'부동산'에 해당되는 글 26건

  1. 2019.11.10 조정대상지역 해제시 이점, 혜택(부산전체, 남양주/고양 일부) (1)
  2. 2019.10.07 부동산 투자거래의 기술, 매매의 원칙 4가지 (1)
  3. 2019.10.02 아파트담보대출금리싼곳, 주담대 최고한도-채움고정금리모기지론 (3)
  4. 2019.08.14 근저당설정, 채권최고액과 전세보증금 매매계약시 등기부등본 (2)
  5. 2019.06.12 서울 부동산 갭투자 후폭풍, 파산과 깡통전세, 경매시장 (1)
  6. 2019.05.23 성남 공공분양 커트라인 경쟁률(이편한세상 금빛그랑메종, 신흥역 하늘채랜더스원) (1)
  7. 2019.03.27 부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지
  8. 2019.03.21 일본 부동산 상승 폭락이 한국에 주는 의미 (1)
  9. 2019.03.01 도시계획기술사 자격 기출문제 응시자격 총정리
  10. 2019.02.24 재개발 투자 절차, 사업시행인가란? (1)
  11. 2018.11.22 잘 지은 아파트 잘 고르는 방법(슈퍼부동산의 3대 조건)
  12. 2018.11.11 김수현 정책실장(사회수석) 프로필-김수현 부동산, 나이, 학력, 전공 (2)
  13. 2018.11.08 서울 아파트 시세 가격, 매매동향, 가격 급등아파트1위는 어디? (3)
  14. 2018.10.10 부동산투자와 시간, 자금투자
  15. 2018.09.28 2018년 하반기 부동산시장 전망-금리인상과 주택담보대출이 관건 (4)
  16. 2018.09.20 9.13 부동산 대책 이후 부동산 동향...하락세 흐름 (7)
  17. 2018.07.23 압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향 (3)
  18. 2018.07.02 의정부경전철, 우이신설경전철과 부동산 영향, 배차시간 및 노선 (2)
  19. 2017.04.18 부동산 전세금 반환 보증금 돌려받기 방법, 전세금 반환보증보험 (4)
  20. 2017.03.08 2017년 공인중개사(공인중계사X) 시험과목 시험일정 원서접수 기출문제 (6)

 



 

조정대상지역 해제시 이점, 혜택(부산전체, 남양주/고양 일부)

최근 정부에서는 부동산과열로 조정대상지역에 포함된 부산 전체, 고양과 남양주시 일부의 지역에 대해 조정대상지역에서 해제했습니다. 조정대상지역에서 해제되는 지역은 부동산 규제가 풀립니다.

2019/11/07 - [도시와 주택] - 주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세)

 

주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세)

주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세) ​ 수도권 부동산이 폭등하면서 많은 분들이 세금문제로 임대사업자, 주택임대사업자, 법인사업자에 대해 알아보고 계십니다. 세금이나 비용..

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2019/11/06 - [도시와 주택] - 부동산임대사업자 장단점-세제혜택(세금문제)

 

부동산임대사업자 장단점-세제혜택(세금문제)

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2019/10/31 - [자유로 가는 길] - 디딤돌대출 DTI 계산기 우대금리 조건 필요제출서류(주택담보대출)

 

디딤돌대출 DTI 계산기 우대금리 조건 필요제출서류(주택담보대출)

디딤돌대출 DTI 계산기 우대금리 조건 필요제출서류 디딤돌 대출은 서민들이 주택을 마련할 때 정부가 정책적으로 지원해 주는 주택담보대출 상품입니다. 서민대출이다 보니 소득에 따라 제한이 있습니다. 당연히..

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주택담보대출비율인 LTV가 풀리고 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 없어지며, 2주택자 이상의 종합부동산세 중과가 제외됩니다. 1가구 1주택 비과세 요건은 실거주 2년이 아닌 2년 보유로 변경됩니다. LTV는 70%까지, DTI는 60%까지 늘어 납니다.

 

 

 

고양시 전체가 조정대상지역에서 제외되는 것은 아님니다. 택지개발이 이루어 지고 있어 집값이 많이 오르는 고양시 일부 지역은 조정대상지역을 유지하고 있습니다. 고양시 내에서 조정대상지역으로 유지되는 지역은 삼송지구, 지축지구, 향동지구, 원흥지구, 덕은지구, 킨텍스지구, 고양 관광문화단지입니다. 이들 지역을 제외하면 고양시 전반적으로 주택가격 약세가 지속적입니다.

인근 서울 서북권이나 기타 경기-서울 인접 지역의 강세에 비하면 상대적으로 약세가 뼈아플 것입니다. 남들 집값은 다 오르는데 우리동네 집값은 왜 안오를까라는 자책과 동시에 정부의 조정대상지역이라는 규제를 탓하는 여론이 이번 조정대상지역에서 해제된 영향이 큽니다.

 

 



Comments

  1. Deborah 2019.11.12 09:21 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    좋은 정보네요. 많은 분들에게 도움이 되는 글입니다.

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부동산 투자거래의 기술, 매매의 원칙 4가지

남들이 부동산 산다고 사면, 남들이 아파트 판다고 팔면 그 사람은 그냥 대중의 한 명일 뿐입니다. 부동산을 거래할 때 시장의 흐름에 역행하여 움직이면 대중 속에서 움직이는 것보다 훨씬 안정적인 판단을 할 수 있습니다. 이론은 다 알지만 실천할 수 없습니다. 용기와 정보, 그리고 판단력이 없어서입니다. 자꾸 자기암시하고 원칙과 공식을 외우는 수밖에 없습니다. 그리고 실전이 오면 판단하면 됩니다. 전세집이나 월세집을 고른다고 쉽게 생각하면 오산입니다. 내가 살 집이라 생각하고 매매하면 어디를 고를 것인지에 대한 주인의식이 있어야 나중에 부동산의 주인이 될 것입니다.

 

 

 

1. 조력자를 관리하자

부동산을 잘 알기 위해서는 부동산 거래에 직접적인 도움을 주는 공인중개사, 동네의 내막을 잘 알고 있는 인근 주민, 상권의 흐름을 파악하고 있는 상점 자영업자와 소통을 해야 합니다. 그래야 부동산에 대해 도움을 받을 수 있습니다. 한 부동산 임대사업자는 관심 있는 지역의 부동산중개사무소 몇 군데를 정기적으로 돌며 빵을 돌리는 일을 게을리 하지 않고 있습니다.

2. 부동산 수입지출 정리하기

부동산 매매시 작은 항목의 금액까지 지출을 정리하고, 수입을 정리하는 습관이 필요합니다. 단순하게 거래대금이나 보증금 및 월세만을 고려한다면 해당 부동산에 대한 정확한 지출입을 확인할 수 없습니다. 매매 전이라면 이런 작은 예상비용까지 고려하고 향후 공실기간으로 인한 월세손실까지 계산해야 합니다. 물론 희망적인 수입계획보다는 보수적인 계획이 안정적인 재무흐름을 만들어 낼 수 있습니다.

3. 부동산은 교통이 핵심이다.

부동산은 달리는 자동차와는 다름니다. 캠핑카는 어디든 경치 좋은 곳에 잠깐 멈춰 자신의 공간으로 활용할 수도 있습니다. 하지만 부동산은 다릅니다. 한번 건축하면 철거 전까지는 움직일 수 없는 건물이 대표적인 부동산입니다. 사실 부동산을 거래시에는 건물과 토지 각각의 가치를 따져 가격을 결정합니다. 이것이 바로 감정평가의 기본입니다. 법적지상권이란 어려운 부동산 용어도 있긴 하지만 기본적으로는 부동산은 토지를 깔고 있기 때문에 부동산주인이 바로 건물의 주인이라고 이해하면 됩니다. 이런 부동산의 특성 때문에 입지가 중요합니다.

과거로부터 역 주변에는 상권이 발달하고 사람들이 모여 주거지를 형성하곤 했습니다. 자동차나 기타 대중교통이 발달하기 전에는 사람들이 말이나 마차를 타고 다녔습니다. 그래서 말이 중간에 쉬거나 정비를 하는 곳에 마을이 생겨 마장리 등의 마을이 생기기도 하고 역이라는 단어가 생기기도 했습니다. 역의 정확한 어원은 역마()입니다. 한마리의 말이 장거리를 계속 달릴 수가 없으므로 역마에서 말을 갈아 탔습니다. 그 역이 현대에는 지하철이나 전철, KTX로 바뀌였습니다. 예나 지금이나 역 주변은 역세권이라고 해서 사람들이 모이고 상권이 발달하고 주거지로서 큰 인기입니다. 인기의 비결은 머니머니해도 이동의 편리성 때문입니다. 지독한 교통체증이 발생하는 지역에는 빠르고 정확한 역세권이 주거지로 선호됩니다. 역이 아니라면 주요도로 근처의 부동산이 차선일 수 있습니다. 주요도로에는 버스노선이 많이 있어 나름 교통도 편리하고 군데군데 큰 상권이 있어 편리합니다.

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3. 살때보다는 팔때를 상상하라

아파트는 품질보장, 선호도 때문에 많은 이들이 사고싶어 하고 이는 팔 때 잘 팔리므로 금방 현금화가 됩니다. 반면 극단적으로 시골의 땅이나 농가주택을 팔려고 하면 잘 팔릴까요? 품질보장도 안될 뿐더러 열악한 교통환경 등으로 사람들이 쉽사리 관심을 보이지 않습니다. 이런 토지나 변두리 주택의 경우 환금성이 떨어져 가치가 떨어 집니다. 그래서 싸다고 덥썩 샀다가 나중에 급히 팔아야 할때 안팔려서 손해보고 헐값에 파는 경우가 있습니다. 그래서 급한 돈일수록 팔 때를 생각해서 잘 판단해야 합니다.

4. 자신이 잘 아는 지역의 부동산

잘 모르는 부동산을 샀다가 뒤늦게 후회하는 경우가 있습니다. 부동산중개사가 매매를 권유하며 이런 저런 장점을 이야기하면 그 말에 현혹되어 최고의 부동산에 적정한 가격으로 매수할 타이밍으로 생각합니다. 하지만 매매나 임대차 계약 후에 지역의 단점이 보이기 시작합니다. 낮에는 안들리던 소음이 밤에 들릴 수도 있고(인근 도로의 차소리가 밤에는 꽤 크게 들립니다.), 이웃이 괴팍하여 당황스울 수 있습니다. 모든 것을 알고 부동산을 선택할 수 없지만 여러 시점에서 직접 느껴보고 동네 사람들의 이야기를 들어보는 것이 중요합니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.10.09 10:11 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    공인중개사 도저언! 하시는건가요?^^ 4가지 중 다 중요하겠지만, 마지막 지역 환경은 정말 살아보지 않으면 사전에 알기 힘든 것들이 있긴 있더라구요. 참 쉽지 않은 부동산 매매입니다. 편안한 하루 보내시길요^^

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아파트담보대출금리싼곳, 주담대 최고한도-채움고정금리모기지론(NH농협은행)

요즘 아파트담보대출은 얼마나 나오고 한도는 어느 정도일까요? 정부대출규제가 나오며 대출받기가 참 어려운 상황에서 담보대출 환경을 살피는 것이 중요합니다.

 

 

 

선순위 상품으로는 투기지역의 경우 LTV 40%를 적용하여 고정금리로 2%후반에서 5%대까지 있습니다. 주요은행의 금리가 낮은 편이고 새마을이나 캐피탈사의 금리가 높습니다.

후순위 상품은 주로 캐피탈사나 저축은행에서 판매중이며 신용등급에 6등급 이상이면 됩니다. 금리는 다소 높은 4~9%대입니다. 한도는 넉넉합니다. 저축은행이나 캐피탈사에서도 대출하시기 어려우시면 마지막으로는 대부업에서 돈을 빌리셔야 합니다. 금리는 법정 최고금리 수준입니다. 연 24%입니다. 월 2%의 이자를 내야 하므로 부담이지만 자금융통이 꼭 필요한 경우 대부업에서 대출을 할 수 있습니다. 대부업에서 대출시에도 부동산을 담보로 대출받을 수 있습니다.

시중은행에서 아파트담보대출금리 가장 싼곳

아파트담보대출금리가 가장 싼 곳으로는 바로 농협은행의 '채움고정금리모기지론'입니다. 최저2.39%, 전월 대출한 평균금리가 2.3%로 가장 낮습니다. 고정금리 기준입니다.

참고로 말씀드리자면 고정금리가 변동금리보다 금리가 낮습니다. 또한 최저금리 수준으로 금리를 받기 위해서는 해당 은행의 우대금리 조건을 잘 파악해야 합니다. 여유만 있다면 우대금리 조건을 만들어 대출을 받을 때 우대금리를 거의 받는 것이 유리합니다. 우대금리는 1~1.5%까지 금리혜택을 받을 수 있습니다.

채움고정금리모기지론(NH농협은행)

홈페이지를 통해 채움고정금리모기지론의 금리를 확인해 보니 최저 2.7%였습니다. 은행연합회에서 공시한 해당상품의 평균금리보다 높게 공개되어 있습니다. 상품에 관심이 있으신 분들은 NH농협은행에서 상담받아 보시기 바랍니다. 개인신용등급, 거래실적, 대출조건 등에 따라 다를 수 있기 때문입니다.

우대금리는 최고 1.1%입니다. 신용카드이용을 3개월동안 200만원 이상 하면 0.25%, 급여이체를 매월 150만원 했을 시 0.25%, 자동이체 매월 8건 이상시 0.2%, LTV40% 이하시 2%, 비거치식 분할상환시 0.1%, 인터넷뱅킹신청시 0.1%, 부동산 전자계약시 0.1%를 우대해 줍니다.

이 상품은 인터넷신청이 가능하며, 상담은 NH농협은행 스마트금융센터(Tel. 1600-2800)에서 가능합니다.

금리 관련 참고사항으로는 기준금리가 계속 내려가는 추세입니다. 따라서 시중 대출금리도 내려갈 것으로 많은 전문가들이 예상하고 있습니다.

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Comments

  1. 베짱이 2019.10.02 23:29 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    금리가 저렇기는 한데.. 막상 내 조건을 따져보면... ㅠ..ㅠ

  2. *저녁노을* 2019.10.03 08:17 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    잘 보고 공감하고 갑니다.
    즐거운 하루 되세요^^

  3. Bliss :) 2019.10.09 10:15 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    금리 갠츈네요! 우대금리끼지 받을 수 있다면 정말 괜찮을듯요. 건강한 가을나기 되세요!

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다시한번 정리하자면 등기부등본 상의 채권최고액은 근저당을 설정한 은행 또는 사람의 원금(대출금)+이자+(혹시 있을지 모를)경매비용을 감안한 금액입니다. 통상적으로 시중은행은 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정하고, 사채 또는 사인간의 거래에서는 150% 정도를 채권최고액으로 설정합니다.

 

근저당설정등기는 집주인이 돈을 빌린 은행에서 대출금을 다 갚았어도 등기를 말소하지 않았다면 그대로 남아 있습니다. 그래서 계약시 집주인이 근저당설정은 2억이지만 이미 돈을 갚았고 말소처리를 하지 않았을 뿐이라고 말할 수도 있습니다. 이 말이 사실이라 하더라도 말소하지 않은 근저당설정은 해당 은행에서 언제든지 대출이 가능합니다. 따라서 집값이 3억, 근저당설정이 1억, 전세가격이 2억이면 위험할 수 있습니다.

 

지금은 집값이 3억이지만 향후 가격하락으로 2.5억이 되버린 후 경매에 넘어가면 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하고 은행의 근저당설정 금액을 먼저 배당한 이후 남은 돈을 전세금으로 배당받을 수 있기 때문에 5천만원 이상 손해를 볼 수 있습니다. 그래서 대출이 끼어 있는 집은 대출금과 집값을 감안하여 전세를 싸게 들어갈 수 있습니다. 집주인이 대출금이 실제 등기부등본 내 채권최고액보다 작거나 다 갚았다고 하면 말소를 요청하세요. 말소를 해야 확실해 집니다.

참고로 등기부등본은 집주인이 아니여도 아무나 발급받을 수 있습니다. 인터넷등기소에서 발급을 희망하는 주소를 입력하고 열람 700원, 발급 1천의 수수료를 지불하면 등기부등본을 집에서도 발급받을 수 있습니다.

 

 



Comments

  1. 베짱이 2019.08.15 01:34 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    우선변제금 제도에 대해서도 알아야 하는 거 같아요.
    근저당이 설정되어 있어서 지역별로 차이는 있지만... ^^

  2. Bliss :) 2019.08.15 09:36 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    전 한국에서 거의 결혼할 때까지 캥거루족으로 살아서 전세 제도에 대해서는 경험한 적이 없네요^^;; 전세 계약 시 미리 확인해보고 해야할 들이 제법 많네요 계신 지역 태풍 피해 없길 바래요

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지방의 부동산 침체로 인해 갭투자를 무리하게 한 임대사업자의 파산소식이 전해 졌습니다. 그런데 최근 JTBC의 취재결과 서울에서도 빌라 갭투자로 수백채를 사들였던 집주인이 빌라 세입자의 전세금을 돌려주지 못해 문제가 되고 있는 것으로 전해지고 있습니다. 과연 이 현상이 침소봉대인지, 위험의 징조인지는 독자분들이 판단하셔야 겠습니다.

 

 

 

갭투자 수법

임대사업자에 등록 후 서울의 빌라를 전세를 끼고 수백채를 매입합니다. 신축빌라의 전세는 젊은층에게 인기가 좋습니다. 전세자금대출 등을 이용해 전세를 살면 월세보다 저렴하게 주거지를 마련할 수 있습니다. 빌라는 아파트와는 다르게 시세형성이 잘 안되는 것을 악용하여 매매가를 올려 계약하는 '업계약'을 하기도 했다고 합니다. 예를 들어 2억짜리 신축빌라를 2억5천만원으로 매매한 것처럼 계약서를 작성하고 등기부등본에 올리면 실제 2억짜리 빌라가 2억5천만원으로 등기되는 것입니다.

세입자들의 피해

부동산 가격의 폭등에 따른 정부의 강력한 부동산 규제정책으로 인해 빌라 매매가가 조정을 받습니다. 갭투자 금액이 얼마 차이가 안난 채로 전세를 들어간 세입자는 금새 매매금액보다 높은 전세금으로 불안을 떨게 됩니다. 깡통전세가 생기게 되죠. 이런 상황에서 집주인이 부도, 파산 등으로 전세금을 돌려주지 못하게 되면 집은 경매를 진행하게 되는데 본인이 낙찰을 받는다 해도 경매가가 전세금보다 낮게 되면 전세금의 일부를 떼이게 됩니다. 경매진행에 시간도 오래 걸릴 뿐더러(보통 6개월~1년 소요) 원치 않는 주택매매로 피해를 보게 됩니다. 청약의 기회 상실, 1가구 2주택 등의 피해는 고스라니 세입자가 떠안게 되는 것입니다.

부동산 광풍의 폐해

너도 나도 갭투자로 집을 사라고 권하던 시절이 불과 1~2년 전입니다. 부동산은 자고 일어나면 몇천만원씩 오르고, 그것도 없어서 못살 정도였습니다. 일년만에 일억원이 오른 곳이 서울지역의 아파트 태반이었습니다. 아파트 1억원짜리를 1천만원에 살수 있었습니다. 부동산 상승기에는 빚을 내서라도 사면 돈이 되서 너도 나도 대출을 받아 갭투자를 했습니다. 대출이자는 부동산 시세차익으로 갚을 수 있었지만 지금은 다릅니다. 갭투자한 부동산이 시세하락하면서 자산의 손실 뿐 아니라 대출이자에 대한 부담이 커진 것입니다. 이러한 현상이 부동산 가격 하락 중 연쇄적으로 일어 난다면 부동산시장은 심한 조정이 일어날 수 있습니다.

전세금 보호방법

전세 임대차계약시 등기부등본에서 소유권, 저당권, 전세권, 가압류, 담보대출 현황 등을 살펴야 합니다. 계약 직후 임차임의 전세보증금에 대항력을 갖출 수 있도록 동사무소에서 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고가 힘들면 전세권 설정하는 방법도 있습니다.

다음 방법으로는 전세금반환보증보험이 있습니다. 보험료를 연간 몇십만원 내야 하지만 혹시 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 전세금을 보증기관에서 대신 돌려줍니다.

 

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Comments

  1. Bliss :) 2019.06.12 12:51 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    장기적인 측면에서는 정부가 의도했던 부동산 정책이 먹히는 과정일까요? 애초에 캡투자로 매매가 되는 것을 미리 방지했어야 하는데 세입자들이 받는 피해가 적지 않아 보이네요. 얼마전에 노부부와 아들부부가 한 차에서 동반자살한 기사 봤는데... 요인 중 하나가 세입자에게 전세 자금을 못 돌려줄 정도로 경제적 압박이 있었다고 하더라구요 여기는 전세제도가 아예 없고 보증금도 월세 3개월분 선납하는게 다라서 이런 폐해가 적은듯해요. 갭투자에 대해서 실감하지 못했는데 새롭게 배워가네요. 맛점하시길요!

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성남 공공분양 커트라인 경쟁률(이편한세상 금빛그랑메종, 신흥역 하늘채랜더스원)

 



 

성남 공공분양 커트라인(이편한세상 금빛그랑메종, 신흥역 하늘채랜더스원)

​LH가 시행하는 민간형 공공분양입니다. 재개발이 지지부진하다가 LH 가 시행을 맡고 민간건설사에 시공을 맡겼습니다. 결국 분양도 하고 준공까지는 순조롭게 이어질 전망입니다.

 

 

 

특별공급에 이어 성남시 당해지역 청약이 완료되어 경쟁률을 확인한 결과 분양은 성공적이라 할 수 있을 듯 합니다. 청약경쟁률이 낮건 높건 조합원과 건설사 입장에서는 팔리기만 하면 되는 거니까요. 어제 있었던 당해지역 청약에서 하늘채랜더스원의 경우 전세대 청약이 마감되어 기타지역 청약은 하지 않고, 금빛그랑메종의 경우 84b, 74b, 59b, 51b가 예비당첨자수 포함 미달되어 기타지역(서울, 경기, 인천) 청약을 진행합니다.

 

아래는 특별공급 청약결과입니다.

청약 전 하늘채와 금광을 비교해 봤는데 금광이 서울쪽이긴 하지만 전체적으로 단대오거리역과 멀어서 역세권에서 먼 세대가 있는 듯 합니다. 총 세대수만 5천세대의 대단지라 단지규모가 엄청 크기 때문에 단지 동위치에 따라 역으로 이동하는 도보시간이 차이가 있을 듯 합니다.

 

 

반면 신흥역에 위치한 하늘채는 2500세대의 대단지가 신흥역에 접근하기 좋은 입지를 가지고 있습니다. 아무래도 청약결과로 본다면 하늘채가 금광에 판정승한 것으로 해석할 수도 있을 듯 합니다. 84형이 6억 초반입니다.

 

공공분양의 취지가 서민을 위해 주택공급을 하는 것인데 서민대상 아파트가 서울도 아닌 서울 근교의 성남시에서 84형 기준 6억이 넘으니 우리나라 집값이 너무나 많이 올라버렸습니다. 적당히 쓰고 적당히 벌어서 집을 살수 있을까요? 대출을 받는다 해도 대출이자가 몇백만원인데 집값이 많이 오르면 대출이자 쯤이야 하면서 냈을 터인데 집값이 안오르거나 내려 간다면 빚으로 집을 산 사람들의 압박은 엄청날 것입니다. 평생을 모아도 6억을 벌 수 있을까요? 평생을 모아 남는 건 6억 아파트 한채라면 그 또한 서글픈 현실입니다. 버는 족족 주거비에 들어가니 돈을 벌어도 큰 의미가 없을 듯 합니다. 그렇게 하고싶은 거 못하고, 먹고 싶은거 못먹고 오늘을 희생하며 내일을 위해 미래의 안락한 주거지 마련을 위해 죽도록 돈의 노예가 되어 고된 삶을 살아가는 서민들이 아직 많습니다. 내집마련이 이토록 힘든 세상에서 오늘의 즐거움을 버리고 산다는 것이 서글픕니다.

​<기타 유용한 공공분양아파트 관련 정보는 아래 포스팅 참조>

2019/05/22 - [도시와 주택] - 성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원

 

성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원

성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종 , 신흥역 하늘채 ​ 성남의 구시가지는 지금 재개발이 한창입니다. 8호선 지하철 라인을 중심으로 공공분양 2건이 분양을 시작합니다. 말이 공공분양이지 2건 다 기존의..

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2019/04/21 - [도시와 주택] - 서울 수도권 공공분양 아파트 자격조건(SH, LH) 청약전략

2019/04/17 - [도시와 주택] - 2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함)

2019/04/19 - [도시와 주택] - 2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

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Comments

  1. Bliss :) 2019.05.23 22:34 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    와... 성남 집값 후덜덜 하네요 84형이 6억이라뇨..... 청약 경쟁도 치열하고 천운의 기회는 점점 더 없어진다고 하는데 내집마련 참 쉽지 않네요 굿밤 되세요^^

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부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지

 



 

부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지
 부동산임대사업자가 파산신청을 하게 되면 어떤 일이 발생할까요? 최근 창원에서 실제로 발생한 일입니다.

 

 

특정 아파트를 집중 매수해 보유중 현금흐름이 막혀 세입자의 보증금을 돌려줄 수 없게 되면서 개인회생을 신청하게 된 것입니다.
집값과 전세보증금, 월세가 전반적으로 오르던 시기에는 문제가 되지 않지만 반대로 내리는 시기에는 문제가 됩니다.

 

 

 

 

부동산임대사업자의 세 확장
2000년대부터 아파트 임대사업을 시작한 그는 매매가 1억 전후의 소형 아파트를 갭투자 하며 아파트를 사 모아 갔습니다. 주로 급매처럼 시세보다 싼 물건이 나오면 2천~3천 가량의 소액으로 아파트를 사는 방법을 택했습니다. 그렇게 아파트를 사는 방법으로 200채 가까운 부동산을 소유하게 됩니다.

 

창원 지역부동산의 폭락
2015년부터 창원지역의 부동산은 침체를 겪고 있습니다. 지역의 기반산업이었던 조선과 기계산업이 위축되어 부동산 수요가 덩달아 위축되었습니다. 게다가 공급이 크게 늘어난 것도 부동산 침체를 부추겼습니다. 도시정비사업(재개발, 재건축)도 사업추진의 탄력을 잃었습니다.

 

임대사업자의 파산
집값이 이렇게 떨어지기 시작하자 보증금을 내줄수 없을 정도로 현금흐름이 막혀 버립니다. 집을 팔아서 보증금을 주려 해도 집이 팔리지를 않습니다. 집이 팔리더라도 집값이 보증금 밑으로 떨어져 추가적인 현금이 필요한데 현금은 없으니 파산신청을 한 것입니다. 임대사업자는 개인회생 신청을 했으며, 법원으로부터 개인회생이 시작되는 순간부터 경매절차는 중지됩니다. 개인회생 여부가 결정되어야 경매가 진행됩니다.

 

 

피해는 세입자만
보증금을 돌려받지 못한 세입자는 퇴거가 힘듭니다. 다음 집을 자가로 가건 전세로 가건 지금 살고 있는 집의 보증금을 빼서 줘야 하는데 집주인인 임대사업자가 파산선언 후 개인회생 절차에 들어가 경매진행도 언제 될지 모르기 때문입니다. 앞서 언급한 대로 경매가 진행된다 하더라도 1~2년 후에나 가능하기 때문에 그 동안은 세입자의 돈은 묶여서 피해를 보게 됩니다. 경매절차가 진행되어 낙찰을 받더라도 최우선변제권이 있는 세입자의 경우 보증금이 낙찰가보다 높다면 낙찰가를 뺀 나머지 보증금을 떼이게 됩니다.
지방의 급등 부동산의 경우 이런 위험성이 있으므로 투자자나 세입자 모두 유의해야 겠습니다.

 

<기타 유용한 포스팅은 아래 참조>

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

2019/03/22 - [자유로 가는 길] - 저소득층 청년 한부모가족 전세자금대출 월세지원(경기도시공사)

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일본 부동산 상승 폭락이 한국에 주는 의미

 



 

일본 부동산 상승 폭락이 한국에 주는 의미
 

전문가의  비전문적 조언

소위 부동산 전문가들의 전망과 분석은 항상 옳다고 생각하는 것은 아닐 수도 있다는 사실을 인지해야 합니다. 일본부동산 전망이 그러합니다.

 

 

 

 

버블경제가 한번 무너진 이후 일본은 인구가 줄어 부동산이 침체될 것이라는 단순 현상과 추세에 대한 분석으로 대변했습니다. 말 그대로 지금 비가 오고 있고 앞으로도 올 것이라는 현상과 추세에 대한 분석이었습니다. 특히 부동산 비관론자들은 인구의 감소를 부동산 침체설의 주요 논거로 활용했습니다.

 

일본의 부동산 상승요인

하지만 일본 도쿄와 지방도시의 부동산 공시지가가 꾸준히 상승하고 있습니다. 인구가 꾸준히 감소하고 있는데 말이죠. 최근 연속되고 있는 일본의 꾸준한 부동산 가격 상승을 주도하고 있는 것은 실수요라고 합니다. 역시 가치의 본실은 변함이 없습니다. 침체된 부동산 경기 속에서도 사람들이 많이 찾는 곳에는 가치가 내재되어 있는 것입니다. 일본정부는 연속되는 부동산 상승흐름의 한 요인으로 외국인 관광객의 증가에 있다고 분석했습니다. 거주민도 몇 년을 살다가 다른 곳으로 이사를 가고, 관광객 역시 몇일을, 혹은 몇주를 머물다가 다른 곳으로 이동하게 됩니다. 기간의 차이일 뿐 현재 시점에 특정 도시에 얼마만큼의 인구가 머물러 있나가 부동산의 가치 측면에서는 중요한듯 합니다.

일본 부동산의 양극화 

일본 부동산이 전국적으로 활성화 되었을까요? 그렇지 않습니다. 3대 대도시인 도쿄, 오사카, 나고야와 4대 중핵도시인 삿포로, 센다이, 히로시마, 후쿠오카, 그리고 관광지를 가지고 있는 지방도시가 오르고 있지 그 밖의 농촌지역은 여전히 침체되어 있습니다. 일본사회의 고령화와 저출산의 여파를 집객요인이 부족한 농촌지방을 중심으로 받고 있는 것입니다.

부동산의 진정한 가치 

한국의 부동산 역시 양극화를 거듭할 것입니다. 지방이라 해도 핵심동력인 산업과 일자리, 관광 등을 가지고 있는 중핵도시와 수도권은 상승과 하락이라는 싸이클을 거듭하면서 결국은 물가상승률 이상으로 부동산 가격이 오를 것으로 보고 있습니다.

 자료출처-한국경제

가장 중요한 부동산의 상승요인은 바로 실수요입니다. 아무도 찾지 않고 필요로 하지 않는 집, 땅은 상승여력이 없는 것이죠. 지금은 보잘 것 없는 땅, 집이라도 미래에 사람들이 찾을 곳이 가치 있는 부동산입니다. 전문가는 분명 존재합니다. 각자의 생각과 주장을 가지고 있습니다. 일반인보다 많이 알고는 있지만 그들이 시장을 지배하고 있다고는 생각하지 않습니다. 전문가는 거래기술 등을 조언받는데 필요합니다. 진정한 지침은 가치를 볼 줄 아는 이에게 받는 것이 좋습니다. 이미 그 방면에 성공으로 검증된 사람이 훨씬 많은 조언을 줄 것입니다.

 

<기타 부동산 관련 포스팅은 아래 참조>

2019/03/08 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 정책 및 제도 전망, 공시지가 상승

2019/03/03 - [자유로 가는 길] - 땅투자 토지투자 농지거래 취득세와 대출 가능한가?

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2019/02/24 - [도시와 주택] - 재개발 투자 절차, 사업시행인가란?

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Comments

  1. Bliss :) 2019.03.27 07:03 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    예전부터 일본 경제를 보면 우리나라 미래가 보인다는....말을 자주 하긴 했었죠. 도쿄 부동산 가격은....정말 캐나다 밴쿠버 못지 않게 무섭더군요 지진, 쓰나미, 원자력 등 자연 재해가 많지만 규모가 워낙 대국이라 말씀하신대로 옵션은 많은 듯해요....전 일본은 여행도 안가고 싶지만요 - -;; 부동산 주식 대출 지역 정보까지 주제를 넘나드는 포스팅 늘 감탄이 나옵니다^^

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도시계획기술사 자격 기출문제 응시자격 총정리

 



 

도시계획기술사 자격 기출문제 응시자격 총정리
 
도시계획기술사는 공인자격증으로서 국토교통부가 주관 정부부처이며, 시행기관은 한국산업인력공단입니다.

 

 

응시자격
대학 및 전문대학에서 도시계획학, 지역계획학, 환경공학, 토목공학, 건축공학과를 포함하여 관련학과를 졸업한 분들이라면 응시가 가능합니다. 단, 일정 이상의 실무경력을 가지고 있어야 합니다. 실무경력은 아래와 같습니다.

1. 기사(타 자격 포함) + 실무 4년 이상
2. 산업기사(타 자격 포함) + 실무 5년 이상
3. 기능사(타 자격 포함) + 실무 7년 이상
4. 4년제 졸업(관련학과) + 실무 6년 이상
5. 3년제 졸업(관련학과) + 실무 7년 이상
6. 2년제 졸업(관련학과) + 실무 8년 이상
7. 실무경력 9년 이상

 

 

시험과목
도시구성, 토지이용, 도시개발 및 각종 단지의 계획과 설계, 기타 도시 및 지역의 계획사항과 통제 관련 분야에서 출제됩니다.
시험방식
1차는 필기시험이며, 문제는 단답형이나 주관식 논출형입니다.
2차는 면접시험이며 구술형으로서 질문에 대해 답변을 해야 합니다. 30분 가량 진행한다고 합니다.
1,2차 모두 100점 만점에 60점 이상 취득해야 합격할 수 있습니다.
참고로 시험은 일년에 3회 있습니다. 시험수수료는 필기가 6만8천원, 실기가 8만7천원 수준입니다.

 

​합격률
절대평가처럼 보이지만 합격율은 2~3%대입니다. 2018년 필기시험의 경우 207명의 응시자 중 7명이 합격하여 합격률은 3.4%였습니다. 2019년 실기는 필기합격자 7명 전원이 응시하여 7명 전체가 합격하였습니다. 필기만 합격하면 실기는 거의 합격한다는 결론입니다.
2017년 필기는 200명이 응시하여 3명이 합격했습니다. 합격률은 1.5%였습니다. 실기는 3명 전체가 합격하였습니다.
 위 합격률은 남자 기준입니다. 간혹 여성분들이 응시하는 경우도 있지만 극히 드뭅니다.

 

 

기출문제 예시(제117회 도시계획기술사(2019.1.27)
1교시 9시~10시40분(100분)
아래 13문제 중 10문제를 선택하여 설명하시요.(문제당 10점)
1. 광장의 5가지 종류
2. 임차공원제도
3. 지구단위계획 수립시 건축물 규모에 대한 규제수단
4. 인구오너스
5. 러스트벨트
6. 특별재생지역
7. 패키지형 도시재생정책
8. 경관지구의 세분지정 종류
9. 산지전용의 정의
10. 녹지 활용계약
11. 입체 도시계획
12. 규제 프리존
13. 성장관리방안
2교시 11시~12시40분(100분)
아래 6문제 중 4문제를 선택하여 설명하시요. (문제당 25점)
1. 생활SOC정책의 목표와 전략 추진방향에 대해 설명
2. 도시첨단산업단지 개발의 특징과 활성화 제도, 지원제도 설명
3. 도시재생전략계획 중 도시재생활성화지역 지정시 필수요건 3가지 및 세부기준 설명
4. 전통시장 상점가 육성 특별법에 따른 상권활성화구역의 정의, 상권활성화사업 지원계획의 내용, 지원대상 선정 설명
5. 범죄예방 환경설계 정의 및 적용방법?
6. 수도권정비계획의 권역구분 및 수도권정비계획 주요내용?
3교시 13시40분~15시20분(100분)
다음 문제 중 4문제를 선택해서 설명하시오.(각 25점)
1. 인구감소에 따른 국토의 인구/공간구조 변화와 이에 대한 대응방향?
2. 서울시 생활권계획의 특징, 문제점, 방안 설명
3. 경관계획 수립원칙, 목적, 범위, 계획수준, 계획수립 주체, 유형 설명
4. 스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률 개정내용 설명
5. 도시개발사업의 지정요건, 절차, 특징 설명
6. 특별계획구역 지정대상, 순차개발 기준 설명
4교시 15시40분~17시20분(100분)
6문제 중 4문제를 선택하여 설명하시요. (각 25점)
1. 토지이용규제 목적, 특징, 공공개입유형 설명
2. 개발행위허가 문제점, 개선방안
3. 도시개발방식 유형(시행주체, 토지취득방식)설명
4. 국토계획 및 환경보전계획의 통합관리 공동훈령 설명
5. 공가 증가원인과 대책, 도시재생과의 연계방안 설명
6. 어촌뉴딜300정책 설명

 

<기타 도시와 관련된 포스팅은 아래 참조> 

2019/02/26 - [도시와 주택] - 파주 토지지분거래매매, 지분투자, 기획부동산 사례

 

2019/01/08 - [자유로 가는 길] - 주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출

 

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

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재개발 투자 절차, 사업시행인가란?

 



 

재개발 투자 절차, 사업시행인가란?
합정역이나 망원역 일대를 보면 재정비촉진지구로 지정되어 있는 것을 볼 수 있다. 재정비촉진지구는 오래 된 주거지역이나 역세권 상권을 재개발하는 것으로 이해하면 된다. 용어는 도시재생사업이라고 하는데, 사실 학교나 지하철역 등 기반시설을 제외한 나머지 오래 된 건물들을 철거 후 아파트, 주상복합, 오피스텔 등으로 재개발하는 행위이다.

 

 

 

서울 내 재정비촉진지구는 은행, 길음, 상계, 수색증산, 방화, 신정, 신길, 노량진, 가재울, 아현, 흑석, 이문휘경, 미아, 북아현, 장위, 거여마천, 시흥, 한남, 신림, 합정, 청량리, 가리봉, 영등포, 홍제, 세운, 미아, 전농답십리, 상복, 돈의문, 구의자양, 천호성내 등이다.

재개발과 집값의 흐름
재개발의 단계는 조합설립-사업시행인가-관리처분계획인가-철거-공사-입주-조합해산 순으로 행정처리가 진행된다. 재개발 관련 비리가 많이 나오는 것은 조합장과 건설사와의 유착관계 때문이다. 이러한 이유 때문에 재개발이 늦춰지고 잡음이 생겨 신경 쓰이기 때문에 재개발 지역의 주택매매를 꺼리는 이유도 있다. 하지만 관리처분인가 이후 철거가 시작되면 새로운 아파트가 준공되기 까지 3~4년 후에는 기존 집값 대비 큰 가치를 누리게 될 수 있다. 사업시행 인가 이후 철거 단계는 사업이 순탄하게 진행될 확율이 크므로 프리미엄이 크게 오른다. 사업진행 단계별 프리미엄은 관리처리인가시 많이 오르며, 이후 착공-준공 단계별로 가격이 오르게 된다. 인간의 심리는 아무래도 눈에 보이지 않으면 관심을 안갖게 되다가 아파트 건물 골조가 올라서게 되면서 관심을 두고, 이후 준공시 다시 한번 관심을 두며 매수세가 일어난다.
재개발지역 주변의 집값
일단 서울의 경우 재개발지역 주변의 집값이 오르는 경우가 많았다. 반포재개발의 경우 재개발 기간(4~5년)내 이주를 해야 하는데 사람의 심리가 기존 재개발 생활권역 내에서 벗어나고 싶지 않아하는 심리가 있어 인근의 지역을 선호하게 된다. 서초구의 전월세가 비싸니 인근의 동작구에 전월세로  집을 마련하려는 수요가 생기게 되고 그러면 전월세가 오르며 집값을 끌어 올리는 분위기를 타게 된다.
재개발 사례
합정 재정비촉진지구는 이미 일대에 메세나폴리스, 딜라이트스퀘어 일대로 쇼핑몰과 아파트, 오피스텔이 신축되어 개발이 완료되었다. 물론 집값과 땅값이 많이 올랐다.
아현뉴타운으로 불리는 아현재정비촉진지구도 마푸래(마포푸르지오래미안) 일대로 대단지 브랜드 아파트로 재개발되면서 일대가 마포구의 대장아파트로 군림하고 있다. 아현동 일대는 경사가 가파른 서울의 대표적인 달동네였지만 2호선 역세권과 재개발에 따른 주거환경 개선으로 천지개벽한 것처럼 환경이 변했으며, 이에 따라 주택가격도 천정부지로 올랐다.

<기타 부동산 관련 포스팅은 아래 참조> 

2019/01/12 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 전망 서울 경기 인천 입주물량

 

 

2019/01/08 - [자유로 가는 길] - 주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출

 

2018/11/27 - [도시와 주택] - 아파트 자전거래, 집값 올리는 부동산실거래가 투기

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  1. Bliss :) 2019.02.26 13:20 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    노후 건물이 앞으로 쏟아져 나올 거라는 기사를 본 적이 있는데 재개발이 소유주만 득보는게 아니라 지역 경제와 부동산 시장에도 좋은 영향을 미치면 더욱 좋겠네요.

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잘 지은 아파트 잘 고르는 방법(슈퍼부동산의 3대 조건)

 



 

잘 지은 아파트 잘 고르는 법(슈퍼부동산의 3대 조건)
부동산 가격이 천정부지로 오를 것 같더니만 조금 안정화 단계에 접어 들고 있는 추세다. 하지만 최근 급등한 가격만큼 다시 떨어질 리는 만무할 것이다.

 

 

 

주거부동산에 있어 투자건 실거주건 가격의 고저를 떠나 최고의 부동산, 내가 살기 좋은 수퍼부동산은 어디인가? 슈퍼부동산의 조건은 무엇인가? 집 자체의 분석에서부터 집 밖의 입지, 아파트 단지의 입지까지 살펴 보겠다.

 

1. 개별호수의 조건
건물의 기능적 측면에서 소음이 의외로 건물의 중요한 판단기준이 될 수 있다. 대충 지은 원룸이나 투룸을 보면 개별호수에서 방음이 안되어 옆 호수의 목소리까지 들리니 이웃간 갈등의 씨앗으로 될 수 있다. 또한 화장실 물소리, 수도관 소리 등은 설계 때부터 철저한 소음관리를 통해 차단해야 멋진 집이 될 것이다. 두번째로 일조량을 확인해야 한다. 2000년대 들어 남향이 조망권에 밀리긴 했지만 인간의 주거에 있어 햇빛이 주는 의미와 중요성은 불변했다. 일조량은 아침과 저녁에 얼마나 집으로 햇빛이 들어 오는지를 확인하는 것이다. 그 다음은 조망이다. 필자가 생각하기에는 일조가 조망보다 우선이기는 하지만 앞집이 내집을 가리고 있거나 앞동에 막혀 조망이 차단되어 있으면 이 또한 심리적으로 답답하고 사생활 침해 우려 때문에 블라인드 등으로 가리고 살아야 하는 불편함이 있다. 조망권이 확보된다는 것은 바람이 잘 통할 가능성도 있다. 이는 겨울보다는 여름에 더 좋다. 에어컨 바람보다는 시원한 바람을 우리집으로 들어오게 하는 행복을 맛볼 수 있다.
2. 아파트 단지의 조건
아파트 단지는 지상에 주차장이 없는 구조가 아이들 안전상에도 좋고 단지를 산책하기에도 좋다. 지하주차장은 엘리베이터를 통해 개별세대에 연결하는 구조여야 편하다. 비오거나 눈 올때 우산 펼 필요가 없다. 요즘 아파트에는 다 이런 사항이 설계에 반영이 되지만 준공 15년 이후의 아파트는 반영이 안되었을 가능성이 높다. 또한 지상주차장이 없는 설계는 민영아파트에는 거의 필수로 반영하지만 LH공공주책의 경우 지상주차장을 반영하여 아파트를 짓곤 했다. 지상주차장이 있는 장점은 입주민의 접근성이 높다는 것밖에 없는데 지하주차장에서 엘리베이터를 타면 그리 차이도 안나는듯 하다.
3. 마을, 동네의 조건
일부 아파트단지의 경우 3,4천 세대를 이루면 아파트단지 자체가 하나의 마을이자 동네가 될 수 있다. 심지어 단지 내에 초등학교와 중학교도 있을 수 있다. 하지만 대개는 학교나 학원을 가거나 인근 상가를 가기 위해서 도보로 이동하거나 마을버스를 이용하여 동네를 이용한다. 동네의 환경이 신도시처럼 잘 정비된 경우라면 더할 나위 없이 좋지만 구도심의 경우 아파트가 군락을 이루는 것이 환경 측면에서 좋다. 이 말은 조금 어페가 있긴 하다. 좋은 주거가 아파트라고 단언하기에는 힘들지만 한국의 주거 선호도를 고려한다면 아파트가 아무래도 낫고 주변의 단독주택 속에 아파트 하나 서 있는 것은 동네환경에 있어 좋은 조건이 아니다.

 

다른 동네의 조건 중 부동산시장에서 가치를 높게 받는 것이 바로 역세권이다. 대부분의 사람들이 빠르고 정확한, 교통체증이 없는 지하철을 선호하는 까닭에 지하철역이 내 집 도보거리(최대 10분)에 있다면 편리하다. 역세권이 아니다 하더라도 동네의 버스노선 길목에 아파트나 주택이 있다면 이동에 편리하여 좋다. 요즘 역세권처럼 숲세권도 선호하고 있다. 주변에 공원이나 숲이 있어 산책을 하거나 조망이나 공기가 좋다는 심리적 위안을 받을 수 있기 때문이다. 물론 바로 옆에 숲이 있다고 해서 대기질이 다른 동네에 비해 좋다는 과학적 근거는 없지만 말이다.

 

초등학교 자녀를 키우는 부모들이 선호하는 동네의 중요한 조건 중 하나가 '초품아'다. 초품아의 뜻은 초등학교를 품은 아파트란 뜻이다. 초등학생 처럼 어린 아이들이 길 하나 건너는 것이 교통사고에 노출될 확율을 높이는 것이다. 그래서 될 수 있으면 길을 안건너 초등학교를 등교하는 것이 좋고, 건너더라도 횡단보도 하나면 좋은 것이다. 소위 학군에 따라 부동산 가격이 방어되거나 오르는 이유는 바로 괜찮은 학교가 내 동네에 있어 배정받는 것이 좋은 것이다.
슈퍼부동산의 조건을 써놓고 보니 많은 부동산 전문가들이 강조하는 보편타당한 조건들과 거의 흡사한듯 하다. 슈퍼부동산이 별건가? 대부분의 사람들이 살기 편하다고 느끼는 그런 조건들이 많으면 많을 수록 슈퍼부동산으로 인정받을 것이다. 머니머니해도 대부분은 직주거리를 고려하여 주택을 선택하니 자신의 직장과 가까운 거리에 위의 보편적인 조건이 충족되는 집이 있는지를 찾는 것이 좋을 듯 싶다.

 

기타 도시와 주택에 관한 포스팅은 아래 참조

2018/11/19 - [도시와 주택] - 서울 수도권 고시원(원룸텔) 가격과 독방 가격

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김수현 정책실장(사회수석) 프로필-김수현 부동산, 나이, 학력, 전공

 



 

김수현 정책실장(사회수석) 프로필

1962년생이며, 경상북도 영덕에서 출생했다. 올해 나이 57세다. 경북고-서울대 도시공학과 학사-서울대 환경대학원 도시계획 박사를 땄다.

 

 

서울시와의 인연도 깊다. 99년 서울시정개발연구원(현 서울연구원) 연구위원을 시작으로 박원순 시장 당선 이후 서울연구원 원장을 지내면서 서울의 서울로7017과 도시재생사업, 한강사업 등의 정책 싱크탱크 역할을 했다.

김수현 실장의 재산은 2008년 공개 기준 11억 수준이다.

참여정부 시절에 국정과제, 국민경제, 사회정책 비서관으로 활동하며 부동산 정책에 관여했다. 김수현 사회수석의 정책실장 등극은 두 번째 경제분야 및 부동산 분야의 시험대에 오른 셈이다. 참여정부 시설 부동산 정책의 실패를 인정하고 사과했던 그는 두번째 시험을 치루고 있는 샘이다.

출처-머니투데이

 사실 정책실장 자리는 부동산 뿐 아니라 경제 전반에 대해서도 다뤄야 하는 중요한 자리이기 때문에 비경제 출신인 김실장이 경제쪽으로는 약하다는 지적도 있다. 함께 임명된 신임 경제부총리 홍남기의 경제분야 담당으로 일각에서 우려하는 경제분야에 대한 약점은 커버될 것이라는 것이 청와대의 설명이다.

* 박근혜 정부 시절 안종범 경제수석의 경우 성균관대학교 경제학과 교수 출신으로 국정농단 사태에서 주범으로 지목돼 대기업에 774억원을 출연하여 미르, k스포츠재단을 돕도록 한 협의로 징억6년, 벌금 1억원을 구형받았다.

김수현 정책실장의 등극으로 향후 부동산 정책은 어떤 흐름이 나타날까? 부동산카페에서는 여러 주장이 나오고 있다. 일부에서는 김 실장의 인선은 부동산에 호재라고 하고, 또 다른 쪽에서는 강력한 규제를 보여줘 집값이 하락할 것이라는 예측으로 갈리고 있다. 부동산 대책을 17번이나 발표하고도 집값잡기에 실패한 그의 전력을 토대로 부디 부동산 시장이 안정화 되었으면 하는 만은 시민들의 바램이 이뤄질 수 있을지 두고볼 일이다.

 

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  1. 잉여토기 2018.11.11 15:11 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    신임 정책실장 임명으로 경제가 부흥하고 부동산경기 얼음이 잘 녹으면 좋겠네요.

  2. Bliss :) 2018.11.12 02:23 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    문재인 정부의 새로운 경제팀이 잘 뒷받침해주면 좋겠네요 김수현 수석에 대해 잘 몰랐는데 잘 읽고 갑니다. 활기찬 한 주 응원할게요^^

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서울 아파트 시세 가격, 매매동향, 가격 급등아파트1위는 어디?

 



 

서울 아파트 시세 가격, 매매동향

부동산 동향
단기급등 이후에 높은 가격에 대한 부담, 그리고 정부의 부동산 투기수요 억제정책 때문에 매수수요가 줄어들고 전월세 수요가 늘어나고 있다.

 

 

정부는 다주택자를 더 이상 집을 사지 마라며 압박하고 있고, 무주택자에게는 신규아파트 분양시 혜택을 늘리겠다는 신호를 주고 있어 무주택자의 인내심을 연장하게 했다는 분석이다. 전월세를 살면서 기다리면 내집마련의 기회가 올 것이라는 희망을 갖게 된 것이다.

 

 

 

 

출처-경향신문

서울의 아파트는 언제 샀어야 했나?
경향신문은 역대 정부의 아파트 매매가격 변동율을 한국은행과 KB국민은행의 자료를 기초로 분석했다. 서울의 주택가격이 하락해 변동율이 낮았던 시기는 김영삼 정부때와 이명박 정부 때였다. 정책적으로 보면 집값이 떨어지면 당근정책을, 집값이 상승하면 압박정책을 내지만 정책은 언제나 시장을 빗겨가 시장에 혼란만 주는듯 하다.

출처 - 이투데이

박근혜 정부 시절 부동산 시장에 찬바람이 불때 빚내서 집 사라는 대출 정책이 줄을 이었다. 다주택자에 대한 세제혜택을 물론 청약조건도 완화하여 투기수요를 불려 들였다. 하지만 문재인 정부 들어 과열양상이 극도로 치닿은 후에야 기존 정책을 뜯어 고치지만 소는 이미 잃은 후 외양간 고치는 격으로 된 것만 같다.

지난 2년간 집값이 오르자 가장 타격을 받은 세대는 바로 집 없는 청년세대, 가난한 서민들이다. 집값에 밀려 서울에서 서울 외곽의 위성도시로 밀려 나갔다. 직장은 여전히 서울이라 출퇴근이 녹녹치 않다. 서울 집값 상승의 차익은 기성세대가 먹고, 상대적 박탈은 젊고 집 없는 사람들이 받는 세대간, 빈부간 갈등을 낳고 있는 것이다.

주식투자와 마찬가지로 부동산투자자들은 집값은 결국 우상향하며, 떨어지면 정부에서 부양정책을 내놓으며 다시 상승을 이끌 꺼라는 믿음이 강하다.

서울 집값, 서울 아파트 가격은 앞으로 어떻게 될까? 정부의 9.13 대책 이후 집값이 떨어질 꺼라는 예상이 시장을 지배하면서 투자(투기)수요와 실매수자의 구매의욕이 떨어지고 있는듯 하다. 아직도 관망추세, 숨고르기 분석이 있는데 여기에 금리인상 카드가 옳해 안에 실행되면 부동산은 그야말로 진정한 하락세로 접어들 것이다. 지금 현재 스코어 상으로는 1억 오르고 1천만원 내릴까 말까한 상황이다.

 

기타 유용한 포스팅은 아래 참조

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  1. IT세레스 2018.11.10 00:28 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    오르고 내리고 하다보면 강남쪽은 당연히 오를때 팍팍 오르는거 같아요.

  2. Bliss :) 2018.11.11 05:37 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    그러게요 억제 정책을 써도 내린다는 기사가 많이 뜨지만 실상 보면 그렇지만도 않은 듯해요 정부가 노력하고는 있지만 서민 숨통 트이는 기사 보고 싶어지네요 여긴 눈이 펄펄 옵니다 미세먼지 유의하시고 따스한 주말 보내시길요

  3. 2018.11.11 05:40 Permalink Modify/Delete Reply

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부동산투자와 시간, 자금투자

 



 

부동산과 시간, 자금투자
시간과 돈은 유한하기 때문에 아껴쓰기도 해야 하고 효율적으로 쓰기도 해야 한다. 쉬는 시간, 나를 위한 투자나 선물을 위한 돈도 있어야 하지만 이것은 어디까지나 한도가 있다. 자신이 버는 돈과 가지고 있는 시간의 범위 내에서 적절히 분배하고 계획적으로 소비해야 뒷탈이 없다.
​ 

 

과거에는 시간만 있으면 뭘 할 수 있거나 작은 돈으로도 자신이 원하는 시간을 보낼 수 있었다. 하지만 요즘에는 시간이 여유있다 한들 무언가를 하려면 만만치 않은 돈이 필요한 경우가 많다. 취미를 즐기건, 교류활동을 하건 보내는 시간과 비용은 비례하여 올라간다. 내가 사는 집도 마찬가지다. 어디서 어떤 집에서 살든 돈은 든다. 다만, 시간이 지날수록 집이 노후화되어 집값이 제자리 또는 떨어지는 집이 있고, 시간이 지날수록 가치가 높아져 비싸지는 집이 있다.

 

작은 사례로 지인과의 모임을 들 수 있다. 저녁식사를 함께하며 즐거운 시간을 보낸다. 식사비용은 참여자가 나눠 낸다. 다음은 2차로 맥주를 먹으러 갈건지 결정해야 한다. 물론 2차를 갈지의 여부는 시간과 비용에 대한 판단을 해야 한다. 2차를 간다면 귀가시간이 늦어지고 비용(회비+대리운전비 또는 택시비)이 발생한다. 자신의 시간과 돈을 투자할 만한 가치가 있는지의 판단이 필요하다.
이번에는 덩어리가 큰 부동산을 예를 들어보자. 집값에 대한 비관적인 전망에 비중을 두고 집을 사지 않고 전세를 10년간 살았다면 집에 투자한 돈이 없으니 시간도 돈도 제로라고 보기는 어렵다. 결과론적으는 집값은 천정부지로 올랐고 집을 가지고 있었다면 내 집에 대한 방어는 되었을 것이다. 집을 안산 사람들은 상대적으로 손해를 보게 된 것이다. 최근의 폭등세가 아니더라도 집값의 경우 결국 투자시간과 비례하는 성향을 보이기 때문에 내가 살 집을 한채를 되도록 빠른 시기에 갖는 것은 시간의 기회비용을 아끼는 방법일 수 있다. 시간으로 돈을 사는 것이다. 부동산에 시간과 돈을 투자할 것인가는 본인의 몫이다. 물론 이 해석에 대한 전제조건은 집을 산 지역과 집의 종류에 따라 달라질 수 있다. 하지만 수도권의 아파트의 대부분은 물가상승율 이상으로 올랐다. 부동산도 집값과 함께 시간을 들여야 뭔가를 얻을 수 있다.

 

 

​기타 유용한 포스팅은 아래 참조

2018/09/28 - [도시와 주택] - 2018년 하반기 부동산시장 전망-금리인상과 주택담보대출이 관건

2018/09/14 - [도시와 주택] - 9.13 부동산대책 핵심내용 요약, 913대책 보도자료

2018/09/05 - [도시와 주택] - 서울 집값 수도권 부동산 아파트값 전망- 그린벨트 해제, 차량기지 개발

2018/08/26 - [자유로 가는 길] - 미국 금리인상이 한국경제 부동산에 주는 영향 가능성

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2018/07/23 - [도시와 주택] - 압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향

2018/07/20 - [자유로 가는 길] - 전세보증금 반환보증 이행절차 신청방법(내용증명, 소송 안하는 방법)

2018/07/18 - [자유로 가는 길] - 온라인 햇살론 대출자격 신청방법 장단점 정보(서민금융진흥원)

2018/07/11 - [도시와 주택] - 신혼부부를 위한 신혼희망타운 신청자격, 전세자금, 내집마련 대출조건

 

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2018년 하반기 부동산시장 전망-금리인상과 주택담보대출이 관건

 



 

2018년 하반기 부동산시장 전망-금리인상과 주택담보대출이 관건

금리가 오르면 부동산담보대출로 집을 산 사람들이 대출이자에 대한 부담, 차익실현 욕구 증가로 매도할 수 있다. 미국의 금리인상 소식은 대출을 끼고 집을 산 사람들에게 큰 부담을 주고 있다.

 

 

현재 주담대 흐름
특히 작년에 대출을 끼고 산 젊은층들은 대출이자 증가는 공포로 다가올 것이다. 현재 주택담보대출 금리는 4% 중후반대이며, 한국의 기준금리 인상시 주담대 대출금리는 5%를 돌파할 예정이다. 금리인상의 지표는 또 있다. 변동형 주택담보대출 금리의 기준인 잔액기준 코픽스 금리가 2년 9개월 중 최고치를 기록했다.

금리인상이 어려운 이유, 인상이 필요한 이유
금리인상은 해도 걱정 안해도 걱정이다. 기준금리를 결정하는 한국은행 이주열 총재는 기준금리 결정에 대해 거시경제 변수를 고려해야 한다며 금리인상에 신중한 입장이다. 미국은 경제호황을 맞아 2018년도에 3차례 금리를 올렸지만 한국의 경우 고용지수 등 국내 경제상황이 어려워 쉽사리 금리를 올리기 어려운 실정이다. 그렇다고 금리를 안올리기도 어려운 것이 한미의 금리역전폭이 커지면 금융시장에서 금리가 높은 미국시장으로 자금유출이 시작되기 때문이다. 미국은 12월 또 한차례 금리를 인상할 예정이다.

불변의 예상
10월에 금리인상을 안하면 11월에, 11월에도 안하면 1월에는 금리인상을 할 것이다. 미루면 미룰 수록 경제적 충격에 대한 불안감은 커지고 그 중압감으로 기준금리는 인상될 수 밖에 없다. 이미 예방주사는 많이 맞았으니 못해도 내년 1분기 이내에는 금리가 인상될 것이다. 물론 예측일 뿐이지만 말이다.

대출은 고정금리, 예금은 변동금리
금리가 곧 인상될 것이라는 가정 하에서 대출을 받아야 하는 사람들은 변동금리보다는 고정금리가 유리하다. 더 이상 떨어질 일은 없고 오를 일만 남았는데 변동금리로 대출받기에는 부담이 있으니 말이다. 반대로 예금은 당연히 변동금리로 해야 유리하다.

최근 부동산 흐름
서울의 경우 9.13 부동산 대책으로 주택거래가 꽁꽁 얼어붙었다. 매물이 있어도 매수자들 사이에서는 관망세로 돌아 섰기 때문이다. 그래서 매매가격은 급매가 아니면 물량이 소화되지 않는 형국이다.

 

관련 포스팅은 아래 참조

2018/09/20 - [도시와 주택] - 9.13 부동산 대책 이후 부동산 동향...하락세 흐름

2018/09/14 - [도시와 주택] - 9.13 부동산대책 핵심내용 요약, 913대책 보도자료

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Comments

  1. 잉여토기 2018.09.29 00:33 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    미국발 금리인상으로 우리나라도 금리가 조만간 오를 것으로 예측하시는군요.
    주택담보대출 이자가 커지면 대출 끼고 산 집 들에 타격이 오겠네요.
    대출은 고정금리로, 예금은 변동금리로 해야 유리한 때군요.

  2. kangdante 2018.09.29 07:33 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    부동산 불패는
    언제나 실패한 정부정책에서 나오는 것 같아요
    잘 보고 갑니다
    여유롭고 편안한 주말보내세요.. ^.^

  3. 베짱이 2018.09.29 08:09 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    정부가 바뀌어도 일관되게 유지되어야 효과가 있을텐데...
    일단 다음정부때는 풀릴거야 하면서 버티는 심리가 강해서...

  4. Bliss :) 2018.09.30 04:01 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    다들 트럼프를 비난했지만 미국 자국민 입장에서 보면 자국우선주의가 통하는 양상입니다 캐나다도 아니 저희도ㅎㅎㅎ 모기지 끼고 있어 금리인상 여파 앞으로 이어질 듯해요... 해피 주말 되세요^^

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9.13 부동산 대책 이후 부동산 동향...하락세 흐름

 



 

9.13 대책 이후 부동산 동향...하락세 흐름

9.13 부동산 대책이 발표된 지 일주일이 지난 지금 부동산 시장은 어떤 흐름을 보이고 있을까? 한마디로 하락세 조짐이 보이고 있다.

 

 

서울의 부동산일번지 강남의 경우 급매물도 매수자가 쉽게 나타나지 않아 매매가 이루어 지지 않고 있다고 한다. 이런 현상이 지속되면 자연스레 가격하락 흐름이 이어질 것으로 예측하고 있다. 집을 팔고자 하는 이들 중 자금융통 등 급하게 팔아야 하는 매도자는 값을 내려서라도 팔려고 하는데 매수자는 하락을 예상하고 매수를 머뭇거린다면 급매가격이 전반적인 부동산 가격을 끌어 내릴 것이다. 일부지역 부동산에서 이뤄지고 있는 가격담합에 대해 정부가 합동단속 등의 액션을 보이면서 가격담합에 대한 부담도 작용할 것으로 보이고 있다.

 


투자건 실거주건 매수를 원하는 사람들도 하락세에 사고 싶은 사람은 없을 것이다. 정부의 9.13대책이 먹혀 들어가고 있다. 9.13 뿐 아니라 이후 이해찬 당대표가 더 강력한 정책을 쏟아 내겠다고 한 엄포성 발언으로 부동산 시장의 과열이 진정되는 모습을 보이고 있는 것이다.


강남권에서는 종합부동산세의 부담, 공시가격의 현실화 등에 따라 주택을 처분하려는 움직임이 보이고, 비강남권에서는 더욱 강화된 대출규제로 투자심리가 위축되면서 과열이 진정되는 분위기다.

출처-조선일보


곧 발표가 예정된 신규 주택공급 계획 관련하여 서울의 그린밸트 해제에도 관심이 많다. 그린밸트가 해제된 지역의 땅값은 2배 이상 튀기 때문이다. 또한 서룽시-국토부 간의 그린밸트 해제 관련 힘겨루기가 한창이다. 그린밸트를 풀어 주택을 공급하려는 국토부와 풀지 않으려는 서울시의 충돌이 아직 접점을 못찾고 있는 것이다.

 

기타 유용한 포스팅은 아래 참조

2018/09/14 - [도시와 주택] - 9.13 부동산대책 핵심내용 요약, 913대책 보도자료

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Comments

  1. Bliss :) 2018.09.20 16:56 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    이 정도 규제쯤이야...라는 반응도 있던데 그래도 확실히 영향은 있어 보이는 듯해요. 암튼 해도해도 너무 한 집값 내려야 하는 건 맞는 것 같아요. 전세값도 그렇구요. 해피 앱터눈 되세용~^^

  2. 2018.09.20 17:04 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

  3. 2018.09.21 03:04 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

  4. 2018.09.21 11:01 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

  5. 2018.09.21 11:02 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

  6. kangdante 2018.09.23 08:14 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    규제도 좋지만
    시장흐름에 순응하며 물꼬를 다스리는게 정책이 아닐까 합니다..

  7. 잉여토기 2018.09.24 07:50 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    그린벨트 해제 여부도 짚어볼 문제네요,
    규제로 인해 부동산 가격의 다운화가 일어나고 있군요.

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압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향

 



 

압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향
강남 압구정동의 구현대아파트 재건축 추진을 두고 추진위원회와 추진 반대파 간에 갈등을 빚고 있다. 추진위원회의 구성원들은 투자 목적으로 아파트를 사들인 신규 소유자들이고, 반대파는 기존 원 거주민들로 구성되어 있다.

 

 

 

아직까지 조합원 동의율을 50% 이상 확보하지 못해 추진위는 공식적인 활동을 하지 못하고 있으며, 50% 이상의 동의율을 확보하기 위해 노력하고 있다. 그 과정에서 양측간의 폭력사태까지 발생해 경찰 조사가 진행중이며, 양측의 진술이 달라 이를 규명하는데 상당한 시일이 걸릴 것으로 보인다.

 

한편 서울 재건축단지의 하락세는 멈췄다. 정부의 종합부동산세 등으로 주춤했지만 관망하던 투자자들이 저가 매물을 사들이면서 하락세을 끊은 것이다. 박원순 시장의 여의도/용산 개발구상 발표 기대감으로 급매가 빠르게 소진됐으며, 기존 매물을 거둬 들이고 있다.

 

재건축 기대감으로 광명에 있는 철산역 '철산 센트럴 푸르지오'의 인파도 몰렸다. 광명시 철산동 '철산 주공아4단지'를 재건축하는 신축아파트가 바로 철산 센트럴 푸르지오다. 평당 2200만원이다.
이렇틋 노후된 지역에 재건축 또는 재개발으로 새 아파트가 들어서게 되면 새 아파트의 높은 분양가 덕에 시세가 오르는 경우가 있다. 또한 주변환경도 정비되기 때문에 호재로 작용하여 시세가 오르기도 한다.

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  1. Bliss :) 2018.07.24 05:08 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    문정부의 부동산 정책의 효율성이 언제 나타날지 의문입니다. 박원순 시장을 대항할만한 인물이 없다는 것도 있지만 향보가 아쉬운 부분도 없지 않아 있구요. 노회찬 투신 사망 사건은 정말 충격 그 자체였습니다. 노회찬마저...라는 생각도 들면서도 흔치 않은 인물이었기에 허무한 이별이 마냥 아쉽네요. 건강이 최고입니다! 더위 잘 이겨내시길요!

  2. 잉여토기 2018.07.24 15:52 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    압구정 재건축 찬반 여론이 뜨겁군요.
    찬성파와 반대파의 이견을 좁혀 사업 추진하는 데 시간이 필요해 보이네요.

  3. *저녁노을* 2018.07.26 08:20 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    잘 보고갑니다.
    찬반여론이 팽팽하더군요.

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의정부경전철, 우이신설경전철과 부동산 영향, 배차시간 및 노선

 



 

의정부 경전철, 우이신설경전철과 부동산 영향, 진행상황
지하철을 신설 연장하려니 거대한 건설비용 때문에 부담스러웠던 지자체장과 정치인은 경전철로 민심을 사기 시작했다.

 

 

 

 

어차피 민자로 만들어서 직접적인 예산은 투입되지 않으면서 표를 얻을 수 있기 때문에 땅 짚고 헤엄치기 식으로 공약을 내세우며, 임기에는 치적쌓기에 열중을 올렸다. 수익형 민사업으로 추진된 공사는 건설 후 운영사가 30년간 투자비용을 운임으로 회수하고 시에 소유권을 반납하는 형태를 가지고 있다. 정부 및 지자체에서 사회기반시설을 운영할 예산이 부족하여 시작된 사업형태다.

 

우이경전철의 사업비는 9천2백억원 가량 들었다. 서울시의 우이신설경전철은 무리한 추진으로 인해 현재까지 운영에 여러 한계점을 드러내며 이용에 불편을 초래하고 있다. 공사일정을 단축하기 위해 패스트트랙 방식으로 시공과 동시에 설계를 밀어 붙이다가 공사기간이 늘어나고 시공사의 공사 중단이라는 우여곡절 끝에 준공은 되었다.

 

경전철이란 전철의 라이트 버전으로 이해하면 된다. 작은 전철차량이 다니며, 무인자동운전이다. 당연히 중앙에서 관제하는 시스템이다. 무인운전이라 운영경비가 적게 드는 장점이 있는 반면, 승객에게 그만큼 신뢰를 줘야 하지만 우이신설경전철은 그렇지 못하고 있다. 경전철의 발상은 지하철과 버스의 사각지대를 매꾸기 위해 시도하고 있다. 서울/수도권의 변두리 지역을 효과적으로 연결할 목적이었지만 시작부터 엉망이라 기대했던 부동산시장에서 그리 좋은 반응을 얻지 못하고 있다. 심지어 주요역을 연결하는 마을버스보다 밀려 수요조사의 절반에 못미치는 상황을 연출하고 있다. 전철시간대는 자주 있는데 말이다.

 

아래는 우이신설경전철의 배차시간 및 노선이다. 

 

 

하지만 준공 후 전철이 멈추는 등 불안한 운영을 계속하고 있고, 이상이 발생하는 원인조차 파악하지 못하고 있다. 우이신설경전철의 운영사인 우진산전은 경전철 제조사이면서 운영은 처음 맡은 것이라고 한다.
의정부경전철의 경우 작년 운영사였던 의정부경전철이 파산했고 최근 의정부시는 새로운 운영사를 선정하기 위해 서류접수를 받고 있다. 시는 운영시 손실보전을 조건으로 사업자를 모아서 업체의 큰 호응을 얻고 있다.
7곳의 컨소시엄사가 관심을 보이고 있다.  △국민은행-서울교통공사 컨소시엄 △칸서스자산운용-인천교통공사 컨소시엄 △교보악사-RDTK 컨소시엄 △네오트랜스-KDB 인프라 자산운용 컨소시엄 △우리 PE 자산운용 컨소시엄 △신한BNP파리바자산운용 컨소시엄 △한강에셋 자산운용이 입찰을 준비중이다.

 

기타 흥미로운 포스팅은 아래 참조 

2018/06/30 - [길따라 바퀴따라/대중교통 정보] - m7111 최신 배차시간표-운정신도시 광화문 서울역

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Comments

  1. 잉여토기 2018.07.04 01:09 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    의정부경전철 파산했다 뉴스나올 때 경전철 이제 운영 안 하는 거 아닌가 걱정했었는데 다행히 아직까지 경전철 잘 다니고 있어요.

  2. Bliss :) 2018.07.04 07:02 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    오옹~ 30년 뒤에 소유권 이전으로 민자로 운영하는군요. 여기 경전철도 자금 문제로 3월에 개통 예정이었는데 11월로 연기됐어요. 11월도 힘들 것 같다는 말은 돌고....부동산은 이미 역 확정 발표한 순간부터 치솟고 있구요. 여긴 시가 운영하는데 편도당 3천 원이 넘어서...월패스 구입이 아닌 이상 대중교통으로 이곳저곳 다니는게 손해라고 느껴질 때가 있네요. 여긴 다른 해와 달리 체감온도 40도 웃도는 무더위가 지속되고 있어요. 한국 태풍 노선 변경됐다는데 다행인 것 같네요. 오늘도 함께 파이팅해요~^^

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부동산 전세금 반환 보증금 돌려받기 방법, 전세금 반환보증보험

 



 

KBS1 라디오 생생라디오에서 로티스합동법률사무소 최광석 대표와 생활법률 정보를 알려주는 코너를 진행하는데 제가 관심이 있는 부동산 관련 정보가 있어 공부하며 정리해 보았습니다.

이날 주제는 집주인과의 갈등이었습니다. 임대인-임차인 간 여러 갈증상황에서 세입자는 어떻게 대응해야 하는지에 대해 살펴 봤습니다.

 

전세금이 급격히 오를 수록 세입자는 불안할 수밖에 없습니다. 돈을 쥐고 있는 쪽은 집주인이기 때문이죠. 당장 이사갈 시점에서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 가장 당혹스러운 경우입니다.

 

 

집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우

세입자가 이사를 결심하고 다음 이사갈 집을 계약까지 했는데 현재 집주인이 보증금이 없어 다음 세입자가 나타날 때까지 기다려 주라고 합니다. 이 경우 어떻게 할까요?

일단 법적으로는 계약내용을 내용증명으로 고지하고, 불상사가 발생하여 계약금 손실이 발생한다면 현 집주인(임대자)에게 손해배상할 수 있다는 부분을 고지해야 합니다. 소송도 진행할 수 있습니다. 하지만 현실적으로는 소송으로 진행한다는 것이 참 어려운 일입니다. 전세보증금 돌려 받는 것과 계약금 피해 때문에 내용증명 보내고 소송까지 간다는 것이 쉬운 일은 아니지요. 집주인이 돈이 없어 못돌려 주는 것이며, 다음 세입자가 금새라도 나타나는 경우 보증금은 바로 돌려 줄수 있기 때문입니다. 이런 경우는 주로 외진 곳의 주택에서 나타날 수 있습니다. 대중들의 비선호지역이라 세입자 찾기가 어렵기 때문입니다.

 

전세금을 못받는 경우를 대비하여 전세보증금을 안전하게 받을 수 있도록 전세금 반환보증보험이 있습니다. 일종의 전세금 보증을 서는 역할인데요. 이 보험이 세입자에게 좋긴 하지만 심사절차를 통화해야 하며 보험금이 든다는 점도 고려해야 합니다. 보험금은 3억원 2년 계약에 92만원 수준입니다. 어찌보면 좀 아까운 돈이라 생각이 들수도 있겠네요.

 

 

이사갈 때 집주인이 고장난 문고리를 수리하고 퇴거하라고 합니다.

이런 경우 세입자 임의 또는 부주의로 문고리를 고장냈는지 또는 노후화되어 고장냈는지를 확인하여 수리를 요구해야 하는 책임은 집주인이게 있습니다. 소액재판까지 할 수 있긴 하지만 에너지 낭비, 시간낭비이기에 이 경우까지 안가도록 서로 원만하게 대화로 풀어 가는 것이 최선이라 할 수 있겠습니다. 집주인, 세입자 모두 상식적인 사람 만나는 것이 복입니다.

   

 

 

세입자가 보일러를 사용중 고장이 났는데 이건 또 어떻게 해야 하나요?

수리비가 많이 나오거나 심지어 교체까지 해야 한다면 비용은 누가 부담하는 것이죠?

민법상 임대인은 임차인에게 집을 수익에 적합하도록 운용해야 한다고 규정되어 있습니다. 보일러가 수익상 필요한 시설이죠. 그래서 보일러의 하자는 임대인, 집주인이 책임지고 수리해야 하며 그 비용 또한 집주인이 부담해야 합니다.

 

전세계약하여 거주하다가 계약만료 6개월을 남기고 사정상 이사를 가야 합니다.

부동산 복비(중개수수료)는 누가 부담해야 하나요?

세입자가 계약기간을 임의파기하는 것이기 때문에 세입자가 부담하는 것이 맞습니다. 다만 주인과 합의가 되면 복비는 안내도 될 수 있습니다.

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Comments

  1. 카멜리온 2017.04.18 10:16 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    저도 세입자로 살다보니 집주인이랑 보증금 문제가 몇번 있었어요. 매번 스트레스더군요. 임대업하는 투기꾼들이 많은데 당장 유용할 현금이 없어서 세입자 나타나야 돌려줄 수 있다고... 말이 안되는거죠. 보증금은 말 그대로 세입자가 보증형태로 내는 돈인데 그거로 다른 장사를 하고 정작 돌려줘야할 때 못돌려준다는건 어불성설이죠. 물론 실제론 유용자산이 있음에도 세입자가 없너서 공실이 되었을 때의 손해를 보지 않으려고 그러는 경우가 대부분이겠지만요. 여하튼 빨리 부동산 거품좀 꺼졌으면 좋겠네요.

    • 레오나르토드 2017.04.19 07:57 신고 Permalink Modify/Delete

      제가 만약 임대사업자가 된다면 이점 명심해야 겠습니다. 현실적인 세입자 입장에서의 문제를 잘 알겠습니다.

      부동산은 내릴 것 같고, 내려야 한다고 생각했지만 웬걸 더 오른 느낌이네요. 모두가 예상하는 악재는 더이상 악재가 아닌듯 하네요.

  2. Bliss :) 2017.04.18 23:46 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    보일러 수리와 계약 이전의 파기는 저도 궁금했는데 흥미롭네요. 이런 상식들을 알아두면 참 좋은데^^;; 평소에는 몰척하다가 여기서 주섬주섬해봅니다.ㅎㅎㅎ 행복과 건강으로 꽉 찬 나날 이어가세요오^^

    • 레오나르토드 2017.04.19 07:58 신고 Permalink Modify/Delete

      문제가, 변수가 안생기는 것이 최선이긴 하지만 문제가 생겼을 경우 잘 풀어 가는 것이 우리네 인생의 숙제가 아닌가 싶습니다.

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2017년 공인중개사(공인중계사X) 시험과목 시험일정 원서접수 기출문제

 



 

많은 분들이 미래를 위한 대비로 준비하는 자격증인 공인중개사(공인중계사X) 시험과목 및 시험일정, 원서접수 일정, 2016년 기출문제를 알아 보자.

참고로 작년 2016년 합격률은 1차 26%, 2차 31% 수준이었다. 기사시험 만큼의 시험이라 생각하고, 법무사, 관세사 시험보다는 덜 어렵다는 주관적인 느낌은 있지만 물론 개인차에 의에 체감수준은 다른 것이라 생각한다.

 

2017년 공인중개사 시험일정

 올해 시험은 1차, 2차 원서접수를 8.14~23 기간에 실시하고 시험은 10.28(토)에 시행한다. 약 한달 뒤인 11.29에 합격자를 발표한다. 공인중개사 시험은 특이하게도 같은 날 접수/시행/발표를 한다.

공인중개사 홈페이지(www.Q-net.or.kr/site/junggae) 회원가입 원서접수

 참고로 말씀드리자면 원서접수는 초반에 하는 것이 좋다. 토익시험과 비슷하게 미리 신청해야 자신이 원하는 수험장에서 응시할 확율이 높다.

 

2017년 공인중개사 시험과목

시험과목은 주로 법적인 사항(내용)이 많다.

구 분

시 험 과 목

시 험 범 위

출제비율

1차 시험

(2과목)

- 부동산학개론

(부동산감정평가론 포함)

1. 부동산학개론(세부내역 하단 참조)

85%내외

2. 동산감정평가론(세부내역 하단 참조)

15%내외

- 민사특별법 부동산 중개에 관련되는 규정

1. 민법의 범위

1) 총칙 중 법률행위

2) 질권을 제외한 물권법

3) 약법 중 총칙매매교환임대차

85%내외

2. 민사특별법의 범위

1) 주택임대차보호법

2) 합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

3) 가등기담보 등에 관한 법률

4) 동산 실권리자명의등기에 관한 법률

5) 상가건물 임대차보호법

15%내외

2차 시험

(3과목)

- 인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 중개실무

1. 공인중개사법

2. 부동산 거래신고에 관한 법률

70%내외

3. 중개실무

30%내외

- 부동산공법 중 부동산중개에 관련

되는 규정

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

30%내외

2. 도시개발법

3. 도시 및 주거환경정비법

30%내외

4. 주택법

5. 건축법

6. 농지법

40%내외

- 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 부동산 관련 세법

1. 부동산등기법

30%내외

2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 2장 제4절 및 제3

30%내외

3. 부동산 관련 세법

(상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외)

40%내외

 

 

부동산학개론의 시험범위

구 분

목 차

1. 부동산학 총론

1) 부동산의 개념과 분류 2) 부동산의 특성(속성)

2. 동산학 각론

1)부동산경제론

부동산의 수요와 공급 부동산가격이론

부동산의 경기변동

2)부동산시장론

부동산시장 입지 및 공간구조론

3)부동산정책론

동산정책의 의의 및 기능 토지정책

주택정책 부동산 조세정책

4)부동산투자론

부동산투자 이론 부동산 투자분석 및 기법

5)부동산금융론

부동산 금융증권론

6)부동산개발

및 관리론

부동산 이용 및 개발 동산 관리 부동산 마케팅

3. 부동산 감정평가론

감정평가의 기초이론 감정평가방식 부동산가격공시제도

 

2016년 기출문제

5지선다형 객관식으로 1차, 2차 다 출제된다. 자세한 내용은 2016년 기출문제를 다운받으시기 바란다.

2016년 제27회 공인중개사 국가자격시험 정답.hwp

공인중개사-1차 A형.pdf

공인중개사-2차 A형.pdf

 

 

2017년도부터 2차 시험 시간을 분리하여 운영한다. 150분이 너무 길어 2과목 100분, 1과목 50분씩 분리하여 시험을 본다.

합격기준

합격기준은 매 과목 40점 이상(과락 운영), 평균점수 60점 이상 득점한 자로 한정한다.

1차에 불합격한 자가 2차에 합격하여도 1차를 무효처리하기 때문에 1차시험 합격에 주력을 두고 하는 것이 좋다.

1차 시험만 합격시 다음해에 한해 1차 시험을 면제해 주고 2차시험만 합격하면 된다.

공인중개사 공부방법

 공인중개사는 학원, 동영상, 책으로 공부방법이 분류된다. 과목 및 기출문제를 보고 전혀 감이 없고 어렵게 느껴지시는 분들은 비싼 비용을 들여 학원을 다니면서 공부하시기를 권하며, 조금 할만한 느낌을 받으신다면 동영상을 보며 공부하면 된다. 건축 전공자이거나 공부머리가 있으신 분들은 책이나 기출문제 유형분석을 통해 공부하면 좋은 결과를 낼수 있으리라 판단된다. 합격율이 25~30%선이라 해도 허수가 많으며 절대평가이기 때문에 자신이 공부한 만큼 당락이 결정되는 자격시험이다. 이왕 공인중개사 자격취득에 마음을 먹은 분들이라면 자신감을 가지고 도전해 보시기 바란다.

 

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Comments

  1. IT세레스 2017.03.08 18:39 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    공인중개사 알면은 더 좋지만 문제를 보니 정말 어렵게 느껴지네요.
    수험생 여러분들 에게 화이팅을 외치고 싶습니다.^^

  2. Bliss :) 2017.03.09 05:02 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    레오나르토드님 혹시 도전!하시는건가요? 먼 사돈친척이 거의 20년을 백수로 지내다가 부동산에서 알바처럼 매일 출근하면서 자격증을 따더니 지금은 건물주가 되었네요. 역전 인생은 드라마에서나 나올 줄 알았는데 주변에서도 있더라구요^^ 대학 다닐 때에도 공인중계사뿐만 아니라ㅎㅎㅎ 공인 중개사 자격증이 붐이었는데...투자 대비 내실이 괜찮은 직업군 같아요. 왠지 레오나르토드님은 시험보시면 단번 합격할 것 같은 느낌이 드네요 ㅎㅎㅎ 환절기에 감기 조심하세요^^

    • 레오나르토드 2017.03.16 09:17 신고 Permalink Modify/Delete

      응원 감사합니다.

      저는 사실 사시를 염두해 두고 있긴 하나....여건이 안좋아 포기하고 공인중개사 시험을......

      그냥 관심 있어서 정리해 봤어용^---^

  3. peterjun 2017.03.09 17:13 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    제 동생이 부동산에 관심이 많아 짬 나는대로 공부를 하더군요.
    아직 시험볼 시기는 아닌데...
    bliss님 말씀처럼 준비하고 계신가요? ^^
    부동산에 관심이 많으시니... 어쩐지 그럴 것 같아요.

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