우리동네파주일산이야기

주택 지분 취득시 취득세, 공유지분 재산세 산정기준

2017년 판례에서는 두 사람 이상이 한 집을 공유하면서 매입한 경우에 대해 설명하고 있어요. 예를 들어, 두 사람이 10억원짜리 아파트를 반씩 나눠서 샀다고 가정해볼게요. 이런 경우, 그들이 취득세를 내야 할 때 전체 아파트의 가치를 기준으로 세금을 내야 한다고 했어요. 그리고 그 취득세의 50%만 내면 되죠.

그렇지만, 아파트 전체의 가격이 10억원 이상이고 크기도 일정 수준 이하인 경우, 적용되는 세율이 달라져요. 이 경우에는 더 높은 세율이 적용되어 세금이 더 많이 나올 수 있어요.

이외에도, 재산세도 마찬가지로 전체 아파트를 기준으로 계산된 후에 각자의 지분에 맞게 부과됩니다. 그래서 집을 1/2씩 가진 경우에도 세금이 줄지 않고요.

하지만 집을 팔 경우에는 양도소득세를 내야 합니다. 이 때는 각자가 기본공제를 받을 수 있고, 양도 차익에 따라 세율이 결정되는데, 지분에 따라서 세율이 적용됩니다.

그리고 한 가정에 한 집을 소유하는 경우에는 일정 기간 동안 보유하면 비과세 혜택을 받을 수도 있어요.

2024.01.02 - [도시와 주택] - 주택 아파트 부동산 법원경매시 변경사유, 취소이유, 가능성 예측방법

2024.03.03 - [자유로 가는 길/배당주, 성장주 주식투자] - 슈퍼개미 남석관 보유주식 프로필(전업투자방법, 꿀팁) 손실없는 투자원칙, 실전 주식투자의 정석 저서책

2023.08.21 - [도시와 주택] - 2023년 하반기 부동산 세제개편, 다주택자 취득세, 양도세 완화내용(국회 입법통과 필요)

비조정대상지역의 취득세

기존 무주택 1% ~ 3%

기존 1주택 1% ~ 3%

기존 2주택 8%

기존 3주택 이상 12%

조정대상지역의 취득세 산정

조정대상지역에 이미 1채의 주택을 가지고 있는 사람이 비조정대상지역에서 3억원짜리 아파트를 사는 경우, 그 아파트의 가치에 따라 취득세율이 달라집니다. 이 경우 3억원짜리 아파트에는 1%의 세율이 적용됩니다. 따라서 취득세는 3억원의 1%인 300만원이 됩니다.

주거용 오피스텔 취득

주거용 오피스텔을 취득할 때는 오피스텔이 주거용인지 상업용인지가 확정되지 않으므로, 건축물 대장상의 용도대로 건축물 취득세율인 4%가 적용됩니다.

1세대는 주민등록법에 의해 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 의미합니다. 다만, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여도 1세대로 간주됩니다.

미혼인 30세 미만의 자녀가 취업하여 소득이 있는 경우에도, 그 자녀의 소득이 중위소득의 40% 이상이면 부모와 구분하여 별도의 세대로 간주됩니다.

부모님을 동거봉양하기 위해 세대를 합가하는 경우, 65세 이상의 직계존속과 자녀의 세대를 각각 별도의 세대로 간주합니다.

태영건설 워크아웃이냐 부도냐? 건설중인 아파트는 어떻게 되나?

태영건설의 워크아웃 사태는 건설업계에서 '시행사 보증'으로 인한 무리한 수주로 인한 문제로 보고 있습니다. 태영건설은 현재 완공을 앞둔 국내 민간과 공공 사업장이 총 40여 곳이며, 이들 사업에서 받아야 할 계약 잔금은 1조원 이상에 달하는 상황입니다. 그러나 공사비 상승과 미분양으로 인해 사업이 마무리되지 못하는 경우가 많아 건설사는 PF 채무 갚기에 어려움을 겪고 있습니다.

태영건설의 성수동 개발사업과 관련한 약 480억원 규모의 PF대출 만기일이 도래했으며, 전국에 있는 41곳의 사업장에서 총 1조 3670억원의 계약 잔금을 받아야 합니다. 그러나 부동산 시장 상황이 여전히 좋지 않고 사업성이 떨어지는 곳에서도 미분양이 나오고 있어, 수주를 무리하게 확장한 것이 부실의 원인이라고 보고 있습니다.

이로 인해 건설사들은 PF 채무를 제때 갚지 못할 위험이 있으며, 현재 상황에서는 위약금을 물어주고 사업을 재검토해야 했던 전략이 필요하다는 의견도 나오고 있습니다. 무리한 사업 확장으로 발목을 잡은 것으로 평가되며, 이러한 업체들은 현재 위험한 상황에 처해있다는 지적이 있습니다.

태영건설이 2023년 12월 28일에 공식적으로 워크아웃을 신청한 후 주가가 13% 하락하였지만 이후 급등했습니다. 주가 상승 이유는 워크아웃으로 인한 불확실성이 해소되어 시장에서 긍정적으로 인식된 결과로 분석되고 있습니다.

워크아웃은 태영건설이 내부적으로 상당한 어려움에 직면하고 있다는 것을 방증하며, 특히 성수동 오피스 개발 사업 등으로부터 발생한 480억원 규모의 PF 대출 만기 문제가 드러나며 워크아웃으로 진행중입니다. 추가로 2024년 1월 초에 만기가 돌아오는 다른 대출들도 상환이 어렵다는 판단 하에 워크아웃을 결정하고, 이로 인해 모든 시공이 중단되었습니다.

2023.12.07 - [자유로 가는 길] - 이지스레지던스 리츠, 인천부평 더샵부평 부동산투자, 배당수익률과 주가

2023.01.18 - [세상사는 이야기] - sbs 뉴스 주인 대주주, 지배구조도 소유 건설사는 태영건설 윤석민, 윤세영

2023.12.26 - [도시와 주택] - 주택임대차보호법상 전월세 계약갱신요구권 관련 대법원 판례, 주임법 해설서 주요 Q&A

SBS 방송사는 매각할까?

SBS에 대한 매각 소문이 있었으며, 채권단이 SBS 매각을 요구했지만 태영건설 측은 SBS의 매각 계획은 없다고 밝혔습니다. SBS가 가지고 있는 사회적 영향력과 가치를 태영건설은 놓고 싶지 않은 것입니다. 대신 에코비트 지분 50%의 매각을 통해 자금을 마련하는 자구책을 제안하였습니다. 에코비트는 종합환경기업으로, 매각 시 최대 3조원까지의 기업가치가 거론되었지만, 태영건설이 유동성 위기에 직면한 상황에서는 할인된 가격에 매각될 가능성이 큽니다. 추가로 이미 지분을 담보로 4천억원을 빌려온 상황이라면 매각에 성공하더라도 이 빌린 자금을 우선 상환해야 합니다.

태영건설이 워크아웃을 신청한 후 채권단과의 협의과정에서 부채 규모가 공개되었습니다. 태영건설이 갚아야 할 총 부채는 21조 1,420억 원으로 확인되었습니다. 총부채 중 직접 차입한 채무는 1조 3천억 원이며, PF 보증 규모는 19조 8천억 원입니다.

태영건설의 채권

태영건설의 최신 채권 중 하나는 워크아웃 신청 이후 단 하루 만에 30% 이상 폭락하여 현재 액면가 10,000원에 발행된 이 채권은 6,100원 수준에서 거래되고 있습니다. 이로 인해 신용평가사들은 해당 채권의 신용등급을 A-에서 CCC로 하향 조정했습니다. 채권시장에서 태영건설의 재무 상태를 비관적으로 바라보고 있는 것으로 보입니다.

태영건설 데시앙 분양아파트는 어떻게 될까?

태영건설이 참여한 PF 사업장 정리를 위한 금융위의 대응대책은 다양한 사업장 분류에 따라 대응수단과 처리방향이 다릅니다. 아래는 주어진 사업장 분류에 따른 각각의 대응 수단과 처리 방향에 대한 정부(금융위원회)의 계획입니다.

PF 사업장 (60개), 브릿지론 (18개)

• 대응수단 : 대주단 협약 체결 여부 확인, 사업성 및 공사 진척도 평가
• 처리방향 : 대주단 협약이 유효하면 계속 진행, 협약이 불확실하거나 무효화된 경우 시공 지속 여부 검토 후 시공사 교체 필요 시 교체 진행, 불가피한 경우 공·경매 등 대체 방법 검토

본PF (42개), 비주거용 (17개)

• 대응수단 : 분양 전 HUG·주금공 사업자 보증 확인, 대주단과 처리 방향 협의, 대주단 협약 체결 여부 확인
• 처리방향 : 분양 전에는 대주단과 협약 체결 여부에 따라 계속 진행, HUG·주금공 사업자 보증 문제 발생 시 해결방안 검토, 분양 후에는 HUG 분양보증 이행 여부 확인, 분양보증 이행이 어려운 경우 대체 조치 검토

주거용 아파트 (25개)

• 대응수단 : 분양 전 HUG·주금공 사업자 보증 확인
• 처리방향 : 분양 전에는 대주단과 협약 체결 여부에 따라 계속 진행, HUG·주금공 사업자 보증 문제 발생 시 해결방안 검토, 분양 후에는 HUG 분양보증 이행 여부 확인, 분양보증 이행이 어려운 경우 대체 조치 검토, HUG 공사 진행 중인 경우 해당 프로젝트 지속 여부 판단