우리동네파주일산이야기

서울 부동산 갭투자 후폭풍, 파산과 깡통전세, 경매시장

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지방의 부동산 침체로 인해 갭투자를 무리하게 한 임대사업자의 파산소식이 전해 졌습니다. 그런데 최근 JTBC의 취재결과 서울에서도 빌라 갭투자로 수백채를 사들였던 집주인이 빌라 세입자의 전세금을 돌려주지 못해 문제가 되고 있는 것으로 전해지고 있습니다. 과연 이 현상이 침소봉대인지, 위험의 징조인지는 독자분들이 판단하셔야 겠습니다.

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갭투자 수법

임대사업자에 등록 후 서울의 빌라를 전세를 끼고 수백채를 매입합니다. 신축빌라의 전세는 젊은층에게 인기가 좋습니다. 전세자금대출 등을 이용해 전세를 살면 월세보다 저렴하게 주거지를 마련할 수 있습니다. 빌라는 아파트와는 다르게 시세형성이 잘 안되는 것을 악용하여 매매가를 올려 계약하는 '업계약'을 하기도 했다고 합니다. 예를 들어 2억짜리 신축빌라를 2억5천만원으로 매매한 것처럼 계약서를 작성하고 등기부등본에 올리면 실제 2억짜리 빌라가 2억5천만원으로 등기되는 것입니다.

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세입자들의 피해

부동산 가격의 폭등에 따른 정부의 강력한 부동산 규제정책으로 인해 빌라 매매가가 조정을 받습니다. 갭투자 금액이 얼마 차이가 안난 채로 전세를 들어간 세입자는 금새 매매금액보다 높은 전세금으로 불안을 떨게 됩니다. 깡통전세가 생기게 되죠. 이런 상황에서 집주인이 부도, 파산 등으로 전세금을 돌려주지 못하게 되면 집은 경매를 진행하게 되는데 본인이 낙찰을 받는다 해도 경매가가 전세금보다 낮게 되면 전세금의 일부를 떼이게 됩니다. 경매진행에 시간도 오래 걸릴 뿐더러(보통 6개월~1년 소요) 원치 않는 주택매매로 피해를 보게 됩니다. 청약의 기회 상실, 1가구 2주택 등의 피해는 고스라니 세입자가 떠안게 되는 것입니다.

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부동산 광풍의 폐해

너도 나도 갭투자로 집을 사라고 권하던 시절이 불과 1~2년 전입니다. 부동산은 자고 일어나면 몇천만원씩 오르고, 그것도 없어서 못살 정도였습니다. 일년만에 일억원이 오른 곳이 서울지역의 아파트 태반이었습니다. 아파트 1억원짜리를 1천만원에 살수 있었습니다. 부동산 상승기에는 빚을 내서라도 사면 돈이 되서 너도 나도 대출을 받아 갭투자를 했습니다. 대출이자는 부동산 시세차익으로 갚을 수 있었지만 지금은 다릅니다. 갭투자한 부동산이 시세하락하면서 자산의 손실 뿐 아니라 대출이자에 대한 부담이 커진 것입니다. 이러한 현상이 부동산 가격 하락 중 연쇄적으로 일어 난다면 부동산시장은 심한 조정이 일어날 수 있습니다.

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전세금 보호방법

전세 임대차계약시 등기부등본에서 소유권, 저당권, 전세권, 가압류, 담보대출 현황 등을 살펴야 합니다. 계약 직후 임차임의 전세보증금에 대항력을 갖출 수 있도록 동사무소에서 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고가 힘들면 전세권 설정하는 방법도 있습니다.

다음 방법으로는 전세금반환보증보험이 있습니다. 보험료를 연간 몇십만원 내야 하지만 혹시 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 전세금을 보증기관에서 대신 돌려줍니다.

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불법사채이자, 채권추심 종류 및 대응방법은 법대로 하자

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대부업체에서 돈을 빌리는 일은 불법이 아닙니다. 요즘에는 대다수의 대부업체가 사업자등록을 하고 법을 준수하며 운영하고 있습니다. 대부업체는 나름의 금융기관 역할을 하며 돈이 필요한 분들에게 리스크를 안고 신용대출 또는 담보대출을 해 드리고 있습니다.

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문제는 미등록된 불법대부업체입니다. 정부 추산 50만명이 넘는 서민들이 불법사금융을 이용하여 피해를 보는 경우가 발생하고 있습니다. 불법대부업을 이용하는 사람들이 다들 저소층은 아님니다. 통계에 따르면 월급 600만원 이상의 고연봉자들도 불법사금융을 이용하는 것으로 확인되었습니다. 불법사금융 이용연령대는 40~50대가 절반 이상이었으며, 60대 이상 고령층도 26%로 상당히 높았습니다.

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불법대부, 사채 유형

당연히 불법이라 하면 문제되는 것이 이자입니다. 현재 법정 최고이자율은 24%이며 이를 초과해서 이자를 받을 수 없습니다. 하지만 불법사채 등을 쓰는 사람들은 그 어디에서도 돈을 빌릴 곳이 없어 거기까지 손을 벌리는 것입니다.

그리고 또 하나는 돈을 못갚은 경우 영화에서 봄직한 폭행, 공갈협박을 통해 원리금을 갚도록 한다는 점입니다. 물론 채무자도 이러한 행위가 불법인 줄은 알면서도 자신의 처지, 그리고 협박 등이 두려워 신고하지 않고 시달린다는 점입니다.

당장 생활비, 유흥비 명목으로 돈이 필요한데 이미 금융권, 현금서비스 등으로 빚더미에 앉자 돈 빌릴 곳이 마땅치 않습니다. 그러던 중 길바닥에 떨어진 '급전대출' 명함찌라시를 발견합니다. 일주일 뒤 원리금 50만원을 상환하는 조건으로 대출을 진행했고 선이자 20만원을 공제한 30만원을 받고 필요한 곳에 썼습니다. 하지만 약속한 일주일 뒤 돈을 마련할 방법이 없어 한달 뒤 지인을 통해 돈을 빌려 연체금과 함께 400만원을 갚았지만 연체금이 늘어 났다며 600만원을 추가로 갚으라는 협박을 받고 있습니다. 결론적으로 30만원을 빌려 쓰고 1천만원을 갚으라는 불법대부업체의 협박에 시달리고 있는 것입니다.

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이럴 때 대처하는 방법은

법정 이자율 24%에 대해 통지하고, 대출수수료 등은 대출원금에서 제외해야 한다고 말해야 합니다. 계약서 및 원리금 상환내역서는 본인이 챙겨서 관련기관에 신고시 증빙자료로 제출해야 합니다.

금융감독원에 상담을 받아 보십시요.

불법사금융피해 신고센터

국번없이 1332로 바로 전화 걸어 보세요.

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대출알선, 브로커의 대출수수료

인터넷으로 '햇살론', '새희망홀씨대출' 등 서민을 대상으로 한 정부지원 대출상품을 검색하면 다양한 정보가 나옵니다. 그 중 대출을 알선해 주겠다는, 컨설팅해서 대출이 나오게 도움을 주고 수수료를 요구하는 업체 또는 개인이 있는데 이는 원천적으로 불법입니다. 해당 대출상품은 시중은행이나 서민금융진흥원에서 자세한 상담을 받을 수 있고 상담비나 컨설팅비 명목으로 수수료를 요구하지 않습니다.

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불법 채권추심 유형

반복적으로 자신이 위치한 곳에 찾아오는 것은 불법입니다. 또한 야간인 21시~아침8시까지 방문해서 빚을 독촉하는 것도 불법입니다. 가족 등 채무자의 지인에게 채무 관련 사항을 알리며 빚을 독촉하는 것도 불법입니다. 시대가 많이 바꿔서 대부업자 입장에서는 빌려준 돈을 받아야 하는데 채무자에게 공포심이나 불안감을 유발하면서 받을 수는 없도록 법(채권의 공정한 추심에 관한 법률)에서 보호하기 때문에 대부업업자들도 요즘에는 신용대출은 대단히 신중히 판단하며, 담보대출을 하는 편입니다.

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