우리동네파주일산이야기

경매물건을 찾다보면 예정된 매각일에 경매가 진행되지 않고 일정이 변경되거나 경매가 아예 취소되는 경우가 많습니다(이하 '변경 또는 취하'로 표현)

변경은 경매 진행 중 문제가 발생하거나 새로운 사항이나 매각 조건이 변경되는 경우에 발생하며, 또한 채무자가 전액 또는 부분적으로 채무를 상환하여 채권자가 경매를 철회하는 것을 의미합니다. 반면, 취소는 부동산 소멸 또는 매수자에게 권리 이전이 불가능한 경우 등 특별한 사정이 없으면 경매가 진행 중에 법원에서 직접 취소하는 것입니다.

변경된 경매는 나중에 다시 등장할 수 있지만, 취소된 경매는 특별한 이유가 없는 한 재등장하지 않습니다. 그러나 처음에 매각일 당일에 경매가 진행되지 않는 점은 두 경우에 모두 해당됩니다. 때때로 매각이 임박한 경우 변경 전에 취소되기도 합니다.

변경 또는 취소 가능성은 당일 입찰 전까지 일어날 수 있어, 입찰자는 법원 경매 시스템에 전화로 확인하거나 대법원 사이트를 주시하여 변경 또는 취소 여부를 파악해야 합니다. 대법원 경매정보사이트에서 해당 물건을 검색한 후 사건 상세 조회에서 문건 처리 내역이나 송달 내역을 통해 변경된 정보나 매각일 변경 신청 여부를 확인할 수 있습니다.

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또한, 경매를 신청한 채권자의 채권 청구액과 등기부 등본에 설정된 전체 채권액을 확인하여 변경 또는 취소 가능성을 예측할 수 있습니다. 예를 들어, 감정평가액이 5억원인 물건이 있을 때, 채권자의 채권청구액이 10% 수준인 5천만원이라면 해당 경매는 변경 또는 취소될 가능성이 큽니다.

채권청구액을 포함한 총 채권액이 감정평가액의 50%에 미치지 못할 경우에도 변경 또는 취소 가능성이 큽니다. 물론 변경이나 취소되지 않고 경매가 진행되더라도 매수자가 대금을 지불하기 전에 채무자가 채무를 변제할 수 있어 귀결될 가능성이 있습니다.

소액인 경매물건들은 주로 채권자와 채무자 간의 감정 분쟁에서 비롯된 경우가 많습니다. 이는 채권자가 받아야 할 채권액을 받지 못하면 경매를 통해 해결하려는 경향이 있으며, 채무자는 이에 대항하려는 심리적인 저항이 강하게 작용합니다.

매각일의 변경 또는 취소는 주로 권리 관계가 복잡하지 않은 물건에서 나타납니다. 권리 관계가 복잡한 물건은 채권자 간 협의나 권리 해소가 어려워 경매를 통한 해결이 어렵지만, 권리 관계가 단순한 물건은 경매나 채권자 채무자 간의 협의를 통해 상대적으로 쉽게 해결될 수 있습니다.

또한, 경매 매각 시점의 시세와 감정평가액 차이, 실익이 없는 경우, 채권자 대위 변제 등의 이유로도 변경 또는 취소될 수 있습니다. 이렇게 변경되거나 취소되면 해당 물건에 대한 입찰을 고려하던 입찰자에게는 큰 손실이 발생합니다. 변경 또는 취소 가능성을 고려하지 않고 물건을 분석하거나 현장 조사를 진행했다면 그동안의 노력과 비용이 물거품이 될 수 있습니다. 변경 또는 취소 가능성을 고려하여 물건을 걸러내는 능력은 경매 투자의 깊이를 한층 더 높일 수 있습니다.

대법원은 집주인이 세입자의 전월세 계약 갱신을 거절하면서 실거주를 이유로 내세웠을 경우, 집주인이 실거주 의사를 납득 가능한 정도로 증명해야 한다고 결정했습니다.

대법원 2부는 서울 서초구에 위치한 아파트 전세 계약이 종료된 상태에서 집주인이 세입자 부부에게 건물 인도를 요구한 소송에서, 원심 판결을 파기하고 사건을 서울 중앙지법으로 돌려보내기로 했습니다.

이 집주인은 2019년에 세입자 부부와 6억3천만원의 보증금으로 2년간의 전세 계약을 맺었으며, 계약 만료 전에 실거주를 이유로 갱신 거부 의사를 밝혔습니다. 세입자 부부는 집주인이 실거주 조항을 악용하고 계약 갱신 권한이 있다고 주장하며 집을 돌려주지 않아 소송을 제기했습니다.

1,2심은 집주인이 노부모가 거주할 예정이라고 주장하고 이전 거주지를 정리하는 등의 정황이 없는 한 갱신 거절이 적법하다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 집주인에게는 실거주에 대한 증명책임이 있다며, 진짜로 실거주 의사가 통상적으로 수긍할 정도인지 판단해야 한다고 언급하며 판결을 뒤집었습니다.

대법원은 집주인의 주거 상황, 집주인과 가족의 사회적 환경 및 직장, 학교 등을 종합적으로 고려하여 계약 갱신 거절이 적법한지를 다시 판단해야 한다는 기준을 제시했습니다. 이번 판결은 집주인의 실거주 의사 여부를 판단하는데 있어서 첫 번째 판단으로 설명되었습니다.

주택임대차보호법상 계약갱신요구권 해석

2020. 7. 31. 신설된 주택임대차보호법상 계약갱신요구권에 따르면, 제6조는 묵시적인 갱신을 다루고 있으며, 제6조의3은 계약 갱신 요구 권리에 대한 규정입니다.

제6조(계약의 갱신)에 따르면, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 자동으로 갱신된다고 명시돼 있습니다. 그러나 제6조의3에서는 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 때에도 정당한 이유 없이 거절할 수 없다고 규정하고 있습니다.

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즉, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없으며, 특정한 상황에 해당할 때만 거절이 가능하다고 명시돼 있습니다. 이에 따라서, 제6조의3에 따라 계약 갱신을 거부하는 경우에는 해당 거부 사유를 납득 가능한 정도로 증명할 책임이 있다고 판단됩니다.

또한, 부칙에서는 해당 법의 적용 대상과 계약 갱신 요구 등에 대한 적용례가 명시돼 있습니다. 그러므로 특히 1회에 한하여 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다는 내용이 강조되어 있으며, 이는 관행적으로 명시하여 분쟁을 방지하기 위한 것으로 이해됩니다.

따라서, 현재 상황에서는 해당 법 조문에 따라 계약 갱신을 요구하고, 관행적으로 1회에 한하여 이를 행사하여 분쟁을 최소화하는 것이 바람직합니다.

묵시적으로 갱신된 임대차 계약 이후에도 계약갱신청구권을 요구할 수 있는데, 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약 갱신과는 구별되기 때문입니다.

주택임대차보호법 해설서 주요 Q&A

주택임대차보호법 시행으로 국토교통부가 제도 운용과 관련한 상담 기능을 강화하며 방문 상담소를 개설한다는 내용이 있습니다. 또한, 법 해설서를 제작해 전국 지방자치단체에 배포하고, 관련하여 Q&A를 제시하고 있습니다.

주택임대차보호법 해설서에서 주요한 Q&A 내용은 다음과 같습니다.

임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나?

임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사해야 합니다.

묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나?

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권이 행사된 것으로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 명확한 의사표시가 있는 경우에 인정됩니다.

묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?

가능합니다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약 갱신과는 구별되기 때문입니다.

계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나?

행사 방식에 특별한 제한이 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하며, 증거를 남길 수 있는 방법을 사용하는 것이 좋습니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 다시 임대차계약서를 작성해야 하나?

반드시 작성해야 하는 것은 아니지만, 새로 합의한 내용이 있으면 명시해 증거서류를 작성하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

임대인은 주임법상 ‘차임 등의 증감청구권’을 통해 임대차 기간 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나?

그렇지 않습니다. 임대인은 임대료 증액을 청구할 수 있을 뿐, 무조건 5%를 증액할 수 있는 것은 아닙니다.

법정 전월세전환율이 개정된다면 현재 존속 중인 계약에도 소급적용 되나?

개정 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 적용되나, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용됩니다.