우리동네파주일산이야기

이지스레지던스 리츠(REITs)는 주거용 부동산에 투자할 수 있는 특별한 투자 도구입니다.

이지스레지던스 리츠는 주택을 소유하고, 그 주택으로부터 발생하는 수익을 투자자들에게 나눠주는 방식으로 운영합니다. 리츠는 투자자들이 부동산 시장에 직접 투자하지 않고도 부동산 수익을 얻을 수 있게 해주는 장점이 있습니다.

이지스레지던스 리츠가 보유한 주택은 인천시 부평구 십정동에 위치한 '더샵부평'이라는 단지입니다. 이 단지는 5,678가구 규모로, 이 중 3,578가구가 이지스레지던스 리츠에  사전에 매입되었습니다. 이 주택을 기반으로 2020년 8월에 리츠가 상장되었습니다. 상장 이후에는 투자자로부터 모은 자금을 이용하여 다양한 운영과 관리에 활용하고 있습니다.

더샵부평은 지하철 1호선 급행 정차역 동암역에서 도보 7분 거리에 있어 교통이 편리하며, 주변에는 학교들이 있어 생활하기 좋은 위치에 있습니다. 이지스레지던스 리츠는 역세권이라는 지리적 이점과 임대료 인상에 따른 수익 등을 고려하여 투자자들에게 배당을 지급합니다.

다만, 이 주택은 현재 8년의 의무임대기간이 존재하며, 8년 만기 시점인 2029년 이후에는 투자금을 회수하기 위해 다양한 방안을 고려하고 있습니다.

이지스레지던스 리츠는 투자자들에게 안정적인 수익을 제공하고자 하며, 앞으로는 국내외 다양한 주거 부동산에 투자할 계획입니다. 배당은 연 5.2% 이상의 목표배당률을 유지하고, 향후에는 투자 포트폴리오를 확대할 계획입니다.

이지스레지던스리츠는 지난 ‘23.6월에 채권을 발행한 사례가 있습니다. 특히, 발행금리가 일반적인 고배당주의 배당수익률을 상회하여, 투자자들이 배당금과 채권이자 중 어떤 선택을 할지 고민할 수 있습니다.

한국거래소에 따르면, 이지스레지던스리츠는 '23년 6월 29일에 100억원의 채권을 발행했습니다. 이 자금은 이지스레지던스리츠의 자회사인 이지스글로벌레지던스리츠에 투자되어, 미국의 뉴욕 임대주택(Spring Creek Towers)과 일리노이주립대 기숙사(Illini Tower)에 대한 지분투자를 위해 차입된 일부를 상환하는 데 사용되었습니다.

발행된 1년물 채권의 발행금리는 6.3%로, 현재 채권시장에서의 수익률은 다소 낮아지긴 했지만 여전히 6% 초반의 높은 수익률을 유지하고 있습니다. 이 채권의 특징 중 하나는 만기가 1년으로 짧게 설정되어 있으며, 금리 인하가 기대되는 내년에 리파이낸싱을 위해 조달금리를 낮추기 위한 결정으로 보입니다.

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이 채권은 신용등급 A-에 속하는 단기채로, 높은 금리 수준과 함께 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 현재 이지스레지던스리츠의 재무상태를 고려하면 채권만기 동안 디폴트 리스크는 낮을 것으로 평가되며, 투자자들에게는 1년 만기의 예금 수준의 안정적인 수익이라고 할 수 있습니다.

이지스레지던스리츠의 채권은 은행의 예금상품보다 매력적인 수익을 제공하지만, 투자자들은 여전히 다른 선택지와의 비교를 고려하고 있습니다. 리츠의 배당은 채권보다 높은 수익을 기대할 수 있어 투자자들의 주목을 받고 있습니다.

리츠 시장은 최근 하락세를 이어가고 있으며, 금리의 상승은 리츠의 수익에 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 이에 따라 이지스레지던스리츠의 주가는 하락했지만, 배당은 아직 유지되고 있습니다. 미래에는 금리 변동에 따라 주가가 상승할 가능성도 있어 투자자들은 주가 상승의 기회를 고려할 필요가 있습니다.

리츠의 차입금에 대한 리파이낸싱으로 인해 9억원의 이익이 예상되지만, 이는 배당에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다. 또한, 이 연구원은 내년에 리츠가 금리 하락에 대비하여 리파이낸싱을 할 경우에는 중장기적으로 배당이 감소할 가능성은 낮다고 분석했습니다.

이지스레지던스리츠의 보유자산 가치가 저평가된 것으로 보여, 투자자들에게는 채권과 주식 중 어떤 것을 선택할지에 대한 중요한 결정이 필요합니다. 채권은 비교적 안정적인 수익을 제공하며, 주식은 금리 하락에 따른 상승 기회를 고려할 수 있습니다.

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제이알글로벌 리츠는 부동산투자회사로, 주요 자산은 벨기에와 뉴욕에 위치한 오피스 건물입니다. 현 주가 기준 배당률은 8.9% 전후입니다. 6월/12월 기준으로 반기에 190원 수준의 배당금을 입금해 주고 있습니다.

벨기에 오피스 자산 개요

위치: 브뤼셀 소재, 파이낸스 타워 단지

임차인: 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청

잔여 임대기간: 약 11년 (2002년 1월 – 2034년 12월)

연 임대수입: EUR 69,049,766 (2023년 기준)

미국 오피스 자산 개요

위치: 뉴욕 맨하튼, 7번가 498번지

임차인: SEIU (총 연면적의 60.6%) 등 14개사 입주

잔여 임대기간: SEIU 기준 약 27년 (만기: 2050년 3월)

연 임대수입: USD 28,434,259 (2023년 예상)

재무 및 운용 전망

주가가 현재 부진한 상태로, 리츠 전반의 투자 환경이 어려운 상황입니다.

제이알리츠는 투자 매력 증진을 위해 다양한 자구책을 마련 중입니다.

새로운 평가기관에서 신용등급 향상을 달성하여 차환 발행 시 금리 부담을 경감하고 있습니다.

자체적인 환헤지를 통해 운용 비용을 절감하고 있으며, 임대기한 만료로 발생한 공실 리스크를 완화하고 있습니다.

부동산리츠 동향

부동산 시장 전반이 침체되어 있어, 리츠 업종에서 주가 하락이 지속되고 있습니다.

국내에 상장된 리츠 중에서도 수익을 기록하는 기업은 제한적으로 나타나고 있습니다.

제이알글로벌리츠 는 현재 부진한 주가를 극복하고자 자체적인 자금 확보와 운용 비용 절감에 주력하고 있습니다.

주요 자산의 펀더멘털이 우량하다고 평가되어, 장기적으로 저평가 국면을 벗어날 것으로 전망됩니다. 다만, 보유자산이 위치하고 있는 벨기에나 뉴욕의 오피스빌딩이 코로나 이후 최악을 벗어나긴 했으나 여전히 투자심리가 약한 상황입니다. 두 자산 모두 임대수익은 양호하게 유지하고 있습니다.

제이알글로벌리츠는 최근 주가의 부진과 함께 고금리와 재택근무 등의 오피스 시장 대외환경의 악화로 투자 매력이 감소하고 있다. 이에 따라 주가는 공모가를 밑돌며 어려운 상황에 처해있습니다.

2023.11.24 - [자유로 가는 길] - [ESR켄달스퀘어리츠] 예상주가 및 배당수익률, 물류센터 부동산투자

2023.11.29 - [자유로 가는 길] - 한화리츠 배당수익률, 여의도 수도권 빌딩투자, 소액투자금으로 오피스 부동산 조각투자방법

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금융투자업계에 따르면 제이알글로벌리츠의 주가는 전일 대비 45원(-1.16%) 하락한 3845원에 마감했습니다. 이는 지난 7일 4000원대 박스권을 무너뜨린 이후로 지속적으로 3000원대에 머물고 있는 상황입니다. 1년 넘게 이어진 주가의 부진은 미국 연방준비제도(FED)발 금리 인상이 본격화된 지난해 중순, 5000원의 공모가가 무너진 후로 이어졌습니다.

제이알글로벌리츠는 해외형 리츠로, 벨기에와 뉴욕에 소재한 오피스를 기초자산으로 두고 있습니다. 현재 리츠 시장 전반에서 부동산 시장의 얼어붙음으로 침체가 이어지고 있는 가운데, 관련 업계 전반이 어려운 상황을 겪고 있습니다. 국내에 상장된 23개 리츠 중 3개만이 공모가 이상을 기록하고 있는 실정이며, 해당 종목은 신한알파리츠, 코람코라이프인프라리츠, 한화리츠가 해당됩니다.

이에 대응하기 위해 제이알글로벌리츠는 투자 매력도를 높이기 위한 자구책을 마련하고 있습니다. 만기 도래 회사채 차환 부담을 줄이기 위해 노력하고 있으며, 2021년 10월에 발행한 2년 만기 무보증공모사채를 통해 700억원을 조달한 바 있습니다. 최근에는 한국기업평가로부터 A-(안정적)의 신용등급을 획득해 차환 발행 시 금리 부담을 줄일 수 있을 것으로 전망하고 있다.

또한, 자금력 확보를 위해 환헷지 비용 절감에도 나서고 있습니다. 이를 위해 외부의 보증 없이 자체적으로 환헷지를 할 수 있게 되어 거래비용을 감소시킬 수 있게 되었습니다. 뉴욕 맨하튼 오피스의 임대기한 연장 계약이 체결된 것과 같이 보유한 자산의 펀더멘털이 우량하다는 평가를 토대로, 저평가 국면에서 벗어나기 위한 노력을 기울이고 있습니다.