617 부동산대책 전세대출 규제정책 분석(조정대상지역, 투기과열지구)

 

 

 

정부의 부동산 정책이 또 발표되었습니다. 코로나와 대북리스크가 증가하고 있음에도 부동산 상승 기조 속에서 정부의 부동산규제 정책이 나왔습니다.

이번 부동산정책의 요점

과열지역의 투기수요를 차단하기 위해서 조정대상지역 및 투기과열지구를 추가지정하였습니다. 또한 서울의 주요 개발호재지역에 토지거래허가구역으로 지정하여 별도관리합니다. 부동산 투기세력에 대해 조사체계를 강화할 방침입니다. 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 또한 강화할 예정입니다.

정비사업(재개발, 재건축)의 진행을 억제하기 위해 안전진단 요건을 강화하고 거주요건을 강화하기로 하였습니다. 재건축부담금 규제에 대해서는 개선하기로 했습니다.

요즘 법인을 이용하여 부동산투기가 일어난다는 판단 하에 주맥 매매/임대사업자의 대출을 규제하기로 하였고, 법인의 주택 종부세를 인상하고, 종부세 공제를 페지합니다. 기타 법인을 통해 일어나는 부동산거래에 대해 조사나 세법을 강화하여 법인 부동산거래를 억제하기로 방침을 세웁니다.

마지막으로 12.16 부동산 대책의 후속조치를 이행하고 일부 수도권 주택공급을 장려하기로 합니다.

 

서울의 강화된 규제 속 규제지역​

서울국제교류협력지구에 대해 토지거래허가구역으로 지정하는 것은 이 지역 인근에 투기가 일어나고 있다는 반증입니다. 잠실MICE 관련지역인 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동의 경우 국토부에서 부동산거래를 기획조사 형태로 강화합니다. 용산정비창 관련한 용산구 한강로동, 이촌동, 원효로동, 신계동, 문배동 등도 거래에 대한 조사를 강화한다고 합니다.

주택담보대출 및 전세자금대출 규제

또한 갭투자 차단을 위해 규제지역의 주택담보대출 및 전세자금대출을 어렵게 만들었습니다. 나중에 보시면 아시겠지만 수도권 거의 대부분이 규제지역으로 지정이 되었습니다. 주택임대사업자 및 매매사업자, 법인의 세금 및 대출에 대해 규제를 강화하는 것이 이번 규제의 핵심 중 하나입니다.

2020/06/09 - [자유로 가는 길] - 부동산투자, 채권투자, 금투자 쉽게 하는 방법(ETF주식투자)

 

부동산투자, 채권투자, 금투자 쉽게 하는 방법(ETF주식투자)

부동산투자, 채권투자 쉽게 하는 방법(ETF주식투자) ​ 사람들은 기본적으로 세가지의 경제패턴을 가지고 삶을 살아 갑니다. 투자, 지출, 수입입니다. 직장인이라면 수입과 지출은 거의 고정적입

pajustory.tistory.com

2020/06/11 - [자유로 가는 길] - 소액 부동산투자, 고배당주 롯데리츠 신한알파리츠 주식투자

 

소액 부동산투자, 고배당주 롯데리츠 신한알파리츠 주식투자

소액 부동산투자, 고배당주 롯데리츠 주식투자 ​ 요즘 부동산 가격이 너무 많이 올라 부동산투자하기에 너무 부담이시죠? 불안해서 부동산투자는 하고 싶은데 투자금이 작아 못하고 계신가요?

pajustory.tistory.com

2019/12/15 - [도시와 주택] - 종부세 기준, 종합부동산세 계산방법, 대상, 절세방법(공동명의)

 

종부세 기준, 종합부동산세 계산방법, 대상, 절세방법(공동명의)

종부세 기준, 종합부동산세 계산방법 ​ 종합부동산세란? 부동산을 가지고 있으면 재산세를 내는데 이 세금을 보유세라고 합니다. 부동산을 살때 취등록세, 보유하고 있으면 보유세, 팔때 양도�

pajustory.tistory.com

 

조정대상지역 추가지역

이번에 투기과열지구로 추가된 지역은 동탄2, 용인수지/기흥, 의왕, 군포, 구리, 안산단원, 안양, 성남수정, 수원입니다. 인천 연수구, 남동구, 서구도 추가되었으며, 지방으로는 대전 동구, 중구, 서구, 유성구가 추가되었습니다.

이번에 조정대상지역으로 추가된 지역은 고양시, 남양주, 화성시, 군포시, 안성시, 부천시, 안산시, 시흥시, 용인처인, 오산시, 평택시, 광주시, 양주시, 의정부시입니다. 지방으로는 청주가 추가되었습니다.

조정대상지역이나 투가과열지구는 다음과 같은 규제를 받고 있었습니다.

2주택 이상시 주담대 금지, 시가 9억원 초과주택 구입시 실거주목적 외 주담대 금지 등입니다. 단, 조정지역의 1주택이나 무주택인 세대가 기존주택을 2년 이내 처분하거나 전입할 시는 예외입니다. 투기지역은 1년 이내로 강화됩니다.

하지만 이번 강화된 정책으로 규제지역 내 주담대를 받으며 구입하는 건의 경우 주택가격 상관없이 6개월 내 전입이 의무화됩니다. 또한 1주택자가 규제지역 내 주택담보대출을 통해 주택을 구입하는 경우 6개월 내 기존주택을 처분하고 전입해야 합니다. 보금자리주택담보대출을 받는 경우 3개월 내 전입하고 1년 이상 실거주를 해야 합니다. 투기지역 및 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 보증을 못하게 합니다.

세금 관련해서는 조정지역의 경우 2주택자에게 양도세 10%가 중과되며, 3주택자는 20%가 중과됩니다. 이때 분양권도 주택수에 포함됩니다.

마지막으로 3억원 이상 주택 취득시 규제지역 모두 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 했었으나, 이번 정책으로 거래가와 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 투기과열지구는 9억원 초과시 증빙자료를 제출하게 되어 있었으나, 이번 정책으로 거래가 상관없이 무조건 증빙자료를 제출해야 합니다.

 

 



Leave a Comment

 



 

부동산과 시간, 자금투자
시간과 돈은 유한하기 때문에 아껴쓰기도 해야 하고 효율적으로 쓰기도 해야 한다. 쉬는 시간, 나를 위한 투자나 선물을 위한 돈도 있어야 하지만 이것은 어디까지나 한도가 있다. 자신이 버는 돈과 가지고 있는 시간의 범위 내에서 적절히 분배하고 계획적으로 소비해야 뒷탈이 없다.
​ 

 

과거에는 시간만 있으면 뭘 할 수 있거나 작은 돈으로도 자신이 원하는 시간을 보낼 수 있었다. 하지만 요즘에는 시간이 여유있다 한들 무언가를 하려면 만만치 않은 돈이 필요한 경우가 많다. 취미를 즐기건, 교류활동을 하건 보내는 시간과 비용은 비례하여 올라간다. 내가 사는 집도 마찬가지다. 어디서 어떤 집에서 살든 돈은 든다. 다만, 시간이 지날수록 집이 노후화되어 집값이 제자리 또는 떨어지는 집이 있고, 시간이 지날수록 가치가 높아져 비싸지는 집이 있다.

 

작은 사례로 지인과의 모임을 들 수 있다. 저녁식사를 함께하며 즐거운 시간을 보낸다. 식사비용은 참여자가 나눠 낸다. 다음은 2차로 맥주를 먹으러 갈건지 결정해야 한다. 물론 2차를 갈지의 여부는 시간과 비용에 대한 판단을 해야 한다. 2차를 간다면 귀가시간이 늦어지고 비용(회비+대리운전비 또는 택시비)이 발생한다. 자신의 시간과 돈을 투자할 만한 가치가 있는지의 판단이 필요하다.
이번에는 덩어리가 큰 부동산을 예를 들어보자. 집값에 대한 비관적인 전망에 비중을 두고 집을 사지 않고 전세를 10년간 살았다면 집에 투자한 돈이 없으니 시간도 돈도 제로라고 보기는 어렵다. 결과론적으는 집값은 천정부지로 올랐고 집을 가지고 있었다면 내 집에 대한 방어는 되었을 것이다. 집을 안산 사람들은 상대적으로 손해를 보게 된 것이다. 최근의 폭등세가 아니더라도 집값의 경우 결국 투자시간과 비례하는 성향을 보이기 때문에 내가 살 집을 한채를 되도록 빠른 시기에 갖는 것은 시간의 기회비용을 아끼는 방법일 수 있다. 시간으로 돈을 사는 것이다. 부동산에 시간과 돈을 투자할 것인가는 본인의 몫이다. 물론 이 해석에 대한 전제조건은 집을 산 지역과 집의 종류에 따라 달라질 수 있다. 하지만 수도권의 아파트의 대부분은 물가상승율 이상으로 올랐다. 부동산도 집값과 함께 시간을 들여야 뭔가를 얻을 수 있다.

 

 

​기타 유용한 포스팅은 아래 참조

2018/09/28 - [도시와 주택] - 2018년 하반기 부동산시장 전망-금리인상과 주택담보대출이 관건

2018/09/14 - [도시와 주택] - 9.13 부동산대책 핵심내용 요약, 913대책 보도자료

2018/09/05 - [도시와 주택] - 서울 집값 수도권 부동산 아파트값 전망- 그린벨트 해제, 차량기지 개발

2018/08/26 - [자유로 가는 길] - 미국 금리인상이 한국경제 부동산에 주는 영향 가능성

2018/08/25 - [도시와 주택] - 공덕역 오피스텔 투자수익의 현실, 수익형 오피스텔 분양가 대비 현재가

2018/08/09 - [자유로 가는 길] - 새희망홀씨 대출조건과 심사통과 방법

2018/07/23 - [도시와 주택] - 압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향

2018/07/20 - [자유로 가는 길] - 전세보증금 반환보증 이행절차 신청방법(내용증명, 소송 안하는 방법)

2018/07/18 - [자유로 가는 길] - 온라인 햇살론 대출자격 신청방법 장단점 정보(서민금융진흥원)

2018/07/11 - [도시와 주택] - 신혼부부를 위한 신혼희망타운 신청자격, 전세자금, 내집마련 대출조건

 

 

 



Leave a Comment

 



 

9.13 부동산대책 핵심내용 요약, 913대책 보도자료
9.13 주택시장 안정대책 살펴보기

 

 

 

- 은행대출 규제로 부동산 투기를 최대한 막겠다.
- 투기지역 내 살 집 한채만 가지고 있어야.
9.13대책이 발표되었다. 일단 가장 주목할 만한 규제정책은 규제지역, 투기지역, 과열지구, 조정대상지역 내 유주택자는 주택담보대출을 한푼도 못받도록 막았다. 무주택세대는 주담대가 가능하다. 투기지역/과열지구는 LTV 40%까지, 총부채상환비율(DTI)는 40%까지로 기존 대책에서 변동이 없다. 조정대상지역은 각각 60%, 50%다. 

 

 

 

 

2주택자 허용예외
단순이사인 경우 2년 내 기존주택을 처분하면 예외적용된다. 또한 취학, 근무, 1년 이상 치료, 학교폭력으로 인한 전학 사유는 조건부 허용된다.
임대사업대 대출규제
투기지역/투기과열지구의 주담대 LTV는 40%가 적용되며, 기존 주담대가 있는 임대사업자가 투기지역에서 담보대출을 받는 것은 불가하다.
분양권/입주권 소유자 청약시장에서 제외
분양권과 입주권이 주택으로 인정되어 무주택자를 대상으로 한 청약에서 제외하기로 했다. 또한 추첨제 청약 당첨자를 뽑는 제도에서 무주택자를 우선 추첨 후 잔여물량이 있을 시 유주택자를 선정하는 것으로 변경되었다.

 

주택공급 확대
공급도 늘리는 정책이 있다. 수도권 공공택지 내 30곳에 30만가구가 공급된다. 1가구 3인 기준 90만명이 거주할 수 있는 공급량이다. 신도시 한개의 인구수를 위한 주택을 공급하는 것이다. 신규택지는 조간만 발표한다고 했다. 아무래도 저번 그린벨트 해지 지역 관련 정보유출 관련 파장을 우려해 발표를 조금 늦추는 것이 아닌가 싶다.

 

종합부동산 세율 인상
시가 18~23억원의 1주택 소유자에 대해 종부세를 0.1~1.2% 인상하여 최고 3.2%까지 올린다. 시가 37억의 아파트 2채를 가진 사람의 종부세는 393만원에서 1353만원으로 늘어난다.

 

향후 추가 예상대책
금일 이낙연 총리도 언급했듯이 초저금리 시대를 벗어나야 시장의 유동자금이 부동산으로 몰리지 않을 거라는 예측이다. 따라서 금리가 단계적으로 올라 유동자금의 흐름을 둔화시킬 것이다. 이것으로 부동산이 잡힐 지는 모르나 또 다른 역효과가 나타날 가능성도 있다.
이번 대책을 보면 참 당연한 것인데 편법과 술수를 모르면 아는 사람들에게 당하고 살았구나 라는 생각을 한다. 많은 서민들의 반응은 당연한 대책이 이제 나왔음을 한탄한다. 유주택자가 저금리 주담대를 이용하여 여러 아파트를 사고 팔며 부를 축적했다. 분양권을 사고 팔아 피를 통한 수익을 창출하고 무주택기간은 한정없이 늘어나는 구조였다. 불법도 편법도 아닌 합법적인 재테크 기법이었다. 잘 사는 부자들은 이렇게 과감한 투자로, 남들보다 한발 앞서가는 투자로 부를 축적했다.

 

기타 부동산 관련 포스팅은 아래 참조

2018/09/05 - [도시와 주택] - 서울 집값 수도권 부동산 아파트값 전망- 그린벨트 해제, 차량기지 개발

2018/08/26 - [자유로 가는 길] - 미국 금리인상이 한국경제 부동산에 주는 영향 가능성

2018/08/09 - [자유로 가는 길] - 새희망홀씨 대출조건과 심사통과 방법

2018/07/23 - [도시와 주택] - 압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향

2018/07/20 - [자유로 가는 길] - 전세보증금 반환보증 이행절차 신청방법(내용증명, 소송 안하는 방법)

2018/07/18 - [자유로 가는 길] - 온라인 햇살론 대출자격 신청방법 장단점 정보(서민금융진흥원)

2018/06/26 - [자유로 가는 길] - 보금자리론(서민 부동산담보대출) 금리 신청방법 자격조건

2018/06/24 - [자유로 가는 길] - 2018 디딤돌대출 지원자격과 신청서류 방법, 금리는?

2018/06/03 - [도시와 주택] - LH 향동지구A-3(A3) 공공분양 청약조건 살펴보기

2018/05/26 - [도시와 주택] - 항동 3단지 공공분양 장점단점 분석

 

 

 



Leave a Comment

이전 1 다음

to Top