 가벼운 처벌을 볼때면 박탈감을 느끼기도 했고, 단지 부모를 잘 만나서 여러 특혜나 혜택을 누리는 것을 보며 박탈박을 느끼기도 했습니다. 이렇듯 박탈감은 오래 전부터 우리가 느껴오던 것이었으며, 현재는 그 소재가 부동산으로 바뀐 것 뿐입니다. 

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이미 올라버린 부동산을 잡을 방법은 개인의 힘으로는 어렵습니다. 한없이 지나간 시간을 붙잡고 있을 수도 없습니다. 같은 기회의 시간은 현재에도 어딘가에서 나를 기다리고 있다는 희망을 가져야 합니다. 늘 그렇습니다. 기회의 시기였다는 것은 지난 다음 깨닫습니다. 그 기회를 맞이하기 위한 준비가 되었던 걸까요? 앞으로도 기회는 있을 것이며, 중요한 것은 자신이 그 기회에 준비되어 있는가 하는 것입니다. 정답은 목표를 세우고 그 목표를 실현하기 위한 실행을 하는 것입니다. 당장 내집을 갖기 위해서는 부동산 시장의 규칙, 시드머니, 혜안을 갖기 위한 노력이 필요합니다. 그저 한탄만 하면 인생은 피해자로 전략하게 됩니다. 자본주의의 피해자로 말이죠.

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미래를 위한 준비, 기회를 만드는 행위와는 별개로 현재의 삶은 너무나 소중합니다. 집으로만 보면 지금 살고 있는 거주공간에 대한 애정을 느껴 보면 어떨까요? 살고 있는 집이 전세건, 자가건 간에 지금 이 시점에 내가 거주하는 공간임에는 분명한 사실인 거고 그 공간에서 나의 생활이 이루어 지므로 소중하고 의미가 있습니다. 현재의 나를, 나의 공간을 사랑하며 사는 삶이 풍요로운 삶이라는 건 인정할 수 있는 멋진 행위입니다. 현재의 삶을 풍요롭게 하고, 미래를 준비해 나가는 삶, 그 삶을 오늘부터 시작해 보세요. 지난 과거의 책임은 자신에게 있지만 그 책임에 대한 벌금이나 징역 등의 징벌은 없고, 단지 책임은 현재와 미래에 대한 나은 삶을 만들어 가면 되는 것입니다. 그렇게 된다면 과거의 책임을 다 하는 것입니다. 별거 아닌 책임으로부터 자유로워 지세요. 

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부동산을 갖지 못한 책임, 1채만 가진 책임, 인기없는 아파트를 가진 책임을 누군가가 묻는다면, 그런 행위를 비난한다면 당신은 미래를 알 수 없는 인간일 수 밖에 없다는 사실을 인지하십시요. 미래를 예측하는 능력을 갖았다면 당신은 엄청난 부자가 되었을 것입니다. 주가가 많이 오른 종목을 샀다면 부동산 폭등 수준과는 비교도 안될 정도로 많은 경제적 이익을 취했을 것인데 그렇지 못했고 그 누구도 많이 오른 주식을 사지 않았다고 비난하지 않습니다. 부동산 역시 마찬가지로 여기세요.

617 부동산대책 전세대출 규제정책 분석(조정대상지역, 투기과열지구)

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정부의 부동산 정책이 또 발표되었습니다. 코로나와 대북리스크가 증가하고 있음에도 부동산 상승 기조 속에서 정부의 부동산규제 정책이 나왔습니다.

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이번 부동산정책의 요점

과열지역의 투기수요를 차단하기 위해서 조정대상지역 및 투기과열지구를 추가지정하였습니다. 또한 서울의 주요 개발호재지역에 토지거래허가구역으로 지정하여 별도관리합니다. 부동산 투기세력에 대해 조사체계를 강화할 방침입니다. 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 또한 강화할 예정입니다.

정비사업(재개발, 재건축)의 진행을 억제하기 위해 안전진단 요건을 강화하고 거주요건을 강화하기로 하였습니다. 재건축부담금 규제에 대해서는 개선하기로 했습니다.

요즘 법인을 이용하여 부동산투기가 일어난다는 판단 하에 주맥 매매/임대사업자의 대출을 규제하기로 하였고, 법인의 주택 종부세를 인상하고, 종부세 공제를 페지합니다. 기타 법인을 통해 일어나는 부동산거래에 대해 조사나 세법을 강화하여 법인 부동산거래를 억제하기로 방침을 세웁니다.

마지막으로 12.16 부동산 대책의 후속조치를 이행하고 일부 수도권 주택공급을 장려하기로 합니다.

서울의 강화된 규제 속 규제지역​

서울국제교류협력지구에 대해 토지거래허가구역으로 지정하는 것은 이 지역 인근에 투기가 일어나고 있다는 반증입니다. 잠실MICE 관련지역인 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동의 경우 국토부에서 부동산거래를 기획조사 형태로 강화합니다. 용산정비창 관련한 용산구 한강로동, 이촌동, 원효로동, 신계동, 문배동 등도 거래에 대한 조사를 강화한다고 합니다.

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주택담보대출 및 전세자금대출 규제

또한 갭투자 차단을 위해 규제지역의 주택담보대출 및 전세자금대출을 어렵게 만들었습니다. 나중에 보시면 아시겠지만 수도권 거의 대부분이 규제지역으로 지정이 되었습니다. 주택임대사업자 및 매매사업자, 법인의 세금 및 대출에 대해 규제를 강화하는 것이 이번 규제의 핵심 중 하나입니다.

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조정대상지역 추가지역

이번에 투기과열지구로 추가된 지역은 동탄2, 용인수지/기흥, 의왕, 군포, 구리, 안산단원, 안양, 성남수정, 수원입니다. 인천 연수구, 남동구, 서구도 추가되었으며, 지방으로는 대전 동구, 중구, 서구, 유성구가 추가되었습니다.

이번에 조정대상지역으로 추가된 지역은 고양시, 남양주, 화성시, 군포시, 안성시, 부천시, 안산시, 시흥시, 용인처인, 오산시, 평택시, 광주시, 양주시, 의정부시입니다. 지방으로는 청주가 추가되었습니다.

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조정대상지역이나 투가과열지구는 다음과 같은 규제를 받고 있었습니다.

2주택 이상시 주담대 금지, 시가 9억원 초과주택 구입시 실거주목적 외 주담대 금지 등입니다. 단, 조정지역의 1주택이나 무주택인 세대가 기존주택을 2년 이내 처분하거나 전입할 시는 예외입니다. 투기지역은 1년 이내로 강화됩니다.

하지만 이번 강화된 정책으로 규제지역 내 주담대를 받으며 구입하는 건의 경우 주택가격 상관없이 6개월 내 전입이 의무화됩니다. 또한 1주택자가 규제지역 내 주택담보대출을 통해 주택을 구입하는 경우 6개월 내 기존주택을 처분하고 전입해야 합니다. 보금자리주택담보대출을 받는 경우 3개월 내 전입하고 1년 이상 실거주를 해야 합니다. 투기지역 및 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 보증을 못하게 합니다.

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세금 관련해서는 조정지역의 경우 2주택자에게 양도세 10%가 중과되며, 3주택자는 20%가 중과됩니다. 이때 분양권도 주택수에 포함됩니다.

마지막으로 3억원 이상 주택 취득시 규제지역 모두 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 했었으나, 이번 정책으로 거래가와 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 투기과열지구는 9억원 초과시 증빙자료를 제출하게 되어 있었으나, 이번 정책으로 거래가 상관없이 무조건 증빙자료를 제출해야 합니다.

분양권 청약 규제전 아파트 줍줍분양하는 방법(부동산투자)

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이제 곧 분양권 규제정책이 시작됩니다. 오는 8월부터 수도권, 지방에서 분양권 전매를 금지합니다. 이른바 분양권 전매금지정책 시행 전 분양권의 전매기간이 짧은 무순위 청약에 많은 청약자가 몰리고 있습니다. 최근 힐스테이트 송도더스카이의 무순위 청약에서 5만9천건 정도의 청약이 몰렸습니다.

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줍줍의 정의

청약당첨 부적격으로 계약이 취소된 미계약 물량을 무순위 청약으로 모집하는데 이를 줍줍이라고 합니다. 떨어진 이삭의 날알을 줍고 또 줍는다는 행위를 청약에 비유한 것입니다. 무순위 청약은 청약조건이 없기 때문에 아무나 청약이 가능합니다.

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줍줍의 투자가치

위례나 광교, 판교 등 지역위치가 좋고 교통이 편리한 곳의 줍줍은 인기가 좋습니다. 무순위 청약물량이라고 해 봤자 몇개 안되는데 몇만명이 지원해서 당첨확률이 낮습니다.

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줍줍하는 방법

청약이 이루어 지는 아파트가 본청약이 끝나고 부적격에 대한 줍줍정보가 공개되는데 아파트 홈페이지에서 관심고객 등록을 하거나 모델하우스에 무순위 청약일정을 물어보는 방법이 있습니다. 또 하나의 방법은 청약홈 어플을 설치하여 무순위 청약정보가 올라오는지 살펴보는 것입니다.

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최근 성동구 성수동 아크로 서울포레스트에서 줍줍 3가구가 떴습니다. 2017년 분양되었지만 부적격자 당첨취소로 3가구가 무순위 청약에 나선 것입니다. 17억4천만원짜리 하나, 30억4천만원짜리 하나, 37억5천만원짜리 하나가 나왔습니다.

신청방법은 20일 아크로라이프 홈페이지 내 아크로 서울포레스트에서 가능하며 추첨은 28일 진행합니다. 분양가격때문에 대출이 불가하여 현금부자들만 지원할 것으로 보입니다. 계약금 10%를 내야 하므로 당장 당첨되면 최소 1억7천만원은 있어야 하며 중도금, 잔금 모두 대출이 안됩니다.

아파트 청약시 예비당첨 서류제출

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예비당첨 앞번호면 당연히 당첨에 대비하여 서류제출을 하는데 뒷번호면 서류를 제출해야 할지 말지 고민이 됩니다.

일단 자신이 신청한 세대의 규모 대비하여 앞순서 당첨자분들이 부적격 또는 당첨포기자가 얼마나 되냐에 따라 예비당첨자의 순서가 돌아올 것으로 판단됩니다. 예를 들어 100가구 중 예비당첨 15번이라면 순번이 돌아올 확율이 많고 신성세대가 500가구인데 예비당첨 850번이라면 당첨확율이 적을 것입니다. 당첨된 500가구 중 부적격자 또는 당첨포기자가 얼마나 될까요? 많이 잡아 100가구라 하더라도 내 앞의 예비당첨 849명이 있어 자신의 순번은 거의 안돌아 올 확율이 높습니다.

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일반적인 견해를 들기가 참 여렵긴 하지만 예비당첨자의 추가합격율은 평형별로 10~20% 정도로 보는 것이 정설입니다. 이 정도의 범위 내에 있는 예비당첨자분들은 서류를 제출할지 말지에 대한 고민을 심각히 해 보시는 것이 좋을듯 합니다. 물론 케바케의 변동성이 크기 때문에 서류를 제출할지 말지에 대한 몫은 자신이 해야 하고 제출하지 않아 기회가 오는 걸 포기하는 것도 자신에게 책임이 있습니다.

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예비당첨 서류 미제출시 청약통장

서류미제출시 청약통장은 살아 있어 다른 청약에 신청 가능합니다. 반대로 서류제출하고 순서가 돌아왔는데 포기하면 당첨으로 간주되어 청약통장 효력이 상실될 수 있습니다.

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서류준비 및 제출과정

서류준비 및 제출과정은 꽤나 번거롭습니다. 제출서류도 많고 제출하러 가는 모델하우스가 우리집 앞에 있을리 만무합니다. 서류 준비하는 시간, 제출하러 왔다 갔다 하는 시간들은 반나절 정도 걸릴 일입니다. 이 시간을 투자할 가치 있는 예비당첨번호를 가진 분들이라면 시간을 투자해 로또를 사는 심정으로 서류를 제출하는 것이 맞을테고, 뒷순번이라면 괜히 서류제출하는데 시간을 허비할 필요는 없다는 판단입니다.

물론 서류를 제출하지 않으면 혹시라도 돌아올지 모르는 기회를 잡을 수 없습니다.

요즘 대출신청시에도 온라인으로 서류정보를 빨아들여 비대면으로 신청하는 세상인데 오프라인으로 서류를 제출하는 번거로운 절차를 유지하는 것이 불합리할 수 있습니다.

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부적격 역시 사전에 아파트투유에서 걸러질 수 있는 많은 시스템적인 검증이 있음에도 불구하고 아직도 청약자의 판단에 따라 신청하게 하고 그것에 작은 흠결이라도 있으면 부적격 판단 및 벌칙(1년간 청약금지)이 주어진 다는 것 또한 청약신청제도 개선이 필요합니다.

청약시 중요한 점은 꼭 공고문을 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 점입니다.

종부세 기준, 종합부동산세 계산방법

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종합부동산세란?

부동산을 가지고 있으면 재산세를 내는데 이 세금을 보유세라고 합니다. 부동산을 살때 취등록세, 보유하고 있으면 보유세, 팔때 양도세를 내게 되는데 보유세 중 공시주택가격 이상 되는 주택이나 다주택자를 대상으로 특별한 보유세를 추가로 내게 하는데 이 이중보유세를 종합부동산세라고 합니다.

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종합부동산세 추이

종합부동산세의 과세기준인 공시가격을 점차 올린다는 계획이 있습니다. 시세 대비 공시가를 현실화 한다는 이야기입니다. 시세가 그대로 유지된다 하더라도 정부가 해년마다 책정하는 공시가가 상승하면 재산세 및 종부세가 증가하게 됩니다. 또한 종부세 세율도 상승하는 추세입니다. 2018년 최고세율은 2%였지만, 2019년 최고세율은 3.2%였습니다.

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종부세 계산

공시가 13억의 주택의 시세는 약 20억원 수준입니다. 이 정도의 주택만 가지고 있다면 1년에 내는 종부세는 약 100만원입니다. 2021년에는 과세기준인 공시가가 올라 130만원 수준으로 30만원 정도가 오릅니다. 하지만 보유자의 연령과 보유기간을 감안하면 이후 2021년부터는 다시 100만원으로 떨어 집니다. 여기서 보유주택을 공동명의로 등록할 경우 종부세는 많이 줄어들 수 있는 것입니다. 결론적으로 종부세에 대한 가장 유리한 방향은 1주택을 공동명의로 소유하는 것입니다.

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1세대 1주택자는 9억원 초과분에 대해서만 과세합니다. 즉 공시가 10억 상당의 아파트를 1채만 소유하고 있다면 종합부동산세는 10억-9억=1억에 대한 과세를 합니다.

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2주택 이상의 다주택자의 경우 과세기준금액이 6억입니다. 소유하고 있는 모든 주택이 부부공동명의시 12억 초과분에 대해서만 과세가 됩니다. 절세 측면에서는 부부 공동명의가 유리합니다.

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2채 이상의 다주택자가 1채를 실입주하고 나머지를 준공공임대사업자 물건에 등록하면 실거주 외 나머지 주택에 대해서는 종부세를 납부하지 않습니다. 종부세 면세를 위해 준공공임대사업자 물건으로 등록하는 것이 이로운지는 이것 저것 따져봐야 합니다. 준공공임대사업자 물건으로 등록하면 8년동안 해당 주택을 팔 수없고, 임대료도 연 5% 이상 인상할 수 없습니다.

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과세표준인 공시가는 실거래가나 시세가격이 아닌 정부에서 매년 발표하는 공동주택공시가격입니다. 공시지가는 한국감정원이나 국토교통부 홈페이지에서 확인이 가능합니다.

주택임대사업자 의무, 단점

주택을 많이 보유하고 계신 분들 혹은 많이 보유하실 예정이신 분들이라면 주택임대사업자에 대해 고민을 해 보실 겁니다. 주택임대사업자는 세제혜택 등 좋은 점도 있지만 단점도 있을 겁니다. 주택임대사업자의 단점에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.

의무 임대기간

임대사업자가 주택을 매입 후 등록시 준공공임대주택으로 등록하면 8년 이상을 임대해야 합니다. 최초 등록시 선택해야 합니다. 단기임대주택을 선택하면 4년 보유 의무가 있습니다. 등록한 준공공임대주택이나 단기임대주택은 숙박업이나 민박, 본인거주용으로 사용할 수 없습니다. 임대의무기간이 채워지지 않으면 양도할 수 없습니다. 단, 다른 임대사업자에게 양도하거나 임대사업자가 부도나 파산하는 경우입니다. 부도도건은 2년 연속으로 적자가 발생하거나 영업 현금흐름이 2년 연속 마이너스인 경우입니다. 의무임대기간 전 부동산 처분시 구청에서 과태료를 1천만원 이하로 부과합니다. 또한 세제혜택을 받은 것도 다 토해내야 합니다.

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임대료 인상은 연 5% 이내로 제한

세제혜택 등 임대사업자의 장점을 크게 상쇄할 만한 것이 바로 임대료 인상 제한입니다. 연 5% 이상의 임대료를 올릴 수 없습니다. 반대로 보면 세임자의 경우 이런 임대물건에서는 임대료 폭등을 피해 안정적인 주거환경을 확보할 수 있겠죠.

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국민건강보험료 인상 가능성

직장인이 임대사업자로 등록하면 이미 회사에서 건보료를 납부하고 있어 큰 부담이 없습니다. 임대소득이 7,200만원 이상인 경우 추가납부액이 발생할 수 있습니다. 또한 직장가입자의 피부양자의 경우에도 직접적으로 건보료를 내는 부담은 없을 것입니다. 임대소득으로만 월 400만원 이상인 경우에만 건보료가 발생하는 것으로 추정하고 있습니다.
직장건강보험 가입자는 임대사업자 등록을 해도 직장보험료 요율이 그대로 적용되어 추가 건보료 부담이 없습니다. 하지만 소득금액이 7,200만원을 초과할 경우 요율이 올라 간다는 사실을 앞서 언급해 드렸습니다. 소득이 연 7,200만원이라면 건보료 많이 내는 것도 기분이 좋을것만 같습니다.
임대물건이 월세가 아닌 전세인 경우에는 간주임대료로 산정하여 계산됩니다. 간주임대료 계산은 임대보증금*2.1%*(과세기간의 일수/365)로 계산합니다. 전세금 외 월세에 따른 보증금도 간주임대료로 계산해야 합니다. 간주임대료 계산산식 중 2.1%는 은행이자수익입니다. 간단히 말해 간주임대료는 월세가 아닌 보증금을 은행에 예금했을 때 수익을 계산해서 과세표준으로 삼겠다는 것입니다.

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표준임대차계약서 작성과 계약조건 설명 의무

임차인과 표준임대차계약서를 이용하여 계약해야 하며 계약조건을 설명하고 서명을 받아야 합니다. 소소한 의무이긴 하지만 이를 간과한 채 계약시 문제의 소지가 발생합니다.

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주택임대사업자 취득세 감면대상 제한

임사등록자의 혜택이라 할 수 있는 취득세감면은 모든 주택에 적용되지 않습니다. 건설임대주택이나 분양받은 공동주택 또는 오피스텔만 취득세가 감면됩니다. 구축 아파트나 빌라는 취득세 감면이 안되므로 이를 노리고 매입하는 것은 허당인 것입니다. 물론 임사의 세제혜택 중에 소득세와 재산세 감면이 있긴 하지만 위의 의무와 단점을 잘 고려해서 매입해야 합니다.

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임대사업자의 의무와 혜택, 장단점

앞서 살펴본 바와 같이 임대사업자는 의무도 있고 혜택도 있습니다. 임사의 장단점을 자신의 상황에 잘 적용시켜 어느 쪽이 유리한지 판단해야 할 것입니다.

다주택자 분들이 가장 염려하시는 것은 양도소득세일 텐데 3주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우를 살펴 보겠습니다. 양도세가 얼마나 나올까요?

양도차익 4천만원

양도소득 기본공제 -250만원

양도세 = (양도차익-기본공제)*35%-누진공제 100여만원

지방소득세 = 양도세의 10%

총 양도세 = 1300여 만원

조정대상지역 해제시 이점, 혜택(부산전체, 남양주/고양 일부)

최근 정부에서는 부동산과열로 조정대상지역에 포함된 부산 전체, 고양과 남양주시 일부의 지역에 대해 조정대상지역에서 해제했습니다. 조정대상지역에서 해제되는 지역은 부동산 규제가 풀립니다.

2019/11/07 - [도시와 주택] - 주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세)

2019/11/06 - [도시와 주택] - 부동산임대사업자 장단점-세제혜택(세금문제)

2019/10/31 - [자유로 가는 길] - 디딤돌대출 DTI 계산기 우대금리 조건 필요제출서류(주택담보대출)

주택담보대출비율인 LTV가 풀리고 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 없어지며, 2주택자 이상의 종합부동산세 중과가 제외됩니다. 1가구 1주택 비과세 요건은 실거주 2년이 아닌 2년 보유로 변경됩니다. LTV는 70%까지, DTI는 60%까지 늘어 납니다.

고양시 전체가 조정대상지역에서 제외되는 것은 아님니다. 택지개발이 이루어 지고 있어 집값이 많이 오르는 고양시 일부 지역은 조정대상지역을 유지하고 있습니다. 고양시 내에서 조정대상지역으로 유지되는 지역은 삼송지구, 지축지구, 향동지구, 원흥지구, 덕은지구, 킨텍스지구, 고양 관광문화단지입니다. 이들 지역을 제외하면 고양시 전반적으로 주택가격 약세가 지속적입니다.

인근 서울 서북권이나 기타 경기-서울 인접 지역의 강세에 비하면 상대적으로 약세가 뼈아플 것입니다. 남들 집값은 다 오르는데 우리동네 집값은 왜 안오를까라는 자책과 동시에 정부의 조정대상지역이라는 규제를 탓하는 여론이 이번 조정대상지역에서 해제된 영향이 큽니다.

부동산 투자거래의 기술, 매매의 원칙 4가지

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남들이 부동산 산다고 사면, 남들이 아파트 판다고 팔면 그 사람은 그냥 대중의 한 명일 뿐입니다. 부동산을 거래할 때 시장의 흐름에 역행하여 움직이면 대중 속에서 움직이는 것보다 훨씬 안정적인 판단을 할 수 있습니다. 이론은 다 알지만 실천할 수 없습니다. 용기와 정보, 그리고 판단력이 없어서입니다. 자꾸 자기암시하고 원칙과 공식을 외우는 수밖에 없습니다. 그리고 실전이 오면 판단하면 됩니다. 전세집이나 월세집을 고른다고 쉽게 생각하면 오산입니다. 내가 살 집이라 생각하고 매매하면 어디를 고를 것인지에 대한 주인의식이 있어야 나중에 부동산의 주인이 될 것입니다.

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1. 조력자를 관리하자

부동산을 잘 알기 위해서는 부동산 거래에 직접적인 도움을 주는 공인중개사, 동네의 내막을 잘 알고 있는 인근 주민, 상권의 흐름을 파악하고 있는 상점 자영업자와 소통을 해야 합니다. 그래야 부동산에 대해 도움을 받을 수 있습니다. 한 부동산 임대사업자는 관심 있는 지역의 부동산중개사무소 몇 군데를 정기적으로 돌며 빵을 돌리는 일을 게을리 하지 않고 있습니다.

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2. 부동산 수입지출 정리하기

부동산 매매시 작은 항목의 금액까지 지출을 정리하고, 수입을 정리하는 습관이 필요합니다. 단순하게 거래대금이나 보증금 및 월세만을 고려한다면 해당 부동산에 대한 정확한 지출입을 확인할 수 없습니다. 매매 전이라면 이런 작은 예상비용까지 고려하고 향후 공실기간으로 인한 월세손실까지 계산해야 합니다. 물론 희망적인 수입계획보다는 보수적인 계획이 안정적인 재무흐름을 만들어 낼 수 있습니다.

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3. 부동산은 교통이 핵심이다.

부동산은 달리는 자동차와는 다름니다. 캠핑카는 어디든 경치 좋은 곳에 잠깐 멈춰 자신의 공간으로 활용할 수도 있습니다. 하지만 부동산은 다릅니다. 한번 건축하면 철거 전까지는 움직일 수 없는 건물이 대표적인 부동산입니다. 사실 부동산을 거래시에는 건물과 토지 각각의 가치를 따져 가격을 결정합니다. 이것이 바로 감정평가의 기본입니다. 법적지상권이란 어려운 부동산 용어도 있긴 하지만 기본적으로는 부동산은 토지를 깔고 있기 때문에 부동산주인이 바로 건물의 주인이라고 이해하면 됩니다. 이런 부동산의 특성 때문에 입지가 중요합니다.

과거로부터 역 주변에는 상권이 발달하고 사람들이 모여 주거지를 형성하곤 했습니다. 자동차나 기타 대중교통이 발달하기 전에는 사람들이 말이나 마차를 타고 다녔습니다. 그래서 말이 중간에 쉬거나 정비를 하는 곳에 마을이 생겨 마장리 등의 마을이 생기기도 하고 역이라는 단어가 생기기도 했습니다. 역의 정확한 어원은 역마(驛馬)입니다. 한마리의 말이 장거리를 계속 달릴 수가 없으므로 역마에서 말을 갈아 탔습니다. 그 역이 현대에는 지하철이나 전철, KTX로 바뀌였습니다. 예나 지금이나 역 주변은 역세권이라고 해서 사람들이 모이고 상권이 발달하고 주거지로서 큰 인기입니다. 인기의 비결은 머니머니해도 이동의 편리성 때문입니다. 지독한 교통체증이 발생하는 지역에는 빠르고 정확한 역세권이 주거지로 선호됩니다. 역이 아니라면 주요도로 근처의 부동산이 차선일 수 있습니다. 주요도로에는 버스노선이 많이 있어 나름 교통도 편리하고 군데군데 큰 상권이 있어 편리합니다.

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2019/08/13 - [도시와 주택] - 분양가상한제와 서울 강남 재개발 재건축 부동산 시세전망

2019/08/26 - [자유로 가는 길] - 주택담보대출 대환 서민대출, 서민형 안심전환대출 금리 신청방법

2019/07/16 - [도시와 주택] - 민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책

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3. 살때보다는 팔때를 상상하라

아파트는 품질보장, 선호도 때문에 많은 이들이 사고싶어 하고 이는 팔 때 잘 팔리므로 금방 현금화가 됩니다. 반면 극단적으로 시골의 땅이나 농가주택을 팔려고 하면 잘 팔릴까요? 품질보장도 안될 뿐더러 열악한 교통환경 등으로 사람들이 쉽사리 관심을 보이지 않습니다. 이런 토지나 변두리 주택의 경우 환금성이 떨어져 가치가 떨어 집니다. 그래서 싸다고 덥썩 샀다가 나중에 급히 팔아야 할때 안팔려서 손해보고 헐값에 파는 경우가 있습니다. 그래서 급한 돈일수록 팔 때를 생각해서 잘 판단해야 합니다.

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4. 자신이 잘 아는 지역의 부동산

잘 모르는 부동산을 샀다가 뒤늦게 후회하는 경우가 있습니다. 부동산중개사가 매매를 권유하며 이런 저런 장점을 이야기하면 그 말에 현혹되어 최고의 부동산에 적정한 가격으로 매수할 타이밍으로 생각합니다. 하지만 매매나 임대차 계약 후에 지역의 단점이 보이기 시작합니다. 낮에는 안들리던 소음이 밤에 들릴 수도 있고(인근 도로의 차소리가 밤에는 꽤 크게 들립니다.), 이웃이 괴팍하여 당황스울 수 있습니다. 모든 것을 알고 부동산을 선택할 수 없지만 여러 시점에서 직접 느껴보고 동네 사람들의 이야기를 들어보는 것이 중요합니다.

아파트담보대출금리싼곳, 주담대 최고한도-채움고정금리모기지론(NH농협은행)

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요즘 아파트담보대출은 얼마나 나오고 한도는 어느 정도일까요? 정부대출규제가 나오며 대출받기가 참 어려운 상황에서 담보대출 환경을 살피는 것이 중요합니다.

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선순위 상품으로는 투기지역의 경우 LTV 40%를 적용하여 고정금리로 2%후반에서 5%대까지 있습니다. 주요은행의 금리가 낮은 편이고 새마을이나 캐피탈사의 금리가 높습니다.

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후순위 상품은 주로 캐피탈사나 저축은행에서 판매중이며 신용등급에 6등급 이상이면 됩니다. 금리는 다소 높은 4~9%대입니다. 한도는 넉넉합니다. 저축은행이나 캐피탈사에서도 대출하시기 어려우시면 마지막으로는 대부업에서 돈을 빌리셔야 합니다. 금리는 법정 최고금리 수준입니다. 연 24%입니다. 월 2%의 이자를 내야 하므로 부담이지만 자금융통이 꼭 필요한 경우 대부업에서 대출을 할 수 있습니다. 대부업에서 대출시에도 부동산을 담보로 대출받을 수 있습니다.

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시중은행에서 아파트담보대출금리 가장 싼곳

아파트담보대출금리가 가장 싼 곳으로는 바로 농협은행의 '채움고정금리모기지론'입니다. 최저2.39%, 전월 대출한 평균금리가 2.3%로 가장 낮습니다. 고정금리 기준입니다.

참고로 말씀드리자면 고정금리가 변동금리보다 금리가 낮습니다. 또한 최저금리 수준으로 금리를 받기 위해서는 해당 은행의 우대금리 조건을 잘 파악해야 합니다. 여유만 있다면 우대금리 조건을 만들어 대출을 받을 때 우대금리를 거의 받는 것이 유리합니다. 우대금리는 1~1.5%까지 금리혜택을 받을 수 있습니다.

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채움고정금리모기지론(NH농협은행)

홈페이지를 통해 채움고정금리모기지론의 금리를 확인해 보니 최저 2.7%였습니다. 은행연합회에서 공시한 해당상품의 평균금리보다 높게 공개되어 있습니다. 상품에 관심이 있으신 분들은 NH농협은행에서 상담받아 보시기 바랍니다. 개인신용등급, 거래실적, 대출조건 등에 따라 다를 수 있기 때문입니다.

우대금리는 최고 1.1%입니다. 신용카드이용을 3개월동안 200만원 이상 하면 0.25%, 급여이체를 매월 150만원 했을 시 0.25%, 자동이체 매월 8건 이상시 0.2%, LTV40% 이하시 2%, 비거치식 분할상환시 0.1%, 인터넷뱅킹신청시 0.1%, 부동산 전자계약시 0.1%를 우대해 줍니다.

이 상품은 인터넷신청이 가능하며, 상담은 NH농협은행 스마트금융센터(Tel. 1600-2800)에서 가능합니다.

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금리 관련 참고사항으로는 기준금리가 계속 내려가는 추세입니다. 따라서 시중 대출금리도 내려갈 것으로 많은 전문가들이 예상하고 있습니다.

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2019/09/25 - [자유로 가는 길] - 신용대출 2%대, 중소기업 신용대출 자영업자추천(지방은행)

2019/09/19 - [자유로 가는 길] - 주택담보대출 금리 추이, 은행금리 비교(NH농협은행 고정금리 최저)

2019/09/18 - [자유로 가는 길] - 보험계약대출 신용등급, 약관대출 이율(금리), DSR적용여부(KDB생명)

아파트 담보 대출 최고 한도

은행의 담보대출은 LTV대비 40~80%정도 나옵니다. 서울의 경우 LTV(시세대비 주택담보대출한도) 40%까지 나옵니다. 시중은행에서 담보대출을 받은 후 후순위담보를 설정해 추가대출을 받는 것도 가능합니다.

근저당설정, 채권최고액과 전세보증금 매매계약시 등기부등본

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전세를 구할 집을 보러 다니다가 마음에 드는 집을 찾았을 때 확인해야 하는 것이 바로 등기부등본입니다. 등기부등본 을구 내 근저당설정으로 채권최고액이 2억이 기재되어 있고 근저당권자가 시중은행으로 되어 있다면 이게 은행에 2억의 빚이 있다는 것일까요?

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소유자가 피치못할 사정으로 채무나 세금 등을 납부하지 못해 소유의 주택이 경매로 넘어가는 경우 은행이 대출을 해 주었으니 그 대출에 대한 채권을 회수하겠다는 뜻입니다. 그렇다고 채권최고액이 실제 빌린 대출금보다 큰 이유는 뭘까요? 보통 신한은행이나 국민은행 등 시중은행은 대출금의 120~140% 정도를 채권최고액으로 설정해 두는데 말 그대로 최고 이 정도까지 내가 받아할 돈이 있으면 받겠다는 뜻입니다.

2019/06/07 - [자유로 가는 길] - 청년 신혼부부 무직자 전세대출자격(정부지원대출)

2019/06/03 - [자유로 가는 길] - 농협(NH)전세자금안심대출, 버팀목 전세대출 은행별 금리비교

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

주택을 저당으로 돈을 빌려 줬는데 원금에 이자까지 해서 돈을 못받고 있는 상황이면 은행은 바로 경매를 통해 받으려 할 것입니다. 그래서 경매비용까지 감안하여 채권최고액을 결정하는 것입니다. 은행은 채권최고액의 범위 내에서 돈을 받을 수 있는 것입니다. 그래서 채무자가 근저당을 설정한 채권최고액을 넘기기 전에 재빠르게 경매를 통해 채권을 회수하려 할 것입니다.

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다시한번 정리하자면 등기부등본 상의 채권최고액은 근저당을 설정한 은행 또는 사람의 원금(대출금)+이자+(혹시 있을지 모를)경매비용을 감안한 금액입니다. 통상적으로 시중은행은 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정하고, 사채 또는 사인간의 거래에서는 150% 정도를 채권최고액으로 설정합니다.

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근저당설정등기는 집주인이 돈을 빌린 은행에서 대출금을 다 갚았어도 등기를 말소하지 않았다면 그대로 남아 있습니다. 그래서 계약시 집주인이 근저당설정은 2억이지만 이미 돈을 갚았고 말소처리를 하지 않았을 뿐이라고 말할 수도 있습니다. 이 말이 사실이라 하더라도 말소하지 않은 근저당설정은 해당 은행에서 언제든지 대출이 가능합니다. 따라서 집값이 3억, 근저당설정이 1억, 전세가격이 2억이면 위험할 수 있습니다.

지금은 집값이 3억이지만 향후 가격하락으로 2.5억이 되버린 후 경매에 넘어가면 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하고 은행의 근저당설정 금액을 먼저 배당한 이후 남은 돈을 전세금으로 배당받을 수 있기 때문에 5천만원 이상 손해를 볼 수 있습니다. 그래서 대출이 끼어 있는 집은 대출금과 집값을 감안하여 전세를 싸게 들어갈 수 있습니다. 집주인이 대출금이 실제 등기부등본 내 채권최고액보다 작거나 다 갚았다고 하면 말소를 요청하세요. 말소를 해야 확실해 집니다.

참고로 등기부등본은 집주인이 아니여도 아무나 발급받을 수 있습니다. 인터넷등기소에서 발급을 희망하는 주소를 입력하고 열람 700원, 발급 1천의 수수료를 지불하면 등기부등본을 집에서도 발급받을 수 있습니다.

서울 부동산 갭투자 후폭풍, 파산과 깡통전세, 경매시장

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지방의 부동산 침체로 인해 갭투자를 무리하게 한 임대사업자의 파산소식이 전해 졌습니다. 그런데 최근 JTBC의 취재결과 서울에서도 빌라 갭투자로 수백채를 사들였던 집주인이 빌라 세입자의 전세금을 돌려주지 못해 문제가 되고 있는 것으로 전해지고 있습니다. 과연 이 현상이 침소봉대인지, 위험의 징조인지는 독자분들이 판단하셔야 겠습니다.

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갭투자 수법

임대사업자에 등록 후 서울의 빌라를 전세를 끼고 수백채를 매입합니다. 신축빌라의 전세는 젊은층에게 인기가 좋습니다. 전세자금대출 등을 이용해 전세를 살면 월세보다 저렴하게 주거지를 마련할 수 있습니다. 빌라는 아파트와는 다르게 시세형성이 잘 안되는 것을 악용하여 매매가를 올려 계약하는 '업계약'을 하기도 했다고 합니다. 예를 들어 2억짜리 신축빌라를 2억5천만원으로 매매한 것처럼 계약서를 작성하고 등기부등본에 올리면 실제 2억짜리 빌라가 2억5천만원으로 등기되는 것입니다.

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세입자들의 피해

부동산 가격의 폭등에 따른 정부의 강력한 부동산 규제정책으로 인해 빌라 매매가가 조정을 받습니다. 갭투자 금액이 얼마 차이가 안난 채로 전세를 들어간 세입자는 금새 매매금액보다 높은 전세금으로 불안을 떨게 됩니다. 깡통전세가 생기게 되죠. 이런 상황에서 집주인이 부도, 파산 등으로 전세금을 돌려주지 못하게 되면 집은 경매를 진행하게 되는데 본인이 낙찰을 받는다 해도 경매가가 전세금보다 낮게 되면 전세금의 일부를 떼이게 됩니다. 경매진행에 시간도 오래 걸릴 뿐더러(보통 6개월~1년 소요) 원치 않는 주택매매로 피해를 보게 됩니다. 청약의 기회 상실, 1가구 2주택 등의 피해는 고스라니 세입자가 떠안게 되는 것입니다.

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부동산 광풍의 폐해

너도 나도 갭투자로 집을 사라고 권하던 시절이 불과 1~2년 전입니다. 부동산은 자고 일어나면 몇천만원씩 오르고, 그것도 없어서 못살 정도였습니다. 일년만에 일억원이 오른 곳이 서울지역의 아파트 태반이었습니다. 아파트 1억원짜리를 1천만원에 살수 있었습니다. 부동산 상승기에는 빚을 내서라도 사면 돈이 되서 너도 나도 대출을 받아 갭투자를 했습니다. 대출이자는 부동산 시세차익으로 갚을 수 있었지만 지금은 다릅니다. 갭투자한 부동산이 시세하락하면서 자산의 손실 뿐 아니라 대출이자에 대한 부담이 커진 것입니다. 이러한 현상이 부동산 가격 하락 중 연쇄적으로 일어 난다면 부동산시장은 심한 조정이 일어날 수 있습니다.

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전세금 보호방법

전세 임대차계약시 등기부등본에서 소유권, 저당권, 전세권, 가압류, 담보대출 현황 등을 살펴야 합니다. 계약 직후 임차임의 전세보증금에 대항력을 갖출 수 있도록 동사무소에서 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고가 힘들면 전세권 설정하는 방법도 있습니다.

다음 방법으로는 전세금반환보증보험이 있습니다. 보험료를 연간 몇십만원 내야 하지만 혹시 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 전세금을 보증기관에서 대신 돌려줍니다.

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

2018/07/20 - [자유로 가는 길] - 전세보증금 반환보증 이행절차 신청방법(내용증명, 소송 안하는 방법)

2017/11/13 - [도시와 주택] - [부동산 전망대] 입주물량 증가로 전세대란 낮고 역전세란 가능성 높아

2016/04/11 - [도시와 주택] - 빌라라 불리우는 다세대, 다가구 주택의 차이점?

성남 공공분양 커트라인(이편한세상 금빛그랑메종, 신흥역 하늘채랜더스원)

​LH가 시행하는 민간형 공공분양입니다. 재개발이 지지부진하다가 LH 가 시행을 맡고 민간건설사에 시공을 맡겼습니다. 결국 분양도 하고 준공까지는 순조롭게 이어질 전망입니다.

특별공급에 이어 성남시 당해지역 청약이 완료되어 경쟁률을 확인한 결과 분양은 성공적이라 할 수 있을 듯 합니다. 청약경쟁률이 낮건 높건 조합원과 건설사 입장에서는 팔리기만 하면 되는 거니까요. 어제 있었던 당해지역 청약에서 하늘채랜더스원의 경우 전세대 청약이 마감되어 기타지역 청약은 하지 않고, 금빛그랑메종의 경우 84b, 74b, 59b, 51b가 예비당첨자수 포함 미달되어 기타지역(서울, 경기, 인천) 청약을 진행합니다.

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아래는 특별공급 청약결과입니다.

청약 전 하늘채와 금광을 비교해 봤는데 금광이 서울쪽이긴 하지만 전체적으로 단대오거리역과 멀어서 역세권에서 먼 세대가 있는 듯 합니다. 총 세대수만 5천세대의 대단지라 단지규모가 엄청 크기 때문에 단지 동위치에 따라 역으로 이동하는 도보시간이 차이가 있을 듯 합니다.

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반면 신흥역에 위치한 하늘채는 2500세대의 대단지가 신흥역에 접근하기 좋은 입지를 가지고 있습니다. 아무래도 청약결과로 본다면 하늘채가 금광에 판정승한 것으로 해석할 수도 있을 듯 합니다. 84형이 6억 초반입니다.

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공공분양의 취지가 서민을 위해 주택공급을 하는 것인데 서민대상 아파트가 서울도 아닌 서울 근교의 성남시에서 84형 기준 6억이 넘으니 우리나라 집값이 너무나 많이 올라버렸습니다. 적당히 쓰고 적당히 벌어서 집을 살수 있을까요? 대출을 받는다 해도 대출이자가 몇백만원인데 집값이 많이 오르면 대출이자 쯤이야 하면서 냈을 터인데 집값이 안오르거나 내려 간다면 빚으로 집을 산 사람들의 압박은 엄청날 것입니다. 평생을 모아도 6억을 벌 수 있을까요? 평생을 모아 남는 건 6억 아파트 한채라면 그 또한 서글픈 현실입니다. 버는 족족 주거비에 들어가니 돈을 벌어도 큰 의미가 없을 듯 합니다. 그렇게 하고싶은 거 못하고, 먹고 싶은거 못먹고 오늘을 희생하며 내일을 위해 미래의 안락한 주거지 마련을 위해 죽도록 돈의 노예가 되어 고된 삶을 살아가는 서민들이 아직 많습니다. 내집마련이 이토록 힘든 세상에서 오늘의 즐거움을 버리고 산다는 것이 서글픕니다.

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​<기타 유용한 공공분양아파트 관련 정보는 아래 포스팅 참조>

2019/05/22 - [도시와 주택] - 성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원

2019/05/19 - [도시와 주택] - 김수현 정책실장-과천자이, 조국 민정수석 방배삼익 재건축

2019/05/09 - [도시와 주택] - 3기 신도시 고양 창릉지구, 부천 대장지구 교통계획

2019/04/22 - [도시와 주택] - 2019년 공공분양아파트 서울 경기 당첨전략 커트라인 분석(2편)

2019/04/21 - [도시와 주택] - 서울 수도권 공공분양 아파트 자격조건(SH, LH) 청약전략

2019/04/17 - [도시와 주택] - 2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함)

2019/04/19 - [도시와 주택] - 2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

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<기타 유용한 포스팅은 아래 참조>

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

2019/03/22 - [자유로 가는 길] - 저소득층 청년 한부모가족 전세자금대출 월세지원(경기도시공사)

2017/11/13 - [도시와 주택] - [부동산 전망대] 입주물량 증가로 전세대란 낮고 역전세란 가능성 높아

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2019/02/26 - [도시와 주택] - 파주 토지지분거래매매, 지분투자, 기획부동산 사례

2019/01/08 - [자유로 가는 길] - 주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

김수현 정책실장(사회수석) 프로필

1962년생이며, 경상북도 영덕에서 출생했다. 올해 나이 57세다. 경북고-서울대 도시공학과 학사-서울대 환경대학원 도시계획 박사를 땄다.

서울시와의 인연도 깊다. 99년 서울시정개발연구원(현 서울연구원) 연구위원을 시작으로 박원순 시장 당선 이후 서울연구원 원장을 지내면서 서울의 서울로7017과 도시재생사업, 한강사업 등의 정책 싱크탱크 역할을 했다.

김수현 실장의 재산은 2008년 공개 기준 11억 수준이다.

참여정부 시절에 국정과제, 국민경제, 사회정책 비서관으로 활동하며 부동산 정책에 관여했다. 김수현 사회수석의 정책실장 등극은 두 번째 경제분야 및 부동산 분야의 시험대에 오른 셈이다. 참여정부 시설 부동산 정책의 실패를 인정하고 사과했던 그는 두번째 시험을 치루고 있는 샘이다.

출처-머니투데이

 사실 정책실장 자리는 부동산 뿐 아니라 경제 전반에 대해서도 다뤄야 하는 중요한 자리이기 때문에 비경제 출신인 김실장이 경제쪽으로는 약하다는 지적도 있다. 함께 임명된 신임 경제부총리 홍남기의 경제분야 담당으로 일각에서 우려하는 경제분야에 대한 약점은 커버될 것이라는 것이 청와대의 설명이다.

김수현 정책실장의 등극으로 향후 부동산 정책은 어떤 흐름이 나타날까? 부동산카페에서는 여러 주장이 나오고 있다. 일부에서는 김 실장의 인선은 부동산에 호재라고 하고, 또 다른 쪽에서는 강력한 규제를 보여줘 집값이 하락할 것이라는 예측으로 갈리고 있다. 부동산 대책을 17번이나 발표하고도 집값잡기에 실패한 그의 전력을 토대로 부디 부동산 시장이 안정화 되었으면 하는 만은 시민들의 바램이 이뤄질 수 있을지 두고볼 일이다.

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서울 아파트 시세 가격, 매매동향

부동산 동향
단기급등 이후에 높은 가격에 대한 부담, 그리고 정부의 부동산 투기수요 억제정책 때문에 매수수요가 줄어들고 전월세 수요가 늘어나고 있다.

정부는 다주택자를 더 이상 집을 사지 마라며 압박하고 있고, 무주택자에게는 신규아파트 분양시 혜택을 늘리겠다는 신호를 주고 있어 무주택자의 인내심을 연장하게 했다는 분석이다. 전월세를 살면서 기다리면 내집마련의 기회가 올 것이라는 희망을 갖게 된 것이다.

출처-경향신문

서울의 아파트는 언제 샀어야 했나?
경향신문은 역대 정부의 아파트 매매가격 변동율을 한국은행과 KB국민은행의 자료를 기초로 분석했다. 서울의 주택가격이 하락해 변동율이 낮았던 시기는 김영삼 정부때와 이명박 정부 때였다. 정책적으로 보면 집값이 떨어지면 당근정책을, 집값이 상승하면 압박정책을 내지만 정책은 언제나 시장을 빗겨가 시장에 혼란만 주는듯 하다.

출처 - 이투데이

박근혜 정부 시절 부동산 시장에 찬바람이 불때 빚내서 집 사라는 대출 정책이 줄을 이었다. 다주택자에 대한 세제혜택을 물론 청약조건도 완화하여 투기수요를 불려 들였다. 하지만 문재인 정부 들어 과열양상이 극도로 치닿은 후에야 기존 정책을 뜯어 고치지만 소는 이미 잃은 후 외양간 고치는 격으로 된 것만 같다.

지난 2년간 집값이 오르자 가장 타격을 받은 세대는 바로 집 없는 청년세대, 가난한 서민들이다. 집값에 밀려 서울에서 서울 외곽의 위성도시로 밀려 나갔다. 직장은 여전히 서울이라 출퇴근이 녹녹치 않다. 서울 집값 상승의 차익은 기성세대가 먹고, 상대적 박탈은 젊고 집 없는 사람들이 받는 세대간, 빈부간 갈등을 낳고 있는 것이다.

주식투자와 마찬가지로 부동산투자자들은 집값은 결국 우상향하며, 떨어지면 정부에서 부양정책을 내놓으며 다시 상승을 이끌 꺼라는 믿음이 강하다.

서울 집값, 서울 아파트 가격은 앞으로 어떻게 될까? 정부의 9.13 대책 이후 집값이 떨어질 꺼라는 예상이 시장을 지배하면서 투자(투기)수요와 실매수자의 구매의욕이 떨어지고 있는듯 하다. 아직도 관망추세, 숨고르기 분석이 있는데 여기에 금리인상 카드가 옳해 안에 실행되면 부동산은 그야말로 진정한 하락세로 접어들 것이다. 지금 현재 스코어 상으로는 1억 오르고 1천만원 내릴까 말까한 상황이다.

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